การเปลี่ยนผ่านจากการ “ซื้อ” สู่การ “เช่า”
คนรุ่นก่อนเชื่อว่า “การซื้อบ้าน” คือเป้าหมายสำคัญของชีวิต แต่วันนี้เรากำลังอยู่ในยุคที่ “การเช่า” กลายเป็นทางเลือกหลักของคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะ Gen Z ที่เพิ่งเข้าสู่วัยทำงาน และ Gen Y ที่กำลังมองหาทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่าสำหรับการใช้ชีวิตและการเงิน เบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงนี้มีทั้งข้อจำกัดทางการเงิน และ การเปลี่ยนแปลงทางไลฟ์สไตล์ คนรุ่นใหม่อยากมีอิสระในการใช้ชีวิต ไม่อยากผูกพันกับภาระหนี้ยาวนาน 20-30 ปี และต้องการปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามโอกาสการทำงานหรือการใช้ชีวิตที่ไม่หยุดนิ่ง
ข้อมูลชี้ชัด Demand เช่ากำลังโต
งานวิจัยจากหลายสถาบัน รวมถึงข้อมูลของธนาคารพาณิชย์ชั้นนำชี้ว่า ความต้องการเช่าในตลาดอาคารชุดกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยหน่วยโอนหดตัวจาก 103,000 หน่วยในปี 2562 เหลือเพียง 71,000 หน่วยในปี 2566 (ลดลงกว่า 31%) ขณะเดียวกัน ความต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์และคอนโดกลับเร่งตัวสูงขึ้น
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือ โครงสร้างครัวเรือนที่เล็กลง ข้อมูลจาก SCB EIC ระบุว่า ขนาดครัวเรือนเฉลี่ยของคนไทยลดลงจาก 2.2 คนต่อครัวเรือนในปี 2014 เหลือเพียง 1.8 คนต่อครัวเรือนในปี 2022 ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลจาก REIC ที่พบว่า คนไทยในเขตเมืองกว่า 43% เลือกอยู่อาศัยในบ้านเช่าและคอนโดเช่า
สิ่งนี้บอกเราว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในฐานะ “ปัจจัย 4” ไม่ได้ลดลง เพียงแต่สัดส่วนการครอบครองเปลี่ยนจาก “ซื้อ” ไปเป็น “เช่า” ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงต้องปรับตัวเพื่อรองรับดีมานด์ที่เปลี่ยนทิศทาง
Gen Z กับการเป็น Generation Rent
กลุ่ม Gen Z คือแรงขับเคลื่อนสำคัญของการเปลี่ยนแปลงนี้เพราะเป็นคนรุ่นที่เข้าสู่วัยทำงานใหม่ มีรายได้เริ่มต้นไม่สูงนัก และคุ้นเคยกับเศรษฐกิจแบบ “on demand” ตั้งแต่การเดินทาง อาหาร ไปจนถึงการใช้พื้นที่อยู่อาศัย
-ค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน คือ sweet spot ของผู้เช่า
รุ่นใหม่ กว่า 76% ของ Gen Y และ Gen Z เลือกมองหาที่พักในระดับราคานี้ (SCB EIC, 2024)
-มีเพียง 18% ที่ยอมจ่ายค่าเช่าในช่วง 10,001-20,000 บาท แสดงถึงข้อจำกัดด้านกำลังซื้อที่ยังชัดเจน
-ไลฟ์สไตล์ที่ “ยืดหยุ่น” ทำให้พร้อมย้ายที่อยู่บ่อยครั้งตามโอกาสการทำงานหรือความสะดวกในการเดินทาง
ทั้งหมดนี้ทำให้เกิด “Generation Rent” ที่เลือกใช้การเช่าเป็นวิถีชีวิต ไม่ใช่เพียงทางเลือกชั่วคราวอีกต่อไป
เช่า = ซื้ออิสระ ไม่ใช่จ่ายทิ้ง
ในมุมของ Gen Z การเช่าไม่ใช่ “เงินจ่ายทิ้ง” แต่คือการซื้อ “อิสระและเวลา” ไม่ต้องกังวลว่าดอกเบี้ยจะขึ้นลง ไม่ต้องผูกพันกับภาระหนี้ 30 ปี และพร้อมย้ายที่อยู่อาศัยได้ทันที นี่คือวิธีคิดใหม่ที่แตกต่างจากคนรุ่นก่อน และทำให้การเช่าเป็น “วิธีใช้ชีวิต” ที่ตอบโจทย์ยุคสมัย
Demand ใหม่ สะท้อน Supply ที่ต้องเปลี่ยน
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เทรนด์นี้ไม่ใช่แค่ข้อมูลเชิงสถิติ แต่เป็น “สัญญาณเตือน” ว่าตลาดไม่ได้มีแต่ผู้ซื้อ แต่มีผู้เช่าที่กำลังกลายเป็นกลุ่มหลัก การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่การขายบ้านอย่างเดียว แต่รวมถึงการพัฒนาโซลูชั่นการเช่าให้ตอบโจทย์ด้วย
หลายบริษัทเริ่มพัฒนาโครงการเช่าตรงกับ Developer เพื่อสร้างความเชื่อมั่นด้านคุณภาพและบริการ ขณะที่บริษัทเสนาได้ออกแบบโซลูชั่นที่หลากหลายขึ้น ทั้ง RentNex (เช่าตรง) ซึ่งเปิดโอกาสให้ลูกค้าเช่าตรงกับ Developer โดยมีความยืดหยุ่นเรื่องสัญญาและราคา และ LivNex (เช่าออมบ้าน) ที่ต่อยอดจากการเช่าไปสู่การเป็นเจ้าของ โดยค่าเช่าที่จ่ายทุกเดือนจะถูกแบ่งเป็น ส่วนของดอกเบี้ย ซึ่งเสนากำหนดอัตราเพียง 1.8% ต่อปี และส่วนของเงินออมสะสม ที่เก็บไว้เพื่อนำไป หักเป็นเงินต้นเมื่อซื้อบ้าน นอกจากนี้ยังใช้ ประวัติการชำระค่าเช่า เป็นเครดิตประกอบการขอสินเชื่อกับธนาคาร ช่วยให้ลูกค้าซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นและลดภาระเงินก้อนแรก
สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนบทบาทจาก “ผู้ขายบ้าน” “ผู้แก้ปัญหาที่อยู่อาศัย” และมองลูกค้าในฐานะ “ผู้เช่าระยะยาว” ที่ต้องดูแลไม่ต่างจากเจ้าของบ้าน
ผู้ประกอบการต้องเป็น “ผู้แก้ปัญหา”
ในมุมมองของดิฉัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องยอมรับว่า ตลาดเช่าคือส่วนหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัยที่เติบโตจริง และควรปรับบทบาทจากการขายบ้านอย่างเดียว มาเป็นการสร้างโซลูชั่นครบวงจร ทั้งโครงการเช่าในราคาที่เข้าถึงได้ การพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ หรือการทำแพคเกจเช่าที่เชื่อมโยงกับการออมและสินเชื่อ ทั้งหมดนี้จะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ก้าวไปพร้อมกับพฤติกรรม
ผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
บทสรุป: บ้านในยุค Generation Rent
เรากำลังอยู่ในยุคที่ การมีบ้าน = การตั้งโจทย์ใหม่ให้ทั้งผู้ประกอบการและสังคมไทย บ้านไม่ได้หมายถึงกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่คือการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อในแต่ละช่วงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือการเช่า
สำหรับคนรุ่นใหม่ “การเช่า” อาจเป็นคำตอบที่ใช่ในวันนี้ เพราะมอบทั้งความยืดหยุ่นและอิสระ สอดคล้องกับรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนหรือย้ายบ่อย และวิถีชีวิตที่ต้องการตัวเลือกหลากหลาย แต่ก็มีโจทย์เล็กๆ ที่ไม่ควรมองข้าม เมื่อถึงวัยเกษียณ หากไม่มีบ้านของตนเองแล้วจะอยู่อย่างไร? การพึ่งพาเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุที่ปัจจุบันแบ่งตามช่วงอายุเพียง 600-1,000 บาทต่อเดือน อาจจะไม่เพียงพอที่จะรองรับค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยได้อย่างมั่นคง
ก่อนหน้านี้ ดิฉันเคยยกตัวอย่างจากต่างประเทศอย่างญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา ที่มีระบบสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพื่อสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าได้ผล แต่เมื่อหันกลับมามองประเทศไทย เรายังมีช่องว่างอีกมากที่สามารถต่อยอดและพัฒนาได้
ดังนั้น นี่จึงไม่ใช่เพียงโจทย์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่คือ คำถามใหญ่ของทั้งสังคมและภาครัฐ ว่าเราจะออกแบบนโยบายหรือเครื่องมืออย่างไร เพื่อให้คนไทยในอนาคตไม่เพียงมีที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ในปัจจุบัน แต่ยังมั่นใจได้ว่าจะมีบ้านให้อยู่อย่างมั่นคงในวันที่ไร้รายได้
Generation Rent จึงไม่ใช่เพียงกระแส แต่คือสัญญาณสำคัญที่เตือนให้เราทุกฝ่าย ทั้งผู้พัฒนาอสังหา ภาครัฐ และประชาชน ต้องร่วมกันหาคำตอบและวางรากฐานตั้งแต่วันนี้ คำถามคือ… เราจะออกแบบอนาคตอย่างไร ให้คนรุ่นใหม่มั่นใจได้ว่าพวกเขาจะมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง และไม่ต้องกังวลเมื่อถึงวัยเกษียณ เพราะแม้วันนี้ “การเช่า” จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ แต่หากรอจนใกล้เกษียณแล้วตัดสินใจจะซื้อหรือกู้บ้านก็อาจไม่ทัน
ดิฉันยังเชื่อว่า การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง คือความมั่นคงที่เหมาะสมกับคนไทย และเป็นเป้าหมายที่สังคมควรช่วยกันทำให้เกิดขึ้นจริง และการซื้อบ้านก็เป็นเรื่องที่ต้องวางแผนให้รอบคอบตั้งแต่วันนี้ ในมุมของเสนา เราไม่ได้เพียงพัฒนาและขายที่อยู่อาศัย แต่เรามุ่งสร้างโซลูชั่นที่หลากหลายทั้งการซื้อ การเช่า และการเช่าออม เพื่อให้คนไทยมีทางเลือกที่เหมาะสมกับวิถีชีวิตและศักยภาพทางการเงินในแต่ละช่วงเวลา
