ยอดโอนอสังหาฯ Q1 หดตัว แรงซื้อชะลอ มาตรการรัฐกระตุ้นไม่ขึ้น ขอยาแรงเพิ่ม
เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวชัดเจน แม้มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะนโยบายภาษีศุลกากรตอบโต้ของสหรัฐฯ ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่เศรษฐกิจทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยในฐานะผู้ส่งออกได้รับผลกระทบโดยตรงและการเจรจายังไม่ชัดเจน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นนักลงทุนและผู้บริโภค โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ระบบปรับอากาศ พลังงานแสงอาทิตย์ หรือวัสดุตกแต่ง อาจมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งจะกดดันราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับเพิ่ม แม้ความต้องการยังไม่ฟื้นตัว
นายวิทย์กล่าวว่า ยังพบปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สูงถึง 60-65% แนวโน้มยังไม่ลดลงในปี 2567-2568 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ยอดสินเชื่อใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ลดลงถึง 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 121,000 ล้านบาท
ทั้งนี้มาตรฐานการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของธนาคาร ส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แม้ลูกค้าหลายรายจะมีรายได้ประจำมั่นคง แต่ถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เพราะสัดส่วนหนี้ต่อรายได้รวม(DSR) เกินเกณฑ์ 40–50% จากหนี้ เช่น บัตรเครดิตหรือผ่อนสินค้า ทำให้เสียโอกาสซื้อบ้าน ทั้งนี้อยากให้แยกหนี้เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ หนี้เพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด 40-45% และหนี้เพื่อการบริโภค เช่น บัตรเครดิต ผ่อนสินค้า จำกัดไม่เกิน 15-20% ของรายได้ รวมแล้ว DSR ยังไม่เกิน 60% ตามกรอบความเสี่ยงของธนาคาร แต่ช่วยให้ผู้กู้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น
นายวิทย์กล่าวว่า มีข้อเสนอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการเชิงรุกเร่งด่วน เพื่อกระตุ้นภาพอสังหาฯเพิ่มเติม อาทิ 1.การใช้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยผ่อนบ้านหักเป็นค่าใช้จ่ายเสียภาษีได้เต็มจำนวน โดยผู้ซื้อหักภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยที่จ่ายได้ 10 ปี 2.เพิ่มจำนวนผู้ซื้อต่างชาติ โดยลดจำนวนเงินเงื่อนไขซื้ออสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยหลังเกษียณ ตามเงื่อนไข LTR Visa ให้ลดลงเหลือ 5 ล้านบาท
3.ออกโครงการดอกเบี้ยบ้านต่ำพิเศษ 3 ปีแรก ร่วมกับแบงก์รัฐหรือแบงค์เอกชนปล่อยสินเชื่อพิเศษดอกเบี้ย 1.99-2.5% ช่วง 3 ปีแรก 4.กำหนดนโยบายรัฐให้เงินร่วมลงทุน 10 % ของราคาบ้าน ทำให้ยอดเงินกู้ลดลงและค่างวดต่ำลง เมื่อขายบ้านรัฐขอคืนเงินสัดส่วนเดิมเท่านั้น และคิดดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ดังนั้นภาครัฐต้องตระหนักว่าปี 2568 คือปีแห่งความท้าทายของตลาดอสังหาฯ หากไม่มีมาตรการตรงจุดเพียงพอ จะยิ่งทำให้ภาวะชะลอตัวรุนแรงขึ้น และกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว
