อสังหาสมุย คึกไม่แผ่ว คอนโด-วิลล่าปล่อยเช่าพุ่ง ดันมูลค่าตลาดทะยาน 30,300 ล้าน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยบน“เกาะสมุย”กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ด้วยการเติบโตอย่างรวดเร็ว จากการเพิ่มความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดเช่าระยะสั้น
ตามรายงาน “Samui Property Market Update 2568” ฉบับล่าสุดโดย C9 Hotelworks มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยในปัจจุบันอยู่ที่ 30.3 พันล้านบาท
โดยตลาดกำลังเปลี่ยนจากการเน้นที่พักอาศัย “แบบวิลล่า” เป็นหลัก ไปสู่โครงการที่พักอาศัยที่มีความ หนาแน่นมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียม เพื่อตอบรับเทรนด์การลงทุนที่เปลี่ยนแปลง และความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เทรนด์ใหม่ตลาดจาก“วิลล่า”สู่“คอนโดสไตล์รีสอร์ท”
หนึ่งในเทรนด์สำคัญของตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยในปัจจุบัน คือการเติบโตของจำนวนวิลล่าสำหรับเช่าแบบอิสระ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 34% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ปริมาณที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาค่อนข้างมาก
โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกปี 2568 ลดลง 11% เหลือ 13,012 บาทต่อคืน แม้อัตราค่าเช่าจะลดลง แต่ระดับการเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น 5.7 เปอร์เซ็นต์ เป็น 71.5% สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มองหาความหรูหราและความเป็นส่วนตัว
“บิล บาร์เน็ตต์” กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks กล่าวว่า สิ่งที่ทำให้สมุยแตกต่าง คือพื้นฐานของตลาดโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง เมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางอื่น ๆ ในไทยที่ราคาที่ดินพุ่งสูง สมุยยังมีต้นทุนที่ดินค่อนข้างต่ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการวิลล่าหรูในราคาที่แข่งขันได้ และหลายแห่งยังมีวิวทะเลที่สวยงามอีกด้วย
ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยกำลังเปลี่ยนทิศทางไปสู่คอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ทขนาดใหญ่และมีความหนาแน่นมากขึ้น โดยมีโครงการใหม่ที่น่าจับตามอง เช่น โครงการอานาวา สมุย มี 564 ยูนิต และ โครงการวิง สมุย มี 533 ยูนิต สะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจากรูปแบบวิลล่า ไปสู่ทางเลือกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อยุคใหม่ รวมถึงนักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยที่บริหารจัดการง่ายและเข้าถึงได้ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น
แนวโน้มตลาดและทิศทางทำเลต่าง ๆของสมุย
ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยหลักบนเกาะสมุย มีจำนวนยูนิตรวมทั้งสิ้น 2,882 ยูนิต กระจายอยู่ใน 117 โครงการ โดยกว่า 70% ของอุปทานทั้งหมดตั้งอยู่ใน“ย่านบ่อผุด” เป็นพื้นที่ศูนย์กลางของเกาะ ครอบคลุมทั้งสนามบินสมุยและชายหาดยอดนิยมอย่าง“เฉวง” ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ได้แก่ ตำบลมะเร็ต มีสัดส่วน15% ตำบลแม่น้ำ 9% และตำบลอ่างทอง 3%
โดยคอนโดครองสัดส่วน 52% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดบนเกาะสมุย สะท้อนถึงบทบาทที่เพิ่มขึ้นของการพัฒนาอสังหาฯ ยุคใหม่ ขณะที่วิลล่าหรือบ้านพักอาศัยยังคงมีสัดส่วน 48% แม้จะยังเป็นส่วนสำคัญของตลาด แต่เริ่มเปิดทางให้กับการเติบโตของโครงการคอนโดมากขึ้น
ในด้านราคาขาย คอนโดมีราคากลางอยู่ที่ 88,500 บาทต่อตารางเมตร ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่เฉลี่ย 60,600 บาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 40–70 ตร.ม. ราคากลางอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท ขณะที่ห้องแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 80–110 ตร.ม. มีราคากลางที่ 7.2 ล้านบาท ด้านวิลล่าจะมีราคาสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยยูนิตแบบ 3 ห้องนอน ขนาด 250–350 ตร.ม. มีราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 14.9 ล้านบาท
“ตลาดวิลล่า”ค่าเช่าผันแปรตามซีซั่น
ทั้งนี้ในปี 2568 พบว่าตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุย มีจำนวนรวม 3,055 หลัง ส่วนใหญ่อยู่ภายใต้การบริหารของผู้ให้บริการบุคคลที่สาม วิลล่าเหล่านี้มักถูกใช้ในสองรูปแบบควบคู่กัน ทั้งเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว และเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า
ตลาดส่วนใหญ่ประกอบด้วยวิลล่าสองและสามห้องนอน ซึ่งครองสัดส่วน 21% และ 31% ตามลำดับ ขณะที่วิลล่าขนาดใหญ่ที่มีสี่ห้องนอนขึ้นไป คิดเป็น 31% ของอุปทานทั้งหมด เพื่อตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวใหญ่และนักท่องเที่ยวที่เดินทางเป็นกลุ่ม
ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีความผันแปรตามฤดูกาลอย่างชัดเจน โดยอัตราเข้าพักต่ำสุดอยู่ที่ 38.7% ในเดือนกันยายน และพุ่งสูงสุดถึง 76.2% ในเดือนกุมภาพันธ์ ระยะเวลาการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4–5 คืน แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนจะลดลงจากการที่มีจำนวนวิลล่าในตลาดเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการจากนักท่องเที่ยวกลุ่มมีกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง
โดยเฉพาะกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและประสบการณ์ที่แตกต่าง แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกของปี 2568 จะลดลงมาอยู่ที่ 13,012 บาท แต่อัตราเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่ากลยุทธ์การเน้นปริมาณผู้เข้าพักกำลังเห็นผลในหมู่ผู้ประกอบการหลายราย การปรับสมดุลระหว่างราคาและประสิทธิภาพการบริหารจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ซึ่งกำลังพัฒนาไปสู่ความเป็นมืออาชีพมากขึ้น พร้อมกับการวาง
บ่อผุด: วิลล่าสไตล์บูติกเติบโตต่อเนื่อง
หนึ่งในทำเลวิลล่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดบนเกาะสมุยคือ“ย่านบ่อผุด”ซึ่งความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัยแบบบูติกยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการในพื้นที่นี้โดดเด่นด้วยการออกแบบที่สวยงามทันสมัย ความเป็นส่วนตัว และทำเลที่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างหมู่บ้านชาวประมง วิลล่าระดับลักชัวรีในบ่อผุดยังตอบรับกับกระแสไลฟ์สไตล์ด้านสุขภาพและดีไซน์ทรอปิคอลร่วมสมัย ตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะจุดหมายยอดนิยมของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่าง
มูลค่าตลาดและรูปแบบอสังหาริมทรัพย์
ในเชิงภูมิศาสตร์ พื้นที่บ่อผุด มะเร็ต และแม่น้ำ รวมกันคิดเป็น 85% ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุย ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจของทำเล และความพร้อมด้านการพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้อย่างชัดเจน ที่พักริมทะเลมีจำนวน 631 ยูนิต ขณะที่ที่พักอาศัยแบบ Branded Residences มีจำนวน 550 ยูนิต สะท้อนถึงความนิยมที่เพิ่มขึ้นในสินทรัพย์ระดับพรีเมียมซึ่งเน้นคุณภาพชีวิตและภาพลักษณ์ที่เป็นเอกลักษณ์
ด้านราคาขาย อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้นตามขนาดของยูนิต โดยวิลล่าสองห้องนอน 150–250 ตร.ม. มีราคาประมาณ 12.2 ล้านบาท ขณะที่วิลล่าสี่ห้องนอนขนาดใหญ่ 400–500 ตร.ม. อาจมีราคาสูงกว่า 28.9 ล้านบาท
สำหรับคอนโดจุดขายสำคัญยังคงอยู่ที่ความคุ้มค่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยผู้พัฒนาหลายรายมุ่งเป้าทั้งนักลงทุนต่างชาติและชาวไทยในเมืองที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือทรัพย์สินเพื่อการลงทุน
โครงสร้างตลาดเปลี่ยน-โอกาสนักลงทุน
ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสใหม่ ๆ ให้กับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ แม้ว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกลุ่มวิลล่าและคอนโดจะสร้างแรงกดดันต่อระดับราคาตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มปล่อยเช่าระยะสั้น แต่ปัจจัยด้านอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ระดับการเข้าพักที่ดีขึ้น และการเชื่อมต่อทางการบินที่สะดวกมากขึ้น ก็ช่วยรองรับแรงกดดันนี้ได้บางส่วน
การเกิดขึ้นของโครงการคอนโดขนาดใหญ่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุย ทำให้เกาะแห่งนี้เข้าถึงนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้หลากหลายมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้ เมื่อรวมกับภาพลักษณ์ของสมุยในฐานะจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวระดับพรีเมียม สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังก้าวเข้าสู่ระยะใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยปริมาณและความหลากหลายมากยิ่งขึ้น
ทั้งนักพัฒนาและนักลงทุนจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะกับสภาพตลาดที่มีการแข่งขันสูงและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โดยปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบในตลาดคือความแตกต่าง ทำเล และบริการที่มีมูลค่าเพิ่ม หากมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและเหมาะสม เกาะสมุยยังคงเป็นจุดหมายที่น่าลงทุน ทั้งในด้านการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
ขณะนี้ที่โครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมต่อระดับนานาชาติของเกาะสมุยพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นจุดสนใจของทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนรายใหญ่ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว
