ผู้ประกอบการอสังหาฯ มักจะได้ยินคำถามว่า “ทำไมบ้านถึงแพงขึ้นทุกปี?” หลายคนคิดว่ามาจากราคาที่ดินหรือค่าก่อสร้าง แต่ในความเป็นจริงแล้ว สิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าบ้านแพงหรือถูก คือ “ค่างวด
ที่ต้องผ่อน” และค่างวดนั้นถูกกำหนดโดย “อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน”
ลองนึกภาพ บ้านราคา 1 ล้านบาท ถ้าธนาคารคิดดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่างวดประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยเหลือ 3% ค่างวดจะลดลงครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 3,000 บาทต่อเดือน บ้านหลังเดียวกัน ราคาเท่าเดิม แต่ความสามารถในการเข้าถึงของผู้ซื้อกลับแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
นี่จึงเป็นเหตุผลที่ดิฉันคิดว่า “ราคาบ้านจริงๆ ไม่ใช่ราคาบ้าน แต่คือราคาดอกเบี้ย”
⦁โครงสร้างสินเชื่อไทย: ภาระที่มากับความไม่แน่นอน
โมเดลสินเชื่อบ้านในไทยส่วนใหญ่จะมีดอกเบี้ยโปรโมชั่น 1-3 ปีแรก เพื่อดึงดูดผู้กู้ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท อาจผ่อนเพียง 3,000-4,000 บาทต่อเดือนในช่วงแรก แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับไปผูกกับเรต MLR ที่ราว 6% ส่งผลให้ค่างวดพุ่งขึ้นเป็นประมาณ 6,000 บาท แม้กลไกนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อ “เข้าถึงได้ง่ายขึ้น” ในระยะเริ่มต้น แต่ภาระในระยะยาว 20-30 ปี กลับเป็นสิ่งที่ครอบครัวจำนวนมากรับไม่ไหว ความไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้หลายคนลังเลที่จะซื้อบ้าน และยังเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาล่างถึงกลางสูงขึ้น
⦁โมเดลจากต่างประเทศ
หลายประเทศยอมรับความจริงว่า “บ้านแพงเพราะดอกเบี้ยแพง” และออกแบบนโยบายช่วยเหลือผ่าน “ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว” เช่น
-ประเทศญี่ปุ่น มีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ยาวนาน 20-30 ปี ในอัตราที่ต่ำเป็นพิเศษ เพื่อให้ครอบครัวสามารถวางแผนการเงินได้มั่นคง ไม่ต้องกังวลว่าค่างวดจะกระโดดขึ้นในอนาคต
-ประเทศสหรัฐอเมริกา ใช้ระบบ fixed rate mortgage ที่ดอกเบี้ยคงที่ยาวถึง 30 ปี แม้อัตราจะสูงกว่าตลาดทั่วไป แต่รัฐบาลมีมาตรการอุดหนุน (subsidy) เฉพาะกลุ่มรายได้น้อย ทำให้คนส่วนใหญ่ยังเข้าถึงบ้านได้
สิ่งเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า หากรัฐและสถาบันการเงินกล้าทำดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวให้กับกลุ่มที่จำเป็นจริงๆ เช่น ผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือครอบครัวรายได้น้อย บ้านก็จะไม่ใช่ความฝันที่ไกลเกินเอื้อม
⦁ถึงผู้ว่าการแบงก์ชาติคนใหม่: ความหวังที่เป็นรูปธรรม
ปีนี้ประเทศไทยได้ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ คุณวิทัย รัตนากร ซึ่งมาจากประสบการณ์ตรงในภาคเศรษฐกิจจริง ดิฉันมองว่านี่คือจังหวะสำคัญ เพราะปัญหาของเราวันนี้ไม่ใช่วิกฤตแบบ “ต้มยำกุ้ง” ที่เห็นชัดในทันที หากแต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซ่อนอยู่ เหมือน “โรคผิวหนังเรื้อรัง” ที่สะสมมานานจนทำให้กำลังซื้อของครัวเรือนอ่อนแอ
คุณวิทัยผ่านการพิสูจน์มาแล้วในการบริหารธนาคารออมสินซึ่งมีบทบาทสำคัญในการช่วยเหลือประชาชนกลุ่มฐานราก ดิฉันเชื่อว่าประสบการณ์ตรงเช่นนี้จะทำให้ท่านมองเห็นความจริงของเศรษฐกิจ
ในระดับครัวเรือน และสามารถเชื่อมโยงนโยบายการเงินกับชีวิตจริงของผู้คนได้ดีกว่าที่เคยเป็นมา
สิ่งที่ดิฉันหวังเห็น คือ การออกแบบมาตรการที่ “บาลานซ์” ระหว่างเสถียรภาพระยะยาวกับความอยู่รอดในระยะสั้น เพราะหากประชาชนไม่มีศักยภาพในการซื้อ การมองไกลไปข้างหน้าก็แทบไม่เกิดประโยชน์ นโยบายการเงินที่ดีต้องรักษาทั้งภาพใหญ่และชีวิตจริงไปพร้อมกัน
