ปัญหาอุปสรรคของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากเรื่องของ “กำลังซื้อ” ที่ติดหล่มปม “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” แล้ว อีกปัญหาสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้ นั่นคือ “อีไอเอ” หรือการจัดทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมของโครงการ ซึ่งปัจจุบันมีหลาโครงการเปิดพรีเซลไปก่อนทั้งที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติอีไอเอ
ถ้าอีไอเอผ่านถือว่าเป็นความโชคดีของผู้ประกอบการและลูกค้าที่จองโครงการ แต่มีหลายโครงการในปัจจุบันที่อีไอเอไม่ผ่านจนต้องยกเลิกโครงการกลางคันทำให้ปัจจุบันผู้บริโภคต้องรีเช็กก่อนที่จะตกลงปลงใจจองซื้อโครงการ
“ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ของไทย ระบุว่า การจัดทำรายงานอีไอเอ การศึกษาจะครอบคลุม 4 ด้าน คือ ทรัพยากรกายภาพ ทรัพยากรชีวภาพ คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณค่าต่อคุณภาพชีวิต สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดต้องผ่านการอนุมัติอีไอเอ ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตร.ม.ขึ้นไป หรือมีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ดังนั้นคอนโดไฮไรส์ส่วนใหญ่ต้องทำอีไอเอ ขณะที่คอนโดโลว์ไรส์บางโครงการอาจไม่จำเป็นต้องทำอีไอเอก็ได้
ปัจจุบันหลายโครงการมีการเปิดขายล่วงหน้าระหว่างยื่นขออีไอเอ เพราะยังไม่มีข้อห้ามทางกฎหมายกำหนดไว้ เพื่อระดมทุนก่อสร้างระหว่างรอผลอีไอเอและทดสอบตลาดว่ามีผู้บริโภคสนใจมากน้อยเพียงใด อย่างไรก็ดี คอนโดพรีเซล หรือคอนโดที่เปิดให้จองซื้อช่วงยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ เพราะได้โปรโมชั่นส่วนลดคุ้มค่าและแบบห้องให้เลือกมากกว่าซื้อโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ต้องแลกกับรับความเสี่ยงหากโครงการไม่ผ่านอีไอเอในอนาคต
เนื่องจาก 1.ไม่สามารถขอใบอนุญาตการก่อสร้างได้ 2.ก่อสร้างล่าช้าหรืออาจถูกระงับ ปกติใช้เวลาทำรายงานอีไอเอ 6 เดือน กรณีรายงานไม่ถูกต้องจะต้องกลับมาแก้ไขและยื่นใหม่อีกครั้ง ซึ่งบางครั้งอาจปรับเปลี่ยนแบบแปลนโครงการและต้องแก้ไขจนกว่าจะผ่าน จึงจะเริ่มก่อสร้างได้ ทำให้ล่าช้าและร้ายแรงสุดอาจถูกระงับการก่อสร้าง
3.เกิดข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียง หากโครงการเริ่มก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุมัติอีไอเออาจถูกฟ้องร้องจากชุมชนรอบข้าง ผู้บริโภคควรตรวจสอบเคยมีปัญหาข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียงหรือหน่วยงานราชการหรือไม่ และบางกรณีที่โครงการผ่านและเริ่มสร้างแล้ว อาจมีข้อร้องเรียนระหว่างก่อสร้างได้ และ 4.กระทบต่อภาพลักษณ์โครงการและความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น
แต่หากโครงการที่ซื้อขออีไอเอไม่ผ่าน “ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” แนะนำแนวทางรับมือเพื่อเรียกร้องสิทธิของผู้บริโภค 1.สอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง หากให้รอยื่นแก้ไขอีไอเอจนกว่าจะผ่านใช้เวลานานเพียงใด ในระหว่างสร้างล่าช้ามีการชดเชยให้กับผู้ซื้ออย่างไร ถ้าไม่สามารถรอได้ โครงการจะคืนเงินจองและเงินที่ผ่อนดาวน์ให้ได้เมื่อไร หรือกรณีโครงการขออีไอเอไม่ผ่าน ต้องยกเลิกการก่อสร้าง จะรับผิดชอบคืนเงินจอง เงินผ่อนดาวน์พร้อมดอกเบี้ยให้ผู้ซื้อหรือไม่
2.หากติดตามการแก้ไขปัญหากับโครงการด้วยตนเองไม่เป็นผลหรือไม่มีความคืบหน้าผู้ซื้อควรรวมตัวเรียกร้องสิทธิเป็นกลุ่มร่วมกับผู้ซื้อคนอื่นๆ ที่เจอปัญหาเดียวกัน เพื่อแสดงพลังของผู้บริโภคและเพิ่มอำนาจในการต่อรองให้มีมากขึ้น
3.กรณีโครงการมีแนวโน้มจะไม่คืนเงินหรือไม่มีมาตรการชดเชยเยียวยาชัดเจน ผู้ซื้อควรรวมตัวเป็นกลุ่มเพื่อไปแจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อให้ช่วยเหลือตามสิทธิของผู้บริโภคที่ควรได้รับ จากนั้นรวมตัวไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ที่ตั้งของโครงการ ก่อนดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายต่อไป
ดังนั้นจึงควรเลือกซื้อโครงการที่ผ่านการอนุมัติอีไอเอเรียบร้อย เพื่อลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาในภายหลัง หรือหากเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างขออีไอเอ ควรเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาฯที่มีความน่าเชื่อถือ มีความมั่นคงทางการเงิน และพร้อมรับผิดชอบหากเกิดปัญหา
ขณะที่เสียงสะท้อนของผู้ประกอบการ ด้าน “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การทำรายงานอีไอเอถือว่าเป็นปัจจัยหนึ่งของปัญหาอุปสรรคในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และมีผลต่อต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น เนื่องจาก ขั้นตอนการยื่นขออนุมัตินั้นจะใช้เวลาค่อนข้างนาน 16-18 เดือน ต้องผ่านการทำประชาพิจารณ์กับชุมชนโดยรอบ และมีการเรียกร้องทำให้การดำเนินการจัดทำรายงานใช้เวลานานกว่าจะผ่านการอนุมัติ เมื่อต้องใช้เวลานานทำให้ต้นทุนจากดอกเบี้ยที่กู้เงินมาเพื่อซื้อที่ดินปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
“ปัจจุบันแสนสิริปรับแผน จะยังไม่เปิดพรีเซลโครงการไปก่อน จนกว่าโครงการจะได้รับการอนุมัติอีเอไอ เพราะหากเปิดพรีเซลไปแล้ว โครงการไม่ผ่านอีไอเอ ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายของโครงการเพิ่มขึ้นเป็นดับเบิลโดยไม่จำเป็น สู้เรารอให้มีการอนุมัติก่อนแล้วค่อยเปิดขายน่าจะดีกว่า” อุทัยกล่าว
“อุทัย” ยังกล่าวอีกว่า ทั้งนี้ในฐานะเอกชนผู้ลงทุนพัฒนาโครงการ อยากขอให้ภาครัฐพิจารณาปรับลดขั้นตอนหรือระยะเวลาในการจัดทำรายงานอีไอเอให้เร็วขึ้นจากเดิม 16-18 เดือน เป็นไม่เกิน 1 ปี หากสามารถดำเนินการได้จะช่วยลดต้นทุนการเงิน เช่น ดอกเบี้ย ของผู้ประกอบการได้ ขณะนี้แสนสิริมีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างขออีไอเอ เช่น คอนโดในพัทยา เป็นต้น
ส่วน “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า ถ้าโครงการใช้เวลาในการขออนุมัติอีไอเอนาน จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของโครงการ เช่น ภาระดอกเบี้ย เป็นต้น จึงอยากให้ภาครัฐพิจารณาทบทวนและปรับให้เป็นมาตรฐานเหมือนกัน จากปัจจุบันที่ใช้ดุลพินิจ รวมถึงลดขั้นตอนและเวลา จากเดิมใช้เวลาเป็นปี เหลือไม่เกิน 4-6 เดือนได้จะเป็นการดี
“เรื่องอีไอเอ ถือว่าเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการคอนโดที่ต้องยื่นขออนุมัติ ขณะที่บ้านแนวราบปัจจุบันมีการแบ่งพัฒนาเป็นเฟสๆ จึงไม่ต้องเข้าเกณฑ์ แต่ที่เป็นโจทย์ใหญ่เลยของตลาดอสังหาฯคือรีเจ็กต์เรต ทั้งส่วนของลูกค้าและผู้ประกอบการรายย่อย เพราะทำให้ไม่มีเงินทุนมาพัฒนาโครงการ ขณะที่กำลังซื้อหดตัว กระทบต่อยอดขายของผู้ประกอบการ” สุนทรกล่าวทิ้งท้าย
