‘เสนา’ ชูโมเดล ‘คอนโดไฮบริด’ ฝ่าวิกฤตขายฝืด-กู้ไม่ผ่านพุ่ง

เมื่อปัจจัยแวดล้อมและภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไปเลยทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ไม่เหมือนเดิม ภายใต้กับดักเศรษฐกิจแย่ หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยแพง กำลังซื้อหาย ซัพพลายล้น รวมถึงเทรนด์ผู้บริโภคที่ “เน้นเช่ามากกว่าซื้อ” กลายเป็นวิกฤตและโจทย์ท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากกว่า 360 องศา เพื่อฝ่าวิกฤต

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ภาพรวมภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯไม่เป็นบวกมากนักในปัจจุบัน ในแง่อสังหาฯต้องปรับตัว เป็นช่วงของการดิสรัปชั่น เสนาปรับตัว ปรับแผนตลอดเวลา ตีลังกามาหลายรอบแล้ว ซึ่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯคือเศรษฐกิจที่ตกต่ำมานาน ไม่ใช่แค่การถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตที่สูง 70% อย่างเดียว ยังเจอคนยกเลิกเพราะตัวเองไม่มั่นใจ ไม่อยากเป็นหนี้ 30 ปีเลยปฏิเสธตัวเอง เป็นโจทย์ใหม่เข้ามาและมีอัตราเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ นี่เป็นชีวิตจริงที่เกิดขึ้นตอนนี้

“เศรษฐกิจไทยตอนนี้เหมือนคนเป็นโรคผิวหนัง มองไม่ชัด ถ้าเปิดออกมาจะเห็นชัดเป็นโรคระบาด เพราะไม่มีอะไรมาสร้างอิมแพกต์แรงๆ ไม่เหมือนต้มยำกุ้งและโควิด ที่ทุกคนยังเห็นเหตุการณ์ชัดเจน ตอนนี้เหมือนทุกคนอ่อนแอลง อยู่ภายใต้เสื้อที่มองไม่เห็น จึงไม่กล้าบอกว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นเมื่อไหร่ คิดว่ารัฐบาลคงพยายามตั้งใจทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น แต่ปัจจุบันยากตรงที่เราเป็นประเทศเศรษฐกิจขนาดเล็กแบบเปิด (small and open economy) จึงได้รับผลกระทบมากจากปัจจัยต่างประเทศ เลยพูดยากจะเป็นยังไง จู่ๆ ทรัมป์ก็มา นักท่องเที่ยวก็หาย เกิดแผ่นดินไหว มีสู้รบชายแดน ทุกอย่างมาพร้อมกัน จึงกระทบเยอะ ส่วนอสังหาฯปีนี้ยังชะลอตัว ปี 2569-2570เป็นช่วงปรับสมดุลตลาด น่าจะฟื้นตัวปี 2571”

แม้อยู่ภายใต้วงล้อมปัจจัยเสี่ยง แต่ “แม่ทัพเสนา” ยังคาดหวังครึ่งปีหลังอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง เพราะคาดหวังผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่จะใช้นโยบายการเงินช่วยเหลือเรียลเซ็กเตอร์โดยตรง ดังนั้นดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลง น่าจะเป็นปัจจัยเชิงบวกต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯช่วงปลายปีนี้

“วงจรการทำธุรกิจอสังหาฯเกี่ยวกับองคาพยพธนาคาร เพราะคนทำก็กู้เยอะ คนซื้อก็กู้เยอะ ตอนนี้ธุรกิจเปลี่ยน ยอดพรีเซลไม่ดี ไม่มีใครอยากผ่อนดาวน์สองทาง ขณะที่แบงก์ยังไม่เปลี่ยนต้องดูยอดพรีเซลก่อนถึงอนุมัติเงินลงทุน ซึ่งเสนามีสินค้าที่ใช้เงินกู้ มีคอนโด 1-1.5 ล้านบาทเยอะ นโยบายการเงินและดอกเบี้ยจึงมีผลเยอะ ราคาบ้านจะแพงหรือถูกขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย เช่น บ้าน 1 ล้าน ดอกเบี้ยลดลงมาที่ 4% คนจะผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ไม่ใช่ 6,000 บาท โดยที่ราคาบ้านเท่าเดิม จึงคาดหวังจะมีอะไรเปลี่ยนแปลง ซึ่งอสังหาฯเป็นเซ็กเตอร์สำคัญกับทุกภาคส่วน ถ้าทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อหรือซื้อบ้านได้ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ”

ถ้ากลับมาดูภาพของเสนา “เกษรา” เล่าว่า ปัจจุบันมีพอร์ตบ้าน 40% คอนโด 60% ตั้งแต่คอนโด 1 ล้านบาทไปถึงบ้าน 10-15 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นสินค้า 1-3 ล้านบาทที่ขายในเซ็กเมนต์ที่คนต้องการบ้านจริงๆ เพราะ 50% ของคนกรุงเทพฯมีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาท และซื้อบ้านได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เรามีสินค้าตอบโจทย์กลุ่มนี้อยู่รอบเมือง มองว่าเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี คนยังต้องเลือกสิ่งที่จำเป็นต่อชีวิต บ้านยังเป็นปัจจัย 4 ยังไงยังขายได้ ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อ