⦁ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว: ยาตรงจุดเพื่อคนไทย
สิ่งที่อยากเสนอในวันนี้คือ การทำให้คนที่อยากมีบ้าน “กู้ได้จริง” ผ่านกลไกดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวสมมุติว่าบ้านราคา 1 ล้านบาท ถ้าอ้างอิงอัตรา MLR 6% ผู้ซื้อจะต้องผ่อนเดือนละประมาณ 6,000 บาท แต่หากรัฐและธนาคารสามารถทำสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวในอัตรา 3% ได้ ค่างวดจะเหลือเพียง 3,000 บาทต่อเดือน ความแตกต่างนี้คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้คนไทยจำนวนมากสามารถก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
ซึ่งภาครัฐไม่จำเป็นต้องช่วยทุกคน แต่ควรเลือกช่วยกลุ่มที่จำเป็นจริงๆ เช่น บ้านราคาไม่เกิน 1-1.5 ล้านบาท และผู้ซื้อบ้านหลังแรก หากกลุ่มนี้สามารถเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำระยะยาวได้ จะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับครอบครัว และยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจฐานรากอย่างแท้จริง
⦁ภาครัฐในฐานะ “มือที่มองไม่เห็น”
ดิฉันเข้าใจว่าธนาคารต้องรักษาเสถียรภาพ ไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้ง่ายๆ กับทุกคน แต่ในภาวะเช่นนี้ อยากให้ภาครัฐทำหน้าที่เป็น“มือที่มองไม่เห็น” เข้ามาช่วยค้ำประกันบางส่วน หรือออกมาตรการอุดหนุน (subsidy) ส่วนต่างดอกเบี้ย เพื่อให้ธนาคารกล้าปล่อยกู้ด้วยเงื่อนไขที่เอื้อต่อประชาชนมากขึ้น
การช่วยเหลือเช่นนี้ไม่เพียงทำให้ประชาชนได้บ้าน แต่ยังเป็นการลงทุนในสังคมระยะยาว เพราะเมื่อคนมีบ้าน มีกำลังซื้อ เศรษฐกิจก็จะขับเคลื่อนได้อย่างยั่งยืน
⦁ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ต้องปรับตัว
แม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยได้ แต่ก็มีหน้าที่ในการช่วยลูกค้าฝ่าความท้าทายทางการเงิน หลายบริษัทในตลาดจึงเริ่มคิดค้นวิธีใหม่ๆ เพื่อลดภาระผู้ซื้อ เช่น การทำแคมเปญต่างๆ การเช่าตรงกับโครงการ หรือการพัฒนากิจกรรมส่งเสริมการขายร่วมกับธนาคาร
สำหรับเสนา เราเลือกพัฒนาโมเดล LivNex เช่าออมบ้าน ที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าเริ่มออมผ่านค่าเช่าและนำไปต่อยอดเป็นเงินกู้ในอนาคต ควบคู่กับบริการที่ปรึกษาทางการเงินที่ช่วยลูกค้าสร้างเครดิตเพื่อเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า วันนี้ผู้ประกอบการหลายๆ แบรนด์ไม่ได้ทำหน้าที่เพียง “ขายบ้าน” อีกต่อไป แต่ต้องเป็น “ผู้แก้ปัญหาที่อยู่อาศัย” เพื่อให้คนไทยเข้าถึงบ้านได้จริงในทุกสภาวะเศรษฐกิจ
⦁ความหวังใหม่สำหรับการมีบ้านของคนไทย
วันนี้ประเทศไทยกำลังเผชิญความท้าทายด้านเศรษฐกิจที่ซับซ้อน แต่ในความท้าทายนั้น ดิฉันกลับเห็นโอกาสใหม่ โดยเฉพาะกับการมาของผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่
หากเรากล้าทำดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่จำเป็น เราจะช่วยปลดล็อกความฝันของคนไทยจำนวนมากให้กลายเป็นจริง บ้านจะไม่ใช่สิ่งที่ไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป แต่จะกลับมาเป็นสิทธิขั้น
พื้นฐานที่ทุกครอบครัวควรเข้าถึงได้
ดิฉันเชื่อว่ากุญแจสำคัญของการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในวันนี้ไม่ได้อยู่ที่การลดราคาบ้านเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การสร้างระบบสินเชื่อที่ยั่งยืน หากเรามีกลไกดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวที่ออกแบบมาเพื่อกลุ่มประชาชนที่จำเป็นจริงๆ บ้านจะไม่ใช่ภาระที่หนักเกินไปอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นสิทธิที่ทุกครอบครัวสามารถเข้าถึงได้ ความฝันของคนไทยที่จะมีบ้านเป็นปัจจัยสี่ จะไม่ใช่เรื่องที่ไกลเกินไป หากแต่เป็นสิ่งที่เราสามารถร่วมกันทำให้เกิดขึ้นได้จริง
