เปิดอาณาจักร ‘อสังหาฯหมื่นล้าน’ ตระกูลมโนธรรมรักษา ปั้น ‘ในทอน ภูเก็ต’ เกาะสวรรค์นักลงทุน

ผู้เขียน	ประเสริฐ จารึก

ตระกูลมโนธรรมรักษา – เอ่ยถึง “ตระกูลมโนธรรมรักษา” นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดวงการมากว่า 30 ปี เชื่อว่าน้อยคนนักที่จะไม่รู้จัก โดยเฉพาะ ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯในรูปแบบเช่าซื้อ ที่มีหลายบริษัทในเครือ แตกแขนงพัฒนาโครงการหลากทำเล ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึง “ภูเก็ต” จุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

ย้อนไปเมื่อ 10 กว่าปีก่อน “ทนงศักดิ์” ได้เข้าไปซื้อที่ดินติด “หาดในทอน” ไว้ และให้ลูกชายคนโต วีระวิทย์ มโนธรรมรักษา วัย 43 ปี เป็นหัวเรือใหญ่คุมโปรเจ็กต์ ในระหว่างทางก็ได้มีการซื้อและเช่าที่ดินในละแวกเดียวกัน จนขยายอาณาเขตกว้างใหญ่ 80 ไร่ กลายเป็นแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ในย่าน “หาดในทอน”

“ครอบครัวผมโตมาจากการทำธุรกิจอสังหาฯมากว่า 30 ปีมีทั้งแนวราบและโลว์ไรส์ เริ่มจากคุณพ่อ (ทนงศักดิ์) ทำโครงการโฮมแฟคทอรี่ ย่านตำหรุ สมุทรปราการ ขายให้กับลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเอสเอ็มอี จากนั้นได้ทำตึกแถวย่านพระราม 3 ให้เช่าเซ้งระยะยาว ซึ่งเป็นโครงการที่คุณพ่อถนัด ผมเองสมัยเรียนได้มีโอกาสติดตามคุณพ่อไปไซต์งาน ได้เรียนรู้ ซึมซับการทำงาน จนกระทั่งเรียนจบ ก็ได้มีโอกาสมาดูโครงการที่ภูเก็ตช่วงก่อนปี 2562 ซึ่งคุณพ่อซื้อที่หาดในทอนไว้เมื่อ 10 ปีก่อน” ทายาทมโนธรรมรักษาเล่าถึงเส้นทางในการเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาฯ

“ผมมีพี่น้อง 5 คน ทุกคนทำธุรกิจอสังหาฯทั้งหมด ผมจะดูโครงการที่ภูเก็ต คนรอง (อรรถปวิทย์ มโนธรรมรักษา) ดูโครงการของบริษัท เมซัน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และมีน้องสาวคนที่ 3 มาช่วยดูงานด้านการขาย ส่วนคนที่ 4 และคนที่ 5 ก็จะช่วยคุณพ่อ ดูการเงินและงานการขาย ในบริษัท สิวารมณ์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)” วีระวิทย์เล่า

สำหรับโครงการที่ภูเก็ต “วีระวิทย์” เล่าว่า ปัจจุบันโครงการมีเนื้อที่ประมาณ 80 ไร่ ทั้งเป็นที่ดินซื้อและเช่าระยะยาว 30 ปี+30 ปี ตั้งอยู่ในไพรม์แอเรียติดหาดในทอน ซึ่งมีความได้เปรียบคือความเป็นธรรมชาติ เหมาะกับการอยู่อาศัยแบบพักผ่อน อนาคตจะเป็นอีกทำเลดาวรุ่งของภูเก็ตโซนเหนือ โดยวางมาสเตอร์แปลนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีทั้งช็อปเฮาส์, โรงแรม, คอนโดมิเนียม และวิลล่าตากอากาศ มูลค่าโครงการรวมกว่า 10,000 ล้านบาท ดำเนินการภายใต้บริษัท บีสตาร์ท เฮฟเว่น จำกัด และมีความตั้งใจพัฒนา “ในทอน” เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของภูเก็ตโซนเหนือ

