การเริ่มเปิดหน้าดินก่อสร้างรถไฟฟ้าสารพัดสี มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักมากขึ้น ทั้งการเปิดโครงการใหม่และราคาที่ดินที่ทะยานตามความคืบหน้าของรถไฟฟ้า ล่าสุดจะมี 3 สายทางนับถอยหลังเปิดหวูดถึงปี 2572 ประกอบด้วย สายสีชมพูส่วนต่อขยายช่วงศรีรัช-เมืองทองธานีมาเติมเต็มสายสีชมพูหลักที่เปิดบริการไปแล้ว ตามมาด้วยสายสีส้มช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูตั้งแต่ถนนติวานนท์ แจ้งวัฒนะ รามอินทรามีการพัฒนามานานมากแล้ว ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยและค้าปลีกขนาดใหญ่และเล็กรองรับชุมชนโดยรอบ ยังไม่ค่อยมีอาคารสำนักงาน หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ คนจึงเข้ามาทำงานในกรุงเทพชั้นใน ส่วนใหญ่โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เป็นบ้านจัดสรรต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท และมากกว่า 100 ล้านบาท ขณะที่คอนโดยังมีน้อยเมื่อเทียบกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ มีสะสม 29,278 ยูนิต ขายแล้ว 3% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งข้อจำกัดคือ ผังเมืองรวม กทม. จำกัดพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตร.ม. ในบางพื้นที่ถนนรามอินทรา
“ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3-7% ต่อปี ในช่วงตั้งแต่ถนนติวานนท์ต่อเนื่องถึงแจ้งวัฒนะและวงเวียนหลักสี่อยู่ที่ 250,000-380,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนรามอินทรา 250,000-300,000 บาทต่อ ตร.ว. และต่ำกว่า 300,000 บาทต่อ ตร.ว. ไปจนถึง 200,000 บาทต่อ ตร.ว.ในพื้นที่ใกล้กับสถานีมีนบุรี สถานีปลายทาง ราคามีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงอีกตามศักยภาพของพื้นที่และการประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.ในปี 2570” สุรเชษฐกล่าว
“สุรเชษฐ” กล่าวว่า ส่วนพื้นที่สายสีม่วงใต้ การเปลี่ยนแปลงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าโดยทั่วไปที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การเปิดขายโครงการคอนโด แต่ด้วยพื้นที่ตามแนวเส้นทางบางส่วนมีข้อจำกัดการพัฒนา เพราะตลอดแนวผ่านพื้นที่มีการพัฒนามายาวนานของกรุงเทพฯ และมีรถไฟฟ้าสายอื่นเปิดไปก่อนหน้านี้แล้ว มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของบางพื้นที่
ขณะที่การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินมีมาก่อนหน้าหลายปี จึงอาจสูงเกินกว่าจะพัฒนาอสังหาฯประเภทอื่นได้ มีเพียงคอนโดเท่านั้นที่สร้างผลตอบแทนคุ้มค่าลงทุนและเหมาะสมกับราคาที่ดิน เพราะราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัวจากก่อนหน้านี้ มีการเสนอขายไม่ต่ำกว่า 1-1.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีที่เป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทาง 2 เส้นทาง เช่น พื้นที่รอบสถานีวงเวียนใหญ่ ในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมกับสายสีม่วงใต้และสายสีเขียว ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 6-7 แสนบาทต่อ ตร.ว. ถนนสุขสวัสดิ์ไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ว. มีความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต ตามความคืบหน้าการก่อสร้าง
