แผ่นดินไหวขนาด 8.2 แมกนิจูด ที่รอยเลื่อนสะกาย ในประเทศเมียนมา เมื่อวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมา ได้ส่งแรงสั่นสะเทือนที่รับรู้ได้ในหลายพื้นที่ของประเทศไทย รวมทั้งกรุงเทพมหานคร ทำให้อาคารสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในย่านจตุจักรถล่มลงมา และมีอาคารสูงหลายแห่งที่เกิดรอยร้าว
และเกิดคำถามเกี่ยวกับผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะ “ทรง หรือ ทรุด”
เรื่องนี้ อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นกับ “มติชน” ว่า ในระยะสั้นตลาดมีความตื่นตระหนกแน่นอน ในเรื่องของการอยู่อาศัยในอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งเป็นผลทางจิตวิทยาจากสิ่งที่เกิดขึ้นทั้งจากข่าวและรูปความเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้น แต่ในทางวิศวกรรมแล้ว มั่นใจว่าอาคารสูงในประเทศไทย ในปัจจุบันมีความแข็งแรงและสามารถรองรับกับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้ เนื่องจากการก่อสร้างอาคารสูงในปัจจุบันของประเทศไทย เป็นการก่อสร้างภายใต้กรอบของกฎหมาย ที่มีกฎหมายควบคุมการออกแบบอาคารให้ต้านทานแผ่นดินไหว ที่มีมาตั้งแต่ปี 2540 และมีฉบับปรับปรุงปี 2550 และปี 2564 ที่บังคับให้อาคารสูงเกิน15 เมตร หรือประมาณ 5 ชั้นขึ้นไป ต้องมีการออกแบบที่สามารถต้านทานแผ่นดินไหว ทำให้อาคารสูงในประเทศไทยมีมาตรฐานการก่อสร้างที่เพียงพอที่จะรองรับกับสถานการณ์แผ่นดินไหวได้
“การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง อาจหยุดชะงักไปชั่วคราว แต่เชื่อว่าเป็นการหยุดชะงักในระยะสั้นๆ และเป็นโจทย์ที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะฟื้นความมั่นใจให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งช่วงที่ผ่านมานับตั้งแต่เกิดแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม จนถึงขณะนี้ ผมเห็นผู้บริหารระดับสูงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แต่ละค่ายได้ออกมาสร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้าน ภายในระยะเวลา 48 ชั่วโมง หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว ผู้บริหารระดับสูงของทุกค่ายอสังหาฯ เร่งทำงาน สร้างความมั่นใจและเยียวยาทางจิตใจให้กับลูกบ้าน รวมทั้งเข้าตรวจสอบโครงสร้างอาคาร ความแข็งแรง รวมถึงเรื่องความปลอดภัยของอาคารอย่างทันท่วงที ทำให้ผมมั่นใจว่า ภาคอสังหาฯจะสามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 สามารถเติบโตได้ 0-5% เทียบกับปี 2567 สอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตที่ 2-3%” อภิชาติกล่าว
อภิชาติขยายความว่า จากสถานการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้น ถึงแม้หลายอาคารอาจจะมีรอยแตกร้าว แต่เป็นรอยแตกร้าวที่พื้นผิว ไม่ได้กระทบกับโครงสร้างอาคาร สะท้อนให้เห็นว่าอาคารสูงส่วนใหญ่ในไทย โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล โครงสร้างทุกอย่างเรียบร้อยดี และภายในระยะเวลา 48 ชั่วโมงหลังเหตุการณ์ “แผ่นดินไหว” เจ้าของอาคารชุด และผู้ประกอบการอสังหาฯแต่ละแห่ง ได้ส่งทีมงานวิศวกรโครงสร้างเข้าไปตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้าง ตามมาตรฐานการรับรองของ สมาคมวิศวกรโครงสร้างแห่งประเทศไทย ทำให้หลายอาคารเปิดใช้งานได้ โดยได้รับการรับรองจากวิศวกรที่มีใบอนุญาตและผู้เชี่ยวชาญ ทำให้เรามั่นใจได้ว่าอาคารสูงส่วนใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายควบคุมการออกแบบอาคารให้ต้านทานแผ่นดินไหวได้
“ตามกฎหมายควบคุมการออกแบบอาคารให้ต้านทานแผ่นดินไหว ระบุไว้ชัดเจนว่า ในการออกแบบอาคารเพื่อรองรับแรงสั่นสะเทือนในประเทศไทย ต้องออกแบบให้อาคารสามารถที่จะรองรับกับแรงสั่นสะเทือนที่เทียบเท่ากับแผ่นดินไหวระดับ 7.0-7.5 ริกเตอร์ ซึ่งประเทศไทยเคยเกิดแผ่นดินไหวสูงสุด 6.5 ริกเตอร์ที่จังหวัดน่านเมื่อปี 2478 นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้อาคารในกรุงเทพฯ ต้องรับแรงสั่นสะเทือนที่มากระแทกอาคารได้ คิดเป็นสัดส่วน 4-12% ของน้ำหนักอาคาร (4-12% ของแรง Gravity) และในส่วนของอาคารในจังหวัดกาญจนบุรีและภาคเหนือต้องรับแรงสั่นสะเทือนคิดเป็นสัดส่วน 4-15% ของน้ำหนักอาคาร เพราะอยู่ใกล้ศูนย์กลางเกิดแผ่นดินไหวมากกว่า