โดยเริ่มพัฒนาโครงการเมื่อปี 2562 เป็นอาคารพาณิชย์สูง 3 ชั้น บริเวณด้านหน้าถนนติดชายหาดในทอน จำนวน 20 ยูนิต แบ่งเป็น 3 คลัสเตอร์ คลัสเตอร์ละ 7-8 ยูนิต ซึ่งเป็นการขายเช่าระยะยาว 30 ปีในราคา 7-8 ล้านบาท มูลค่าลงทุนกว่า 100 ล้านบาท

แต่ปัจจุบันได้ปรับแผนการพัฒนาใหม่ โดยปล่อยเช่าพื้นที่ชั้นล่างในแต่ละยูนิตเป็นร้านค้าต่างๆ ราคาประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มทั้งหมด ส่วนชั้น 2-3 ปล่อยเช่าเป็นโรงแรม ซึ่งมีใบอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งสิ้น 74 ห้อง ราคา 1,500-4,500 บาทต่อคืน

ต่อมาในปี 2562 ต่อเนื่อง 2563 นำที่ดินประมาณ 12 ไร่ หรือประมาณ 25% มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โดยร่วมทุนกับกลุ่มทุนอสังหาฯจีน Bestart International Holdings มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ ภายใต้แบรนด์ “ซีเฮฟเว่น ภูเก็ต ในทอน” เป็นรูปแบบการขายเช่าระยะยาว 30 ปี+30 ปี มูลค่าโครงการรวม 1,500 ล้านบาท

แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส โดยเฟสแรก มีจำนวน 1 อาคาร สูง 5 ชั้น ขนาด 37-70 ตร.ม. จำนวน 124 ยูนิต ระดับราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบันปิดการขายแล้ว ส่วนเฟส 2 เปิดการขายเมื่อปี 2566 เป็นคอนโดมิเนียมสูง 5 ชั้น ขนาด 30-70 ตร.ม. จำนวน 127 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.5 ล้านบาทขึ้นไป หรือเริ่มต้นที่ 120,000-130,000 บาทต่อ ตร.ม. ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 72%

เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า บริษัทจึงได้ดึงเชนโรงแรมแบรนด์ WYNDHAM เข้ามาบริหารโครงการ โดยการันตีผลตอบแทนการลงทุนที่ 7% ต่อปี และตั้งแต่ปีที่ 6เป็นต้นไป จะแบ่งผลประกอบการจากการปล่อยเช่าห้องพักในสัดส่วน 30:70 โดยลูกค้าที่เป็นเจ้าของห้องพัก จะสามารถเข้าพักในช่วงไฮซีซั่นและโลว์ซีซั่นได้ 30 วัน ลูกค้าที่ซื้อและเช่าพัก โดย 95% เป็นกลุ่มเศรษฐีรัสเซีย ส่วนจีนมีเพียง 1-2% ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนซึ่งลงทุนและซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 จะเริ่มทยอยโอนเดือนพฤษภาคมนี้

และในปี 2566 เราได้ขยายฐานพัฒนาโครงการเอง 100% ภายใต้ บริษัท เมอริส จำกัด นำที่ดินกว่า 3 ไร่ มาพัฒนาโครงการวิลล่าแบรนด์ “ภูวิสต้า วิลล่า” จำนวน 10 ยูนิต มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ราคาตั้งแต่ 32-72 ล้านบาท ปัจจุบันขายได้แล้ว 8 ยูนิต มีคนไทยซื้อแล้วจำนวน 3 หลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 40 กว่าล้านบาท เป็นนักธุรกิจในภูเก็ตและจากกรุงเทพฯ ที่เหลือเป็นชาวรัสเซีย ล่าสุดมีชาวโปแลนด์ซื้อราคาหลังละ 60 ล้านบาท เป็นรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว

