เปิดโผทำเล‘บ้าน-คอนโด’ยังขายดี‘บางบัวทอง-รัชดา-ลาดพร้าว’คึกคัก
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัว นอกจากทำเลที่มีซัพพลายล้น ในห้วงเวลาเดียวกัน ยังมีทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคา ที่ยังขายได้ดีซ่อนอยู่ แม้จะไม่ลื่นไหลเหมือนยุคทองของตลาดในช่วงที่ผ่านมาก็ตาม
ทำเลไหนบ้างที่ยังขายดี “โสภณ พรโชคชัย”ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดเมื่อช่วงกลางปี 2568 พบว่ามีทำเลที่น่าสนใจและยังขายดีอยู่ประมาณ 20 ทำเล
1.บางบัวทอง เป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท มีทั้งหมด 102 หน่วย ขายแล้ว 89 หน่วย เหลือ 13 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 46.9% 2.รัชดา-ลาดพร้าว เป็นทาวน์เฮาส์ ราคามากกว่า 20 ล้านบาท มี 48 หน่วย ขายแล้ว 36 หน่วย เหลือ 12 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 39.6% 3.กาญจนาภิเษก-คลองมหาสวัสดิ์ เป็นห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท มี 77 หน่วย ขายแล้ว 44 หน่วย เหลือ 33 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 28.6%
4.บางชัน-คลองหลวง เป็นห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท มี 399 หน่วย ขายแล้ว 397 หน่วย เหลือ 2 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 26.3% 5.รัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท มี 170 หน่วย ขายแล้ว 156 หน่วย เหลือ 14 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 20% 6.บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ เป็นห้องชุด ราคา 5-10 ล้านบาท มี 176 หน่วย ขายแล้ว 165 หน่วย เหลือ 11 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 19.5%
7.ปู่เจ้าสมิงพราย-เทพารักษ์ เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท มี 47 หน่วย ขายแล้ว 8 หน่วย เหลือ 39 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 17.0% 8.ประชาอุทิศ เป็นบ้านเดี่ยว ราคา 2-3 ล้านบาท ขณะนี้ไม่มีหน่วยเหลือขายแล้ว 9.บางชัน-คลองหลวง เป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท มี 6,711 หน่วย ขายแล้ว 5,711 หน่วย เหลือ 1,000 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 16.4% 10.กาญจนาภิเษก-เพชรเกษม เป็นห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท มี 47 หน่วย และขายหมดแล้ว
11.ไทรน้อย-สุพรรณบุรี เป็นห้องชุดราคา 5 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท มี 231 หน่วย ขายแล้ว 228 หน่วย เหลือขาย 3 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 15.9% 12.ศรีนครินทร์ เป็นบ้านแฝด ราคา 10-20 ล้านบาท มี 128 หน่วย ขายแล้ว 77 หน่วย ยังเหลือ 51 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 15.6% 13.หทัยราษฎร์ เป็นอาคารพาณิชย์ราคา 5-10 ล้านบาท มี 43 หน่วย ขณะนี้ขายหมดแล้ว
14.แบริ่ง-วัดด่าน เป็นตึกแถว ราคามากกว่า 20 ล้านบาท มี 35 หน่วย ขายแล้ว 20 หน่วย เหลือ 15 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 15.1% 15.พระราม 5-บางกรวย เป็นห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท มี 1,270 หน่วย ขายแล้ว 974 หน่วย เหลือ 296 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 13.9%
16.ประชาอุทิศ เป็นบ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 20 ล้านบาท มี 187 หน่วย ขายแล้ว 140 หน่วย เหลือ 47 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 12.4% 17.ลำลูกกา เป็นห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท มี 103 หน่วย ขายแล้ว 94 หน่วย เหลือ 9 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 12.1%
18.ประชาอุทิศ เป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทมี 1,446 หน่วย ขายแล้ว 1,271 หน่วย เหลือ 175 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 11.9% 19.ลาดกระบัง เป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท มี 168 หน่วย และขายหมดแล้ว 20.ปู่เจ้าสมิงพราย-เทพารักษ์ เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท มี 380 หน่วย ขายแล้ว 221 หน่วย เหลือ 159 หน่วย หรือเฉลี่ยเดือนหนึ่งขายได้ถึง 11.3%