แต่ปัจจุบันมีปัญหา “คนไม่พร้อมซื้อ” ถูกรีเจ็กต์เรต กลัวการเป็นหนี้ก้อนใหญ่ เพื่อแก้ปัญหาเราแปลงคอนโดพร้อมอยู่กว่า 4,000 ยูนิต มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท เป็นสินค้าให้เช่า คนไม่มีบ้านก็เช่าอยู่ได้ จึงเป็นที่มาคอนโดเสนาในช่วงหลัง เปลี่ยนเป็น “คอนโดไฮบริด” ซึ่งในหนึ่งคอนโดจะมี 3 สินค้า คือ RentNex การเช่า, LivNex เช่าออมบ้าน และเพื่อขาย ยังมีแผนขยายไปยังกลุ่มนักลงทุน เตรียมออกแพคเกจขายคอนโดพร้อมผู้เช่าผ่านโปรแกรม RentNex ปลายไตรมาส 3 นี้ ซึ่งเทรนด์ซื้อปล่อยเช่ายังดี แต่ปัจจุบันดอกเบี้ยแพง เลยไม่หวือหวา ถ้าดอกเบี้ยลง กลุ่มนี้จะเข้ามามากขึ้น ปัจจุบันเราปล่อยเช่าผ่าน RentNex 400 ห้อง ปล่อยเช่าเดือนละ 6,000-7,000 บาท มีรายได้ 30 ล้านบาทต่อปี และมีลูกค้าเข้า LivNex กว่า 700 ราย มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท

ปัจจุบันเสนามีรายได้รีเคอริ่งอินคัมที่ 4% ตั้งเป้า 3 ปีจะเพิ่มเป็น 10% แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย รายได้จากการเช่าเหมือนน้ำซึมบ่อทราย ไม่เหมือนรายได้จากการโอนที่หวือหวากว่า ผู้ประกอบการไม่มีใครชอบเช่ามากกว่าขายหรอก แต่ด้วยเศรษฐกิจ ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนและการเปลี่ยนผ่านทางวัฒนธรรม คนรุ่นใหม่ไม่คิดจะซื้อบ้าน คนโสดไม่ยึดติดสินค้าชิ้นใหญ่ เพราะไม่รู้จะเก็บไว้ให้ใคร สู้เก็บเงินสดดีกว่า ทำให้เราจะขายเหมือนเดิมไม่ได้

“แทนที่จะขายของอย่างเดียว เราดิสรัปต์ตัวเอง เปลี่ยนคำพูดว่าเราเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เป็นว่าเราพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์คนทุกประเภท ตามวิชั่นบริษัทที่ว่าเราเป็นพาร์ตเนอร์กับทุกคนเรามีสินค้าให้ลูกค้าเลือกทั้งขาย เช่า และเช่าออมบ้าน เราอย่ารอให้เศรษฐกิจบีบคั้น อินดัสทรีดิสรัปต์ เราดิสรัปต์ตัวเองก่อนเลยดีกว่า อนาคตคิดอะไรได้เพิ่มก็ทำอีก ล่าสุดกำลังศึกษาตลาดผู้สูงอายุที่ยังสุขภาพดี อยากอยู่ในเมืองและไม่อยากตกเทรนด์”

สำหรับแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง “เกษรา” กล่าวว่า ได้รีวิวแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ยังมีดีมานด์ไม่มากไปเปิดตัวปี 2569 รอจังหวะตลาดและกำลังซื้อ โดยมีแผนเปิดคอนโดแบรนด์โคซี่ 4 โครงการ ทำเลรามอินทรา-คู้บอน, ศรีนครินทร์ 38, ลาดพร้าว และจอมทอง ราคา 1-1.5 ล้านบาท จำนวน 2,692 ยูนิต มูลค่ากว่า 6,700 ล้านบาท และเสนา พาร์ค แกรนด์ 2รามอินทรา บ้านราคา 15 ล้านบาท ส่วนโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนปีนี้มีเฟล็กซี่ เมกะ สเปซ บางนา จำนวน 807 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีแบ๊กล็อกรอโอน 6,000 ล้านบาท พร้อมกับออกแคมเปญ “เฮ้ย อยู่ก่อน กู้ทีหลัง” ผ่าน LivNex ตั้งเป้ามียอดขาย 5,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังเตรียมออกหุ้นกู้ชุดใหม่เท่ากับจำนวนเดิมที่ครบกำหนดชำระ จำนวน 1,530 ล้านบาทในวันที่ 15 กันยายนนี้ โดยประกาศคืนหนี้ก่อนกำหนด 3-4 วัน เพื่อเรียกความเชื่อมั่นจากผู้ถือหน่วยลงทุน เพราะปัจจุบันมีขอยืดชำระหุ้นกู้กันมาก ขณะที่ตลาดอสังหาฯก็ไม่ค่อยดี จึงเปลี่ยนวิธีการใหม่ นำกระแสเงินสดที่มีมาชำระคืนก่อน แล้วออกใหม่ในวงเงินเท่าเดิม แม้จะขายหุ้นกู้รอบใหม่ไม่ได้ ก็ยังอยู่ได้ เรามีกระแสเงินสดที่สามารถเบิกใช้ได้ทันทีจากธนาคาร 4,000 ล้านบาท

“ด้วยสถานการณ์ตลาด กำลังซื้อ รวมถึงการปรับแผนจากการขาย เน้นเช่ามากขึ้น ยอมรับว่าอาจทำให้รายได้เราปีนี้ไม่เป็นไปตามเป้าที่ต้นปีวางไว้ 1 หมื่นล้านบาท แต่เรายังคงเน้นรักษาการทำกำไรที่ดีอย่างต่อเนื่อง จากการปรับกลยุทธ์และการบริหารจัดการต้นทุนต่างๆ รวมถึงลีนองค์กร เพื่อขันนอตประสิทธิภาพการทำงาน ตอนนี้ต้องใช้คำว่า only the paranoid survive บริษัทที่ดีต้องคิด worst-case จะทำอะไรดีจากเหตุการณ์ ถึงจะเอาตัวรอดได้” เกษรากล่าวทิ้งท้าย