ตั้งแต่เกิดมาจนถึงปัจจุบัน ผมเคยเจอเหตุการณ์แผ่นดินไหว 2 ครั้ง ครั้งแรกเมื่อประมาณ 50 ปีที่แล้ว กับครั้งนี้จะเห็นได้ว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหว ไม่ใช่เหตุการณ์ปกติ ที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ในประเทศไทย เป็นสิ่งที่นานมากๆ ถึงจะเกิดขึ้นได้ ในขณะที่มาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงของไทย มีกฎหมายและแนวทางการก่อสร้างที่รองรับกับเหตุการณ์อยู่แล้ว ทำให้ผมมั่นใจว่า เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อธิบายและทำความเข้าใจกับลูกบ้าน รวมทั้งผู้ที่มีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จะสามารถสร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้านและผู้ซื้อได้ ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับมาได้ในระยะเวลาอันสั้น” อภิชาติกล่าว
อภิชาติกล่าวเสริมว่า เนื่องจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเกิดเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา การแก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างเป็นรูปธรรมอาจจะยังไม่ชัดเจน แต่เชื่อว่าในสัปดาห์นี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายจะมีมาตรการเยียวยา และทำความเข้าใจกับลูกบ้านและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งแนวทางสำคัญคือ การเยียวยาจิตใจของลูกบ้านรวมไปถึงผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด และสามารถฟื้นฟูความเชื่อมั่นให้กับเจ้าของที่พักอาศัยและผู้ซื้อ ให้สามารถกลับมาได้อย่างรวดเร็ว
ส่วนประเด็นที่ตลาดอาคารชุดจะชะลอตัวลงหรือไม่
อภิชาติกล่าวว่า อาจจะชะลอตัวในระยะสั้น แต่จะฟื้นตัวกลับมาได้ จากมาตรการฟื้นฟูความเชื่อมั่น ที่ผู้ประกอบการทุกค่ายเร่งดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ในขณะที่ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ถึงแม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการผ่อนคลายมาตรการกำหนดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value Ratio : LTV) สำหรับบ้านหลังแรก ที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2, 3 และหลังถัดๆ ไป ที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยบวกกับภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ตาม แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ ถึงจะผ่อนคลายแล้ว สถาบันการเงินจะปล่อยกู้หรือไม่ ซึ่งสิ่งที่สถาบันการเงินกังวลคือ เรื่องของภาระหนี้ครัวเรือนที่มีอยู่สูง และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้
“ถ้าสถาบันการเงินยอมปล่อยกู้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะฟื้นตัว ผนวกกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ย่อมเป็นปัจจัยบวกสำหรับการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเติบโตได้ที่ 0-5% และจะเป็นปัจจัยที่กระตุ้นให้ภาคเศรษฐกิจมีอัตราการเติบโตได้ตามเป้าหมายที่รัฐบาลได้วางไว้ที่ 2-3% เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีส่วนสำคัญกับการเติบโตของ GDP ประเทศ”
อภิชาติกล่าวว่า ในส่วนของบริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) นั้น เร็วเกินไปจะพูดถึงการปรับแผนธุรกิจหรือไม่อย่างไร ที่ผ่านมา บ.แอล.พี.เอ็นระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่มา 2-3 ปี โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน และ บริหารสัดส่วนหนี้สินต่อทุน ให้มีความเหมาะสม โดยบริษัทกำหนดไว้ 0.7-0.8:1 ที่ผ่านมาบริษัทไม่ได้มีการเปิดตัวโครงการมากนัก เบื้องต้นบริษัทยังคงดำเนินงานตามแผนที่วางไว้ คือ เปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 2 โครงการ และอาคารชุด 2 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท
“ภาพรวมผมมั่นใจว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกค่าย สามารถฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกบ้านและผู้ซื้อให้กลับมาได้ อย่างที่ผมบอกไว้ตอนต้นว่า แผ่นดินไหวไม่ได้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ในประเทศไทย ชั่วอายุของผม คือ เจอ 2 ครั้ง แต่ละครั้งห่างกันเกือบ 50 ปี และแผ่นดินไหวครั้งนี้ ไม่มีอาคารสูงที่สร้างเสร็จแล้วและได้รับการอนุมัติให้เปิดใช้อาคารได้จากกรมโยธาธิการและผังเมือง ในประเทศไทยที่ถล่มลงมา อาจจะมีรอยร้าวบ้าง แต่เป็นร่องรอยของพื้นผิว ไม่ได้กระทบโครงสร้าง ต้องถือว่าแผ่นดินไหวครั้งนี้ ได้พิสูจน์ความแข็งแรงของอาคารสูงในประเทศไทย ผมเป็นกำลังใจให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกบ้านและลูกค้า และสามารถที่จะพลิกฟื้นแปลงวิกฤตเป็นโอกาส ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 ให้สามารถเติบโตและฟื้นตัวได้อย่างมั่นคง” อภิชาติกล่าวส่งท้าย
