มอเรส ดีเวลลอป – ถึงแม้ว่าสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยที่ท้าทายรอบด้าน จนยากเกินกว่าที่จะคาดการณ์ไทม์ไลน์ในการฟื้นตัวของตลาดได้ว่าจะเกิดขึ้นเร็วหรือช้า
แต่ท่ามกลางวิกฤตของตลาด ยังคงมีผู้เล่นหน้าใหม่เข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่องโดยเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดจิ๋วและเจาะตลาดระดับลักชัวรี่โดยเฉพาะท้าชนบิ๊กแบรนด์ในตลาด
หนึ่งในผู้เล่นที่ลงสมรภูมิการแข่งขันนั่นคือ บริษัท มอเรส ดีเวลลอป จำกัด ซึ่งเป็นการรวมตัวของผู้บริหารจาก 3 ธุรกิจ ระหว่าง “อรรณพ จิตติปัญญากุล” เจ้าของธุรกิจเคมีภัณฑ์ของเล่นเด็ก วัสดุก่อสร้างฉนวนกันความร้อนและกระดาษ ที่ทำตลาดทั้งในประเทศและส่งออกทั่วโลกภายใต้กลุ่มเอเอ็ม กรุ๊ป มีรายได้ปีละ 1,000-2,000 ล้านบาท โดยร่วมกับเพื่อนอีก 2 คน “ฐิติเวท กิตติรัตน์” เป็นสถาปนิก และ “ปิยวุฒิ เหลืองอร่ามพานิช” ผู้เชี่ยวชาญการก่อสร้าง แม้แต่ละคนมาจากธุรกิจที่ต่างกัน แต่มีความฝันคล้ายๆ กัน คือ “สร้างบ้านให้เป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย”
“อรรณพ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มอเรส ดีเวลลอป จำกัด เล่าถึงจุดเริ่มต้นว่า บริษัทก่อตั้งเมื่อปี 2564 จากความหลงใหลและวิสัยทัศน์ร่วมกันในการสร้างบ้านที่เป็นมากกว่าที่อยู่อาศัยของคน ก่อนที่จะพัฒนาเป็นโครงการของตัวเอง เคยขับรถตระเวนชมโครงการบ้านหรูจากหลายแบรนด์ หลายทำเล และดีไซน์ออกมาเฉพาะ พร้อมยึดหลักการว่าสร้างบ้านเหมือนอยู่เอง ภายใต้แบรนด์ “เมฆา” (MEKA) มาจากคำว่า “เมฆ” ที่สื่อความหมายว่า “มาเหนือเฆม”
เริ่มพัฒนาโครงการแรกเมื่อปี 2565 ถึงปัจจุบันพัฒนาโครงการแล้ว 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 2,000 ล้านบาท และทยอยโอนและรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นมา ที่สามารถปิดรายได้ที่ 400 ล้านบาท ส่วนปี 2568 คาดว่าจะมีรายได้ 200 ล้านบาท เนื่องจากเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
“อรรณพ” บอกว่า จากจุดเริ่มต้นโครงการแรก “เมฆา รามอินทรา” บนที่ดินกว่า 6 ไร่ ติดถนนเลียบวงแหวนกาญจนาภิเษก ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้าสายสีชมพู สถานีรามอินทรา 83 มูลค่ากว่า 400 ล้านบาท ได้พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว 23 ยูนิต ขนาดเนื้อที่ 60-100 ตร.ว. ราคา 18-60 ล้านบาท เปิดขายเมื่อปี 2565 ภายใน 3 เดือนแรกสามารถสร้างยอดขายได้แล้วกว่า 50% ปัจจุบันเหลือขาย 5 ยูนิตสุดท้าย และอยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 2 ยูนิต คาดว่าจะปิดการขายโครงการภายในปี 2568 นี้
จากผลตอบรับที่ค่อนข้างดี ได้ขยายการลงทุนไปสู่โครงการที่ 2 “เมฆา ซิกเนเจอร์” สาทร-เจริญราษฎร์ มูลค่าโครงการ 450 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 2 ไร่ จำนวน 7 ยูนิต เป็นบ้านเดี่ยว 4 ชั้น สไตล์โมเดิร์นลักชัวรี่ พร้อมสระว่ายน้ำและลิฟต์ส่วนตัว มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 650 ตร.ม.ขึ้นไป จำนวน 6 ยูนิต ซึ่งผลตอบรับค่อนข้างดีอีกเช่นกัน ปัจจุบันเหลือขายเพียง 1 ยูนิต เป็นบ้านพร้อมตกแต่งราคา 75 ล้านบาท ส่วนอีก 1 ยูนิต เป็นโฮมออฟฟิศสูง 6 ชั้น ราคา 79 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 850 ตร.ม. มีลิฟต์ส่วนตัว และจอดรถได้มากถึง 8 คัน
ล่าสุดเปิดขายโครงการที่ 3 “เมฆา เครสเซนต์” สาทร-ถนนจันทน์ อยู่บนถนนจันทน์ซอย 43 ใกล้กับโครงการที่ 2 มีเนื้อที่กว่า 2 ไร่ มูลค่ากว่า 300 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 4 ชั้น จำนวน 6 ยูนิต เนื้อที่ 81 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 750-950 ตร.ม. และที่จอดรถ 4 คัน ราคาเริ่มต้น 65-85 ล้านบาทเปิดพรีเซลตั้งแต่วันที่ 25 กรกฎาคม 2568 เป็นต้นไป ขณะนี้มียอดจองแล้ว 1 ยูนิต ราคากว่า 60 ล้านบาท ตั้งเป้าปีนี้จะมียอดขาย 4 ยูนิต
“กลุ่มลูกค้าเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอายุ 35-45 ปี และเศรษฐีเก่าที่อาศัยอยู่ย่านถนนจันทน์ ซึ่งเป็นชุมชนเก่าแก่และมีลูกหลานที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อขยับขยายครอบครัวออกมา หรือลูกค้าที่เคยอยู่คอนโดในเมืองมาก่อน อยากเปลี่ยนมาอยู่แนวราบ โดยลูกค้าเป็นเจ้าของธุรกิจที่หลากหลาย และเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อสูงและซื้อด้วยเงินสด” อรรณพกล่าว
ส่วนแผนการดำเนินงานในอนาคต “อรรณพ” ฉายภาพว่า อยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาโครงการใหม่เป็นทาวน์โฮมหรูย่านถนนพระราม 3 คาดว่าจะเปิดตัวโครงการได้ในช่วงต้นปี 2569 ราคาเริ่มต้น 45 ล้านบาท ออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 300-400 ตร.ม. โดยมองว่าลูกค้ากลุ่มนี้ยังมีดีมานด์อีกมาก
นอกจากนี้ ยังมีแลนด์แบงก์ในมืออยู่ประมาณ 7 แปลง อยู่ในซอยสุขุมวิท 62 ฝั่งธนบุรีและย่านเอกชัย ที่มีแผนจะนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต โดยทิศทางการลงทุนพัฒนาโครงการของบริษัท จะเป็นโครงการขนาดเล็ก บนเนื้อที่ไม่เกิน 3 ไร่ และจำนวนไม่เกิน 9 ยูนิต เนื่องจากง่ายต่อการพัฒนา ออกแบบ และการทำตลาด
“แม้เราเป็นอสังหาฯหน้าใหม่ บริษัทไม่ได้ใหญ่โต เติบโตมาจากอุตสาหกรรม แต่ทิศทางของเราไม่ลงไปสู้กับตลาดราคาต่ำ 10 ล้านบาทที่มีคู่แข่งมาก ยังคงพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์เพราะเราอยากสร้างแบรนด์ และมั่นใจในคุณภาพและดีไซน์ที่สวยงาม รวมถึงใช้ระบบเทคโนโลยีด้านรักษาความปลอดภัยจาก LIV-24 เครือแสนสิริ จะสามารถทำให้แบรนด์ของเราเติบโตในตลาดนี้ได้”
ในอนาคตเพื่อให้เป็นการสร้างการรับรู้แบรนด์มากขึ้น เรายังมีเป้าหมายจะพัฒนาโครงการคอนโดโลว์ไรส์ในรูปแบบทาวน์โฮม 2 ชั้น รวมถึงโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นสิ่งที่เราอยากจะทำ แต่ต้องรอจังหวะและโอกาสเพราะตลาดอสังหาฯอย่างที่ทราบกันดีว่า ยังไม่ฟื้นตัวดี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำ 10 ล้านบาทลงมา ที่มีปัญหากู้ไม่ผ่าน แบงก์ไม่ปล่อยกู้โดยมองว่าตลาดอสังหาฯจะยังคงซบเซาไปถึงไตรมาสแรกปี 2569
อย่างไรก็ดี ด้วยสภาพตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจในปัจจุบัน “อรรณพ” มีข้อเสนอต่อรัฐบาล อยากให้ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อและตลาดเพิ่มเติม จากปัจจุบันมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ได้ 100% และลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ให้เป็นไม่มีกำหนดเพดานราคาและขยายระยะเวลาเพิ่มเติมออกไปอีก เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯถือเป็นอีกเครื่องยนต์ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้
สุดท้ายอยากฝากถึงผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คนใหม่ ให้ช่วยพิจารณาปรับลดส่วนต่างค่าธรรมเนียมอัตราดอกเบี้ยระหว่างเงินกู้กับเงินฝากให้มีความยุติธรรมมากขึ้น อย่างน้อยลดในส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อนและปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อเป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนของภาคธุรกิจ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต้นทุนภาคธุรกิจอย่างมาก