สำหรับเฟส 3 เริ่มพัฒนาโครงการแล้ว ด้วยการนำที่ดิน 4 ไร่ พัฒนาเป็นคอนโดโลว์ไรส์ จำนวน 2 อาคาร ภายใต้แบรนด์ “ซีเฮฟเว่น” โดยเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มทุนจีนเช่นเดิม แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส รวมมูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาทโดยเฟสแรกเป็นคอนโดสูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 30-70 ตร.ม. จำนวน 108 ยูนิต ราคาขายตั้งแต่ 3.9-8 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 69% ล่าสุดเตรียมเปิดขายคอนโดเพิ่มอีก 1 อาคาร จำนวน 115 ยูนิต ภายในเดือนตุลาคมหรือพฤศจิกายน 2568

ไม่เพียงเท่านั้น “วีระวิทย์” ยังบอกด้วยว่า ในระยะ 2 ปีนี้ (2568-2569) มีแผนพัฒนาโครงการใหม่ โดยตระกูลมโนธรรมรักษาจะลงทุนเอง ในปีนี้พัฒนาโครงการ “ภูวิสต้า แอร์พอร์ต” ตั้งอยู่หาดในยาง บนที่ดิน 15 ไร่ รูปแบบเป็นวิลล่า ขนาด 60-100 ตร.ว. ราคาตั้งแต่ 15-35 ล้านบาท จำนวน 44 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท

ส่วนปี 2569 เตรียมเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท บนที่ดิน 80 ไร่ เริ่มจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม แบรนด์ “แซง โทเปซ” สูง 7 ชั้น จำนวน 100 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.5-6 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 450 ล้านบาท และอนาคตมีแผนนำที่ดินพัฒนาโครงการรูปแบบ “เวลเนส” ซึ่งเป็นธุรกิจที่น่าจับตา เนื่องจากทำเลใกล้กับโครงการโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์เวลเนสขนาดใหญ่ ตั้งเป้าให้เป็นแม่เหล็กดึงดูดความสนใจของนักท่องเที่ยวเข้าพื้นที่มากขึ้น

“ตอนเราเริ่มโครงการแรกปี 2562 เปิดมาไม่ถึง 3 เดือน เจอโควิดพอดี ถือว่าเป็นจุดต่ำสุดของปัญหาทั้งโลก แต่ในระหว่างนั้น ทีมงานฝ่ายบริหารเราแก้ไขสถานการณ์ได้ดี วางไทม์ไลน์การขายได้เหมาะสม หลังเจอโควิด 2 ปีกว่าๆ มีการเปิดประเทศ ภูเก็ตสตาร์ตเป็นจังหวัดแรก และอสังหาฯภูเก็ตกราฟพุ่งสูงมาก ตอนนั้นตลาดวิลล่าบูมมาก ทำเท่าไหร่ก็ขายไม่ทัน เราเองก็ได้อานิสงส์ไปด้วย เราสร้างและขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว จากนั้นก็เริ่มทยอยการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มาอย่างต่อเนื่อง” วีระวิทย์กล่าว

พร้อมย้ำถึงหมุดหมายภายใน 5 ปี จะพัฒนาทำเล “ในทอน” ให้เป็นเหมือน “เอกมัย กรุงเทพฯ” เหมือนกับที่มีการขนานนามย่านบางเทาเป็นทองหล่อภูเก็ต รวมถึงยกให้ในทอนเป็น “ลิตเติลมอสโก” เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นชาวรัสเซียมากถึง 95% ส่วนที่เหลือเป็นยุโรปและจีน ซึ่งตอนเริ่มโครงการเราคาดหวังลูกค้าจีนจะเข้ามาเยอะ แต่สุดท้ายมีเพียง 1-2% เท่านั้น

อีกภาพที่เขาอยากจะเห็น นั่นคือ ปั้นหาดในทอน เป็น “มินิลากูน่า” ของภูเก็ต ที่เขายึดเป็นโมเดลต้นแบบในการวางมาสเตอร์แปลนการพัฒนาโครงการ ที่มีความหลากหลายและมีทุกอย่างครบจบในที่เดียว

