วิกฤตซ้อนวิกฤต‘อสังหาฯไทย’
กำลังซื้อหาย-แผ่นดินไหวถล่มซ้ำ
เป็นวิกฤตครั้งใหญ่มาแบบไม่ทันตั้งตัว เหตุแผ่นดินไหวในประเทศไทยวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ต้องจารึกไว้ในประวัติศาสตร์ ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหวได้สะท้านไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม กลายเป็นวิกฤตซ้อนวิกฤต จากกำลังซื้อดิ่ง กู้ไม่ผ่าน ซัพพลายล้น มาเจอแผ่นดินไหว เป็นปัจจัยใหม่เข้ามาเขย่าตลาดให้ซึมหนักมากขึ้น
ทำให้มีการคาดการณ์จากวิกฤตแผ่นดินไหว จะเกิดเอฟเฟ็กต์ต่อการระบายสต๊อกคงค้างในปี 2568 ใช้เวลาการขายนานขึ้น ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ปีนี้มีที่อยู่อาศัยคงค้างที่ 227,304 หน่วย มูลค่า 1,454,101 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 129,394 หน่วย มูลค่า 966,149 ล้านบาท อาคารชุด 97,909 หน่วย มูลค่า 487,952 ล้านบาท
สอดคล้องกับ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า แผ่นดินไหวครั้งล่าสุดถือว่ารุนแรงที่สุด กระทบตลาดคอนโดกรุงเทพฯปีนี้ที่มีอุปทานขายอยู่ 458,390 ล้านบาท เพราะผู้บริโภควิตกกังวลความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร ไม่มั่นใจในคุณภาพการก่อสร้าง และความปลอดภัยในอนาคต โดยอาจชะลอซื้อ 2-3 เดือน รอดูสถานการณ์และความถี่ของแผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีกในอนาคต
ฝั่งผู้ประกอบการหลังเกิดเหตุ มีผู้บริหารหลายค่ายที่รุดเข้าพื้นที่ตรวจสอบโครงสร้างโครงการ สร้างความมั่นใจลูกบ้าน ไม่ว่า บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.แสนสิริ บมจ.ศุภาลัย บมจ.แอสเซทไวส์ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บมจ.ไรมอน แลนด์ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บมจ.สิงห์ เอสเตท เป็นต้น พร้อมเน้นย้ำทุกโครงการผ่านการทดสอบ 100%
“อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ขณะนี้เหตุแผ่นดินไหวเป็นวิกฤตแพนิกต้องผ่านไปให้ได้ และต้องเร่งให้ความรู้ ทั้งนี้มองว่าเหตุแผ่นดินไหวครั้งนี้ไม่มีคอนโดหรือตึกสูงถล่มลงมา มีเพียงรอยแตกร้าวจากแรงสั่นสะเทือน สะท้อนว่าการออกแบบ การก่อสร้างตึกสูงในไทยอยู่ในระดับดีหมด ซึ่งคอนโดแสนสิริ 155 โครงการไม่มีปัญหาหนัก แต่คนอาจตื่นตระหนกบ้างกับผนังร้าว ซึ่งแสนสิริส่งทีมวิศวกรเข้าไปดูแลซ่อมแซมทันที โดยแสนสิริมีคอนโดทั้งเก่าและใหม่กว่า 200 อาคารที่อยู่ในความรับผิดชอบและมีการทำประกันภัยไว้ แต่ความรับผิดชอบอาจจะไม่เหมือนกัน เช่น บางแห่งจ่าย 10% ของยอดแจ้งซ่อม หรือบางแห่งให้ลูกบ้านจ่ายเพิ่มบ้าง รวมถึงแนะนำผู้รับเหมาให้เข้าไปซ่อมแซมให้ เป็นต้น
“ไตรมาสแรกยอดโอนเราตามเป้า 7,500 ล้านบาท ส่วนไตรมาส 2 มีเรื่องแผ่นดินไหวเป็นวิกฤตแพนิกที่ต้องผ่านให้ได้ คงไม่น่าจะเกิน 3 เดือนน่าจะคลี่คลาย แต่ช่วงนี้อาจจะมีผลต่อบรรยากาศซื้อขายและการโอนบ้าง ยังตอบไม่ได้กระทบแค่ไหน อยู่ที่วิกฤตแพนิกจะคลี่คลายเร็วหรือช้า แต่มั่นใจว่าเราจะฝ่าวิกฤตไปได้ ด้วยแบรนด์และประสบการณ์กว่า 40 ปี ซึ่ง 10 ปีที่ผ่านมาเราได้เตรียมการโครงสร้างรับแผ่นดินไหวไว้แล้วตามกฎหมาย และบางเรื่องทำมากกว่ากฎหมายด้วยซ้ำ” อุทัยกล่าว
“อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า แผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่ผ่านมาถือเป็นปัจจัยเสี่ยงใหม่ต่อตลาดอสังหาฯที่มาซ้ำเติมตลาดยังไม่ฟื้นตัว จากปัญหากำลังซื้อหาย กู้แบงก์ไม่ผ่าน ซัพพลายล้น แต่วิกฤตแผ่นดินไหวไม่ได้มีผลต่ออสังหาฯในส่วนของคอนโดเท่านั้น สิ่งสำคัญยังมีผลต่อเศรษฐกิจของประเทศด้วย แต่ถือว่าเป็นสัญญาณเตือนที่ดีกับทุกฝ่ายในการรับมือสถานการณ์ทั้งภาครัฐและเอกชน ซึ่งผู้ประกอบการ อสังหาฯได้ส่งทีมวิศวกรเข้าไปเช็กระบบต่างๆ ของตึกทันทีให้ผู้อยู่อาศัยมั่นใจ ทั้งนี้ขอให้รัฐเร่งตรวจสอบข้อเท็จจริงถึงสาเหตุตึก สตง.ถล่มเกิดจากอะไรและรีบสื่อสารออกมา เพื่อให้ทุกฝ่ายมั่นใจ
“ปัญหาเฉพาะหน้าตลาดคอนโดเกิดแพนิกขึ้นแน่นอนในระยะสั้น กำลังซื้อชะลอตัวทั้งซื้อใหม่ รอโอน ในไตรมาสแรกนี้ยอดขาย ยอดโอนแต่ละบริษัทคงไม่ค่อยดีมาก ยิ่งมีเหตุแผ่นดินไหวคงมีผลต่อกำลังซื้อไตรมาส 2 ซึมต่อเนื่อง เดิมคิดว่าจะดีขึ้นจากมาตรการผ่อน LTV ลดค่าโอนและจำนอง คงต้องวัดใจกัน
ไตรมาส 2 จะมีโอนเท่าไหร่ ทั้งยอดจากงานมหกรรมบ้าน 12,000 ล้านบาท และยอดขายปกติ” อิสระกล่าวย้ำ
“สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คาดเหตุแผ่นดินไหวส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลเกิดการชะลอซื้อและโอนประมาณ 2 เดือน ตั้งแต่เดือนเมษายน-พฤษภาคมนี้และคงไม่มีการหนีไปซื้อแนวราบอยู่อาศัยมากขึ้น เพราะภาพความเสียหายของคอนโดไม่ได้รุนแรงเท่ากับตึก สตง.ที่ถล่มลงมา ในทางกลับกันจะพิสูจน์ว่าอาคารสูงในประเทศไทยได้ผ่านเหตุแผ่นดินไหวอย่างรุนแรงมาได้ รวมถึงเป็นผลเชิงบวกทำให้มีความเชื่อมั่นในระยะยาวทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ
“คนอาจแพนิก ตกใจ และอาจทำให้ยอดโอนจากงานมหกรรมบ้าน 12,000 ล้านบาท ถูกชะลอโอนออกไปบ้าง แต่จะมีมาตรการผ่อน LTV วันที่ 1 พฤษภาคมนี้ และมาตรการลดค่าโอนและจำนองออกมาด้วย หวังว่าจะทำให้ลูกค้าชะลอโอนไม่มาก แต่โจทย์สำคัญคือ จะถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตกี่เปอร์เซ็นต์ และมองว่าเหตุแผ่นดินไหวที่เป็นปัจจัยใหม่เพิ่มเข้ามาคงทำให้ตลาดอสังหาฯปี 2568 โตแค่ 3% จากเดิมคาดว่าจะโต 5%” สุนทรกล่าว
ด้าน “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองในมุมกลับว่าแม้เหตุแผ่นดินไหวจะส่งผลคอนโดกรุงเทพฯ มีอยู่ 5,996 โครงการ ได้รับแรงสั่นสะเทือนบ้าง แต่กระทบวงจำกัด เช่น กระเบื้อง หินอ่อนหลุดร่อน ผนังแตกร้าว ฝ้าบางจุดหลุดหล่น หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน แต่ไม่ถึงขั้นร้ายแรงวิบัติพังทลายจากแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่สุดนี้ แสดงให้เห็นว่ามาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงของไทยรองรับแผ่นดินไหว อาคารสูงทุกอาคารในไทยหลังปี 2550 ก่อสร้างตามมาตรฐานการก่อสร้างรองรับแผ่นดินไหว ทำให้อาคารสูงทั้งคอนโดและสำนักงานไม่พังลงเป็นอันตรายแก่ชีวิตคนในอาคาร แสดงถึงมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงของไทยผ่านบททดสอบแผ่นดินไหวสูงถึงขนาด 8.2 หลังจากนี้เป็นช่วงเวลาแต่ละอาคารต้องเข้าตรวจสอบความเสียหายที่เกิดขึ้นและเข้าซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดเสียหาย
“ปัจจุบันการโอนอสังหาฯชะลอตัวมาตั้งแต่ไตรมาสแรก เพราะทุกคนรอมาตรการรัฐ แต่พอมีผ่อนคลาย LTV ทำให้คึกคักขึ้นมียอดขายในงานมหกรรมบ้านถึง 12,000 ล้านบาท แต่หลังมีเหตุแผ่นดินไหวขึ้นคาดว่าการโอนคงชะลอถึงไตรมาส 2 เพราะคนยังแพนิกที่เป็นโจทย์ยากเพิ่มขึ้นมาจากเดิมมีโจทย์ยากอยู่แล้ว และคงทำให้การฟื้นตัวของตลาดชะลอออกไป เพราะไม่รู้ว่าคนจะหายแพนิกเมื่อไหร่ แต่คาดหวังไตรมาส 3 สถานการณ์จะนิ่งและคงต้องมาประเมินภาพรวมตลาดอีกครั้ง” ประเสริฐทิ้งท้าย