“ภาพรวมคอนโดแนวสายสีม่วงใต้อยู่ที่ 15,011 ยูนิต มีอัตราการขายเฉลี่ย 80% ส่วนใหญ่เปิดขายมาก่อนรถไฟฟ้าก่อสร้าง หลังเริ่มสร้างมีคอนโดเปิดขายใหม่ในพื้นที่ด้วย จากนั้นลดลงตามภาวะเศรษฐกิจและตลาดคอนโด ทำให้ฝั่งธนบุรีมีคอนโดเปิดขายกระจุกตัวอยู่สถานีวงเวียนใหญ่มาก ด้านราคาขายอยู่ช่วง 60,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม. อาจจะมีบางโครงการมากกว่า 160,000 บาทต่อ ตร.ม.หรือมากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิต ราคามีทิศทางปรับตัวขึ้น เพราะยังสามารถรอคอยรถไฟฟ้าเปิดให้บริการได้” สุรเชษฐกล่าว
ปิดท้ายสายสีส้ม “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า คอนโดในพื้นที่ตามแนวสายสีส้มตะวันออกเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีทั้งหมด 38,175 ยูนิต ขายไปแล้วกว่า 80% ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ไม่น้อย อาจเป็นเพราะบางโครงการตั้งราคาขายสูงกว่าโครงการในทำเลเดียวกัน ซึ่งในพื้นที่นี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 85,000 บาทต่อ ตร.ม. โครงการที่ขายเกิน 100,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปจึงใช้เวลาขายนาน แต่บางทำเลได้รับความสนใจมากปิดการขายหรือมีอัตราการจองที่สูงมากๆ แม้จะมีโครงการคอนโดในพื้นที่เปิดขายในเวลาไล่เลี่ยกันไม่ต่ำกว่า 4,000-5,000 ยูนิต เช่น รอบสถานีหัวหมาก ลำสาลี เป็นต้น
ด้านราคาที่ดินแนวถนนรามคำแหงปรับขึ้นมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตามความคืบหน้าการก่อสร้าง ปัจจุบันถนนรามคำแหงอยู่ที่ 150,000-400,000 บาทต่อ ตร.ว. ขึ้นอยู่แต่ละทำเลของที่ดินและปรับเพิ่มขึ้นจากในอดีตกว่าเท่าตัว ถ้าเป็นที่ดินรอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ มากกว่า 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถ้าตามแนวถนนพระราม 9 จะลดลงมาเหลือ 350,000-400,000 บาทต่อ ตร.ว.ในปัจจุบัน
สำหรับแนวสายสีส้มตะวันตกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ เป็นพื้นที่มีการพัฒนาเต็มพื้นที่ตั้งแต่ 20-30 ปีก่อน ยังผ่านพื้นที่มีข้อจำกัดการพัฒนาอีกด้วย จึงมีการเปลี่ยนแปลงตลอดแนวเส้นทางไม่มากนัก ส่วนใหญ่อยู่สถานีราชเทวี เป็นคอนโดเริ่มต้นมากกว่า 120,000-250,000 บาทต่อ ตร.ม. มีโครงการมิกซ์ยูสบ้าง
ขณะที่คอนโดมีสะสมในพื้นที่ 15,271 ยูนิต ขายแล้ว 87% เฉลี่ย 170,000 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนใหญ่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี ถ้าตัดออกจะเหลือ 8,684 ยูนิต แสดงให้เห็นถึงอิทธิพลของสถานีราชเทวี แต่มีพื้นที่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่เป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมาเกินกว่า 30 ปี ที่ดินบางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงหาที่ดินเพื่อพัฒนาได้ยาก เว้นสถานีราชเทวีที่หาที่ดินได้บ้าง ดังนั้นราคาที่ดินอาจจะสูงตามไปด้วย เพราะหาที่ดินพัฒนายาก แนวถนนเพชรบุรีไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอาจมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.หรือมากกว่านี้ในบางแปลงอาจจะถึง ตร.ว.ละ 2 ล้านบาท ในถนนพญาไท ส่วนแยกถนนเพชรบุรี ราคาที่ดินอาจไม่ปรับตัวมากเพราะตลาดคอนโดชะลอตัวเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า
“การเปลี่ยนแปลงการพัฒนาอสังหาฯโครงการใหญ่อาจไม่มาก แต่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงพาณิชยกรรมบ้างย่านประตูน้ำ มีปรับปรุงพันธ์ทิพย์ ประตูน้ำ เปลี่ยนชื่อเป็นฟีนิกซ์ ศูนย์รวมค้าส่ง-ค้าปลีกอาหารครบวงจร ใกล้ๆ กัน มีเดอะ แพลทินัม สแควร์มิกซ์ยูส 49 ชั้น อีก 1 โครงการมิกซ์ยูสที่กำลังจะเปิดปีนี้ คือเจอาร์เค ทาวเวอร์ หัวมุมพญาไทสูง 46 ชั้น มีโรงแรม สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีก” สุรเชษฐกล่าว