“จากสถิติการขาย สะท้อนว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทเหล่านี้ยังมีความต้องการค่อนข้างสูงในตลาด โดยคาดว่าซัพพลายที่ยังเหลือขายอยู่ในขณะนี้ จะใช้ระยะเวลาในการขายไม่เกิน 10 เดือน และเหมาะพัฒนาในโอกาสที่จำกัด เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจฝืดเคือง” โสภณกล่าว
นอกจากนี้ “โสภณ” ยังเปิดผลสำรวจการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวน 2,321 หน่วยหรือ 20% ของห้องชุดที่ขายได้ในกรุงเทพฯและปริมณฑล คิดเป็นมูลค่ารวม 13,876 ล้านบาท หรือ 33% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมด โดยซื้อราคา 2.1-3 ล้านบาทมากที่สุด รองลงมาราคา 3-5 ล้านบาท จึงอาจกล่าวได้ว่าห้องชุดที่ต่างชาติซื้อ มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถึง 71%
อย่างไรก็ตามแม้ว่าในครึ่งปีแรกแรงซื้อชาวต่างชาติจะแผ่วลง แต่ “โสภณ” ยังคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 น่าจะมีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีเหตุการณ์ลบบางประการ เช่น แผ่นดินไหว กรณีพิพาทชายแดนระหว่างไทยกับกัมพูชา อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่ต่างชาติซื้อห้องชุดอยู่ที่ 5,748 หน่วย รวมมูลค่า 39,640 ล้านบาท แสดงว่าหากเทียบปี 2568 กับปี 2567 จะพบว่าการขายห้องชุดให้คนต่างชาติลดลง โดยในแง่จำนวนหน่วยลดลง 12% และในแง่มูลค่าลดลง 23%
โดยต่างชาติซื้อห้องชุดจำนวนสูงสุดในปี 2562 มีจำนวน 6,557 หน่วย และลดลงอย่างชัดเจนในช่วงโควิด-19 ในช่วงปี 2563-2564 และจำนวนห้องชุดที่ต่างชาติซื้อกลับฟื้นตัวขึ้นในปี 2565-2567 อย่างไรก็ตามในปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุด 6,557 หน่วย ถือเป็นสัดส่วนเพียง 12% และในแง่มูลค่าซื้อ 30,516 ล้านบาท เป็นสัดส่วนเพียง 15% แต่ในครึ่งแรกของปี 2568 พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 20% ของจำนวนหน่วย และ 33% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
ผลสำรวจยังระบุด้วยว่าทำเลที่ต่างชาตินิยมซื้อมากที่สุด มีทั้งหมด 4 โซน ประกอบด้วย 1.แถวใจกลางเมือง รวมถึงย่านสีลม สาทร ชิดลม เพลินจิต ปทุมวัน พญาไท พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นต้น โดยมีการซื้อถึง 825 หน่วยหรือ 36% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อทั้งหมด รวมมูลค่า 8,159 ล้านบาท หรือ 59% ของมูลค่าที่มีการซื้อขายทั้งหมด ทั้งนี้เพราะราคาขายห้องชุดในเขตใจกลางเมืองราคาเฉลี่ย 9.89 ล้านบาท
2.แถวรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว โดยซื้อถึง 725 หน่วยหรือ 31% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อทั้งหมด รวมมูลค่า 3,043 ล้านบาท หรือ 22% ของมูลค่าที่มีการซื้อขายทั้งหมด ทั้งนี้เพราะอาจอยู่ใกล้สถานทูตจีน ใกล้สนามบินดอนเมือง และมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เดินทางได้สะดวก เป็นต้น ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.197 ล้านบาท
3.แถวอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ โดยซื้อ 245 หน่วย หรือ 11% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อทั้งหมด รวมมูลค่า 1,095 ล้านบาท หรือ 8% ของมูลค่าที่มีการซื้อขายทั้งหมด ทั้งนี้เพราะอาจอยู่ใกล้เขตใจกลางเมือง เดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก เป็นต้น ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.470 ล้านบาท
และ 4.แถวบางนา-เทพารักษ์ โดยซื้อ 232 หน่วย หรือ 10% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อทั้งหมด รวมมูลค่า 622 ล้านบาท หรือ 5% ของมูลค่าที่มีการซื้อขายทั้งหมด ทั้งนี้เพราะอาจอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.679 ล้านบาท
“โสภณ” ทิ้งท้ายว่า ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดในไทยได้ตามที่กฎหมายกำหนดในสัดส่วน 49% ยกเว้นพื้นที่ในระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่ให้ต่างชาติซื้อได้ถึง 100% แต่ปรากฏว่าแทบไม่มีโครงการใดที่ต่างชาติจะสนใจซื้อเกินกว่า 49% ดังนั้นการที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุด ควรต้องมีมาตรการทางภาษีบางประการ เพื่อให้รัฐบาลได้เงินภาษีจากชาวต่างชาติมาพัฒนาประเทศไทยได้ด้วย