“ถ้าพูดถึงภูเก็ต โครงการที่เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติมากที่สุดคือ ลากูน่า ภูเก็ต อยู่ย่านบางเทา ถือเป็นลักชัวรี่อสังหาฯของภูเก็ต เราตั้งเป้าหมายที่จะให้อาณาจักรของบีสตาร์ท เฮฟเว่น เป็นมินิลากูน่า ในอนาคต ที่ลูกค้าสามารถเข้าใช้ทุกอย่างภายในโครงการได้ครบวงจร โดยคาดว่าที่ดินทั้ง 80 ไร่นี้ ต้องใช้ระยะเวลาในการพัฒนามากกว่า 5 ปีขึ้นไป ซึ่งข้อดีของเราคือ ไม่ได้เลือกพัฒนาในทำเลเรดโอเชี่ยน ดังนั้นการเลือกทำเลที่จะพัฒนาถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด” วีระวิทย์ย้ำ

ถามว่าตอนนี้ภาพของ “ในทอน” พลิกโฉมไปมากน้อยขนาดไหน “วีระวิทย์” ฉายภาพว่า ย่านในทอนเป็นหนึ่งในพื้นที่มีศักยภาพพัฒนาอสังหาฯมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้มีบ้านพักตากอากาศลักชัวรี่เปิดขายราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต และขายหมดทุกยูนิต ปัจจุบันทำเลนี้กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากผู้พัฒนาอสังหาฯ เป็นกลุ่มนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ จุดเด่นย่านในทอนคือ การแข่งขันยังไม่สูง มีคอนโดเปิดขายเพียง 2 โครงการ จำนวน 820 ยูนิต และอยู่ระหว่างขาย 6 โครงการ จำนวน 113 ยูนิตเท่านั้น

ช่วง 1 ปีที่ผ่านมา “ในทอน” ถือว่ามีการพัฒนาค่อนข้างรวดเร็ว เรียกว่าเป็นน้องๆ ทองหล่อเลยก็ว่าได้ แต่ยังไม่แออัดเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ ที่มีผู้ประกอบการอสังหาฯจากกรุงเทพฯเข้าไปลงทุนกันจำนวนมากในช่วง 1-2 ปีนี้ เช่น บางเทา เป็นต้น แต่ปัจจุบันโซนในทอนไม่มีที่ดินเปล่าเหลือแล้ว ขณะที่ราคาขายก็สูงขึ้น อย่างเช่นเชิงเขาอยู่ที่ไร่ละ 15-30 ล้านบาท ใกล้ชายหาดมีการเสนอขายอยู่ที่ไร่ละ 25-50 ล้านบาท

“ภาพรวมเศรษฐกิจที่ภูเก็ตยังขยายตัวแรงต่อเนื่อง แต่ก็ขึ้นอยู่กับช่วงไฮซีซั่นและโลว์ซีซั่น แต่เราได้ลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก จึงยังไปได้ดี โรงแรมมีอัตราเข้าพักสูงกว่า 80% หลังโควิดมีประชากรแฝงเข้ามาอยู่อาศัยเยอะ ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มคนไทยขยายตัวมากขึ้น ไม่ว่าการเช่าบ้าน การปรับปรุงบ้านมือสองขาย รวมถึงบ้านไซซ์เล็กที่รองรับกลุ่มทำงานธุรกิจโรงแรม สนามบิน โรงพยาบาล สะท้อนให้เห็นว่าภูเก็ตยังเติบโตได้อีกจากกำลังซื้อของต่างชาติที่เข้ามา โดยเฉพาะชาวรัสเซียที่ซื้ออยู่เองและเพื่อลงทุนอย่างคึกคัก รวมถึงหาดในทอน ที่เรายกเป็นลิตเติลมอสโก” ทายาทมโนธรรมรักษาทิ้งท้าย