โพลธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้รีเจ็กต์เรตพุ่ง 39.8% ถึง 70% บ้านต่ำ 3 ล้านมากสุด เผยมาตรการรัฐยังไม่ช่วย จี้แบงก์-รัฐยืดหยุ่นเกณฑ์สินเชื่อ ลดดอก แก้หนี้ครัวเรือน ชงคลังผุด”มอร์เกจ อินชัวรันส์” ช่วยคนซื้อบ้านหลังแรก ฟื้นตลาดอสังหาฯ เศรษฐกิจ
เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ผลสำรวจไตรมาส 2/2568 จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และสมาชิก 3 สมาคมอสังหาฯ กว่า 300 โครงการ พบว่าอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 39.8% และค่าสูงสุดที่ 70% โดยกลุ่มกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธสูงสุดเฉลี่ย 48.2% ค่าสูงสุด80% รองลงมา 3-7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ย 38.1% ค่าสูงสุด 80% และมากกว่า 7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ย 26.3% ค่าสูงสุด 50% สะท้อนปัญหาผู้ซื้อบ้านรายได้น้อยและปานกลางที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก แม้รัฐมีมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% แต่ยังไม่เพียงพอ ปัญหาหลักที่พบคือเครดิตสกอริ่งตก ทั้งประวัติการเงินและการชำระหนี้ โดยผู้ประกอบการมีข้อเสนอต่อธนาคาร ต้องการให้เกณฑ์สินเชื่อยืดหยุ่นขึ้น ชี้แจงเหตุผลหลังถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่วนข้อเสนอต่อภาครัฐให้ลดดอกเบี้ย เร่งแก้หนี้ครัวเรือนที่สูง 90%ของจีดีพี ซึ่งสมาคมขอย้ำว่าปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อกำลังเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนและต่อเสถียรภาพของตลาดอสังหาฯ จำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐและสถาบันการเงินต้องร่วมมือกันออกมาตรการอย่างเร่งด่วนและตรงจุด
“สมาคมฯยังเสนอให้มี Mortgage Insurance หรือการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ผู้มีศักยภาพในการผ่อนชำระแต่ขาดหลักฐานรายได้ โดยกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท กลุ่มเงินดาวน์ต่ำ อาชีพอิสระ ผู้ประกอบอาชีพออนไลน์ รายได้แปรผัน ให้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566 ล่าสุดข้อมูลไตรมาส 1/2568 มียอดโอนต่ำสุดในรอบ 8 ปี สินเชื่อรายย่อยเหลือเพียง 109,368 ล้านบาท ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40-45% แม้ผู้ซื้อยังมีความต้องการ และสามารถผ่อนชำระได้ แต่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์ของธนาคารได้” นายสุนทรกล่าว
นายสุนทรกล่าวว่า แนวทางที่เสนอคือ จัดตั้งกลไกร่วมระหว่างรัฐ ธนาคาร บริษัทประกัน และผู้ประกอบการ ค้ำประกันลูกค้ารายย่อยที่อาจตกเรื่องเรตติ้งและสกอริ่ง ทำให้สัดส่วน LTV ลดลง 10-20% หรือตามหลักเกณฑ์ข้อตกลงที่องค์กรจะให้การค้ำประกัน โดยให้รัฐร่วมอุดหนุนค่าเบี้ยค้ำประกันบางส่วน และใช้พฤติกรรมการผ่อนชำระจริง เป็นเกณฑ์วัดความเสี่ยงแทนหลักฐานรายได้ ซึ่งข้อดีของ Mortgage Insurance เปิดโอกาสให้คนมีบ้าน แม้ไม่มีสลิปเงินเดือน ฟื้นความเชื่อมั่นในระบบสินเชื่อ กระตุ้นยอดโอน ฟื้นอสังหาฯและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ปัจจุบันสมาคมฯอยู่ระหว่างการจัดทำเอกสารนโยบายเตรียมนำเสนอต่อกระทรวงการคลัง เพื่อผลักดันสู่การนำร่องโครงการภายใน 2 เดือนข้างหน้า รวมถึงผลักดันมาตรการอื่นๆ เช่น ปรับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิจากเช่า 30 ปี เป็น 99 ปี เพิ่มโควต้าการถือครองคอนโดของต่างชาติจากไม่เกิน 49% เป็น 75% ภายใต้เงื่อนไขจำกัดพื้นที่โครงการและพื้นที่นำร่อง
