เศรษฐกิจซบเซา ฉุดตลาดอสังหาฯกรุงเทพ-ปริมณฑลปี 68 เปิดใหม่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี
เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 มีเปิดตัวใหม่เพียง 15,484 หน่วย โดย 99.8% เป็นที่อยู่อาศัย คิดเป็นมูลค่ารวม 111,230 ล้านบาท มีเพียงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเป็นส่วนน้อย และมีราคาเฉลี่ยที่ 7.184 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าทุกปี เพราะปีนี้เน้นเปิดขายสินค้าราคาแพงที่ผู้ซื้อยังมีกำลังซื้อมากกว่าสินค้าราคาถูกทั่วไป โดยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดกลุ่มใหญ่สุดเปิดในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท และห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ส่วนห้องชุดราคาแพงเกินกว่า 20 ล้านบาท เปิดตัวน้อยมาก
อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปีนี้ จะมีโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก หลังเมื่อปี 2567 รัฐบาลมีมาตรการส่งเสริมการสร้างบ้านราคาถูก
“คาดว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2568 เมื่อรวมกับครึ่งปีหลังแล้ว น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มขึ้นเป็น 251,371 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท ดังนั้นจึงเป็นไปได้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะตกต่ำกว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ และอาจกล่าวได้ว่าจำนวนหน่วยที่ 39,540 หน่วย นับว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 นับจากปี 2545 ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และในแง่มูลค่าของโครงการเปิดใหม่นับว่าต่ำสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552 เป็นต้นมา และคาดว่าตลาดอสังหาฯไทยโดยรวมยังจะซบเซาต่อไป” นายโสภณกล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า หากพิจารณามูลค่าการพัฒนา สินค้าหลักเปิดตัวในครึ่งแรกของปีที่มีมูลค่าสูงสุดคือบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวม 66,474 ล้านบาท จากทั้งหมด 110,820 ล้านบาท หรือ 60% ถือเป็นกลุ่มที่ครอบครองตลาดสูงสุด รองลงมาเป็นห้องชุด 22,931 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 12,257 ล้านบาท สูงกว่าบ้านแฝดที่เปิดตัว 8,503 ล้านบาท ไม่มากนัก ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปแม้มีเพียง 821 หน่วย ของอุปทานใหม่ แต่มีมูลค่ารวมถึง 36,819 ล้านบาท หรือ 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด แสดงให้เห็นสินค้าที่ยังพอขายได้ในตลาดจะเป็นสินค้าราคาแพงสำหรับผู้มีรายได้สูง ส่วนสินค้าราคาถูกกลับขายยาก เพราะประชาชนทั่วไปมีกำลังซื้อที่ลดลง
อย่างไรก็ดี การที่เปิดโครงการน้อยลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงอย่างชัดเจน ถ้าเศรษฐกิจดีจะมีการซื้ออสังหาฯแต่ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีจะปรับตัวลดการซื้อที่อยู่อาศัยลง ในทางตรงกันข้าม กลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้จำนวน 23,305 หน่วย หรือมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% สะท้อนตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงลดลงเหลือเพียง 223,019 หน่วย จากที่เหลือไว้เมื่อสิ้นปี 2567 ที่ 234,478 หน่วย
แต่ถ้าหากตลาดไม่มีการปรับตัวยังเปิดตัวโครงการใหม่เป็นแสนหน่วยต่อปี อาจจะเกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นแน่นอน แต่ในขณะนี้ยังไม่มีฟองสบู่
นายโสภณกล่าวว่า สำหรับทำเลที่น่าสนใจในปี 2568 มี 1.บางขัน-คลองหลวง มีการเปิดตัวอาคารชุดราคา 1-2 ล้าน และ 2-3 ล้านจำนวนมาก รองรับนักศึกษา บุคลากรของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ 2.วัชรพล-คู้บอน และต่อเนื่องไปลำลูกกา มีเปิดตัวห้องชุดราคาถูก 1-2 ล้านบาทจำนวนมาก เพราะเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพู 3. บางนา-ตราด กม.10-30 เปิดบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาทถึง 454 หน่วย แม้จะขายยังไม่ได้มากนัก แต่นับว่าเป็นทำเลเด่นที่น่าสนใจ 4. ทำเลประชาอุทิศมีทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาทเปิดตัวถึง 417 หน่วย เป็นทำเลสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย สำหรับทำเลที่ไม่มีการเปิดตัวเลย เช่น พื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพฯ เพราะเป็นพื้นที่ไม่มีทางด่วน หรือรถไฟฟ้า
นายโสภณกล่าวว่า ทั้งนี้มี 5 ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อการฟื้นตัวของตลาด ได้แก่ 1. การแก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยให้เป็นไปในภาคบังคับ ต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาฯไทยจะได้มั่นใจ 2. การแก้ไขกฎหมายภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ ภาษีมรดก เพื่อให้เท่าเทียมกับที่ไทยไปซื้ออสังหาฯในต่างประเทศ เพราะการที่ต่างชาติมาซื้อสังหาฯในไทยก็ไม่ได้ช่วยให้ธุรกิจนี้เติบโตขึ้นเท่าที่ควร 3. ระบบผังเมืองในเขตใจกลางเมืองให้สร้างอาคารสูงได้ มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเทียบกับพื้นที่ดินสูงขึ้น เช่น 20 เท่าต่อ 1 เป็นต้น เพื่อจูงใจให้ประชาชนอยู่ใกล้ในเขตเมือง 4. ปรับปรุงระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยเฉพาะการเก็บภาษีที่ดินเปล่าให้สูงขึ้นเพื่อให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาพัฒนา ทำให้ที่ดินราคาไม่แพงเกินไป และสร้างที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางได้ และ5. นำสินค้ามือสองออกมาขายให้ได้มากที่สุดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อขายบ้านได้ในราคาถูกลง
