เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง The Central พหลโยธิน เปิดราคาต้องจ่ายแลกต่อสัญญาลาดพร้าว
The Central พหลโยธิน – นับถอยหลังจากