ซัพพลายทะลัก แต่ขายได้ปีละ 800 ยูนิต จับตาสงครามราคาบ้านหรู เปิดทำเลขายดี เหลือขายสูงสุด
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ได้วิเคราะห์ตลาดบ้านหรู ยังเต็มไปด้วยโจทย์ที่เข้มข้นกว่าที่คาด ไม่ใช่ตลาดกว้าง หากเป็นตลาดที่มีดีมานด์เฉพาะเจาะจงและจำกัด ยอดขายจริงของทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอยู่เพียง 700–800 ยูนิตต่อปี โดยกระจุกตัวในช่วงราคา 25–50 ล้านบาทเป็นหลัก ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด
การพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาขนาดกลางและรายใหม่หลายรายเข้ามามากขึ้น เพราะตลาดแมสมีการแข่งขันสูง มีกำลังซื้ออ่อนลง บ้านหรูมีมาร์จิ้นสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มบนมีภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจดีกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็นกับดักของความหวังที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า
แม้บ้านหรูดูน่าสนใจ แต่ไม่ใช่ตลาดเปิดกว้าง มีดีมานด์มีลักษณะเฉพาะเจาะจงมาก เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด มองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์ ในขณะที่ซัพพลายจากนักพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด
หากพิจารณาในแต่ละระดับราคา พบว่าความต้องการบ้านหรูมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยสามารถสรุปทำเลที่มียอดขายสูงและทำเลที่มีบ้านเหลือขายมากที่สุดได้
ระดับราคา 25-50 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูงคือ โซนพุทธมณฑล เพชรเกษม กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และบางนา-ตราด และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนตลิ่งชัน คลองลัดมะยม บางนา วงแหวน บางแวก และพุทธมณฑล
ระดับราคา 50-75 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ พุทธมณฑล เพชรเกษม และสาทร-พระราม 3 และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนบางนา ตราด กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และดอนเมือง-วิภาวดี
ระดับราคา 75-100 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนบางนา-ตราด พัฒนาการ-พระราม 9 และสีลม-สาทร และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ บางนา-ตราด และดอนเมือง-วิภาวดี
ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา และเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา
ในแต่ละโซนอาจมีทั้งระดับราคาที่ขายดีที่สุด และเหลือขายมากสุด อาจมีการซ้ำกันในโซนเดียวกัน จะแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่มาก การแข่งขันที่สูง และบ้านเหลือขายจำนวนมาก การที่มียอดขายที่ดี แต่เหลือขายมากในโซนเดียวกัน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง และอาจนำไปสู่สงครามลดราคา
ดังนั้นนักพัฒนาบ้านหรูที่จะประสบความสำเร็จในปี 2568-2569 จะต้องไม่ใช่แค่ตามเทรนด์ แต่ต้องมีความเข้าใจ ความต้องการเฉพาะของลูกค้าเฉพาะในทุกมิติ การปรับตัวของผู้พัฒนาอาจครอบคลุมตั้งแต่ออกแบบบ้านให้สามารถปรับแต่งได้เพื่อตอบโจทย์รสนิยมเฉพาะของลูกค้า การใช้วัสดุหายากหรือนำเข้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ รวมถึงการจัดตั้งทีมดูแลหลังการขายระดับพรีเมียมที่ให้บริการเหนือความคาดหมาย ตลอดจนการสร้างเรื่องเล่าของโครงการเพื่อสื่อสารถึงความเป็นเอกลักษณ์และคุณค่าของแบรนด์
และที่สำคัญที่สุดคือ การเลือกทำเลเฉพาะที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ย่านที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โซนใกล้สนามกอล์ฟ หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าในฐานะที่ดินผืนหายาก ซึ่งจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ความพิเศษและเพิ่มมูลค่าให้โครงการในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรู ไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนสามารถเข้ามาได้และไม่ใช่สนามที่ปราศจากความเสี่ยง หากผู้พัฒนามีข้อมูลชัดเจนเข้าใจลูกค้า รู้จักทำเล และสามารถสร้างคุณค่าที่แท้จริง โครงการจะเปล่งประกายราวกับดอกไม้ไฟที่ส่องแสง แต่ในทางกลับกัน หากก้าวเข้าสู่ตลาดโดยขาดกลยุทธ์ พึ่งพาเพียงภาพฝัน บ้านหรูอาจกลายเป็นระเบิดเวลา ที่รอวันสะท้อนความเสียหายในงบการเงิน
