อสังหากทม. ปริมณฑล หดตัวต่อเนื่อง สต๊อกท่วมตลาด คาดปี 2568 เปิดใหม่ 5 แสนล้าน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 62,771 หน่วย ลดลงร้อยละ34.9 และด้านมูลค่าโครงการรวม 500,957 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.2 เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีจำนวน 96,457 หน่วย และมีมูลค่า 597,478 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ มีจำนวนรวม 32,961 หน่วย ลดลงร้อยละ 32.5 มูลค่ารวม 337,218 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.0 เมื่อเทียบกับปี 2566 ส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนรวม 29,810 หน่วย ลดลงร้อยละ 37.4 มูลค่ารวม 163,739 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.4 เมื่อเทียบกับปี 2566
5 ทำเลบ้าน-คอนโดฯเปิดตัวมากสุดปี 2567
ทำเลทีมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก
1.เมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก จำนวน 4,261 หน่วย มูลค่า 23,286 ล้านบาท ราคา 3-5 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว
2.บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย จำนวน 4,192 หน่วย มูลค่า 30,635 ล้านบาท ราคา 5-7.50 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว
3.ลำลูกกา ธัญบุรี จำนวน 3,090 หน่วย มูลค่า 21,905 ล้านบาท ราคา 3-5 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว
4.บางพลี บางบ่อ บางเสาธง จำนว 2,714 หน่วย มูลค่า 39,183 ล้านบาท ราคา 5-7.50 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว
5.เมืองนนทบุรี ปากเกร็ด จำนวน 2,604 หน่วย มูลค่า 41,113 ล้านบาท ราคา 5-7.50 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว
ทำเลที่มีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก
1.ห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง จำนวน 5,893 หน่วย มูลค่า 28,699 ล้านบาท ราคา 3-5 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน
2.คลองหลวง จำนวน 3,461 หน่วย มูลค่า 7,723 ล้านบาท ราคา 2-3 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน
3.ธนบุรี คลองหลวง บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด จำนวน 2,323 หน่วย มูลค่า 9,382 ล้านบาท ราคา 3-5 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน
4.คลองสามวา มีนบุรี ลาดกระบัง จำนวน 1,879 หน่วย มูลค่า 3,282 ล้านบาท ราคา 1-1.5 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน
5.บางซื่อ ดุสิต จำนวน 1,823 หน่วย มูลค่า 9,355 ล้านบาท ราคา 2-3 ล้านบาท ขนาด 1 ห้องนอน
แนวโน้มปี 2568 คาดว่า จะมีจำนวน 73,291 หน่วย โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 62,298 ถึง 76,956 หน่วย หรือมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -0.8 ถึง ร้อยละ 22.6 เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่ามีมูลค่า 519,692 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 441,738 ถึง 574,260 หน่วย หรือมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ –11.8 ถึง ร้อยละ 14.6 เมื่อเทียบกับปี 2567
สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ร่วงทุกจังหวัด
สำหรับภาพรวมปี 2567 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่จำนวน 96,587 หน่วยลดลงร้อยละ 2.8 เมื่อเทียบกับปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 99,370 หน่วย เป็นผลมาจากการลดลงของบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเองร้อยละ22.4 ขณะที่อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.9
และพบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงเกือบทุกจังหวัด โดยนนทบุรีเป็นจังหวัดที่ลดลงมากที่สุดร้อยละ 23.1 รองลงมาสมุทรปราการ และนครปฐม ลดลงร้อยละ 12.2 และร้อยละ 8.9 ตามลำดับ ขณะที่จังหวัดที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมีเพียงปทุมธานีและกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2 และร้อยละ 2.5 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ 2566
แนวโน้มในปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวน 98,224 หน่วย โดยเป็นบ้านจัดสรร 47,148 หน่วย หรือมีสัดส่วนร้อยละ 48.0 และเป็นอาคารชุด 51,077 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 52.0 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 88,402 ถึง 108,047 หน่วย หรือจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ –8.5 ถึงร้อยละ 11.9 เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งมีจำนวน 96,587 หน่วย
ยอดโอนคอนโด-บ้านราคาแพงลดลง
ส่วนภาพรวมหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2567 รวมทั้งสิ้น 171,093 หน่วย ลดลงร้อยละ 3.8 โดยอาคารชุดมีจำนวน 85,770 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.4 ซึ่งการเพิ่มขึ้นนี้มาจากการโอนอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 7.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8 จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่แนวราบมีจำนวน 85,323 หน่วย ลดลงร้อยละ 12.9 เป็นการลดทุกระดับราคา ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย รวมทั้งสิ้น 592,784 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 6.5 โดยมูลค่าการโอนอาคารชุดมีจำนวน 227,455 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 3.0 เป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคามากกว่า 7.00 ล้านบาทขึ้นไป แต่สำหรับวงเงินไม่เกิน 7.00 ล้านบาท ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ กลับมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 แนวราบมีมูลค่าการโอน 365,329 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 8.5 โดยลดลงเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มระดับราคาที่มากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8
สมุทรปราการหน่วยโอนวูบ-นครปฐมมูลค่าพุ่ง
เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบทุกจังหวัด ได้แก่ สมุทรสาคร ลดลงร้อยละ 14.3, นนทบุรี ลดลงร้อยละ 7.5, กรุงเทพฯลดลงร้อยละ 4.6 และสมุทรปราการ ลดลงร้อยละ 3.8 มีเพียง 2 จังหวัดที่มีจำนวนโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น ได้แก่ ปทุมธานี เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 และนครปฐม เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเกือบทุกจังหวัด ยกเว้น นครปฐมที่มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับปี 2566
‘บ้านมือสอง’โอนคึกคักกว่า’บ้านใหม่’
ทั้งนี้ยังพบการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 81,580 หน่วย ลดลงร้อยละ 7.5และมีมูลค่า 377,351 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 0.1 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 89,513 หน่วย ลดลงร้อยละ 9.1 และมีมูลค่า 215,433 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 1.4 ทำให้สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสอง ในปี 2567 เท่ากับ 48 : 52 ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 64 : 36
สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 คาดว่า จะมีจำนวน 173,453 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 มีช่วงคาดการณ์ที่ 164,780 ถึง 187,329 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ –3.7 ถึงร้อยละ 9.5 เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งมีจำนวน 171,093 หน่วย และคาดว่าจะมีมูลค่า 599,888 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 569,894 ถึง 647,879 ล้านบาท โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ –3.9 ถึงร้อยละ 9.3 เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งมีมูลค่า 592,784 ล้านบาท
สต๊อกค้างในตลาดพุ่ง 1.4 ล้านล้าน
ด้านอุปสงค์แนวโน้มปี2568 มีทิศทางที่ดีขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่ โดยจะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 หรือ 61,714 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 361,216 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 37,173 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 252,975 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 24,542 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 108,241 ล้านบาท
ขณะที่อัตราดูดซับในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก โดยภาพรวมคาดว่าอยู่ในอัตราร้อยละ 1.8 เนื่องจากยังมีที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 หรือประมาณ 227,304 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,454,101 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 129,394 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 966,149 ล้านบาท และเป็นโครงการอาคารชุด 97,909 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 487,952 ล้านบาท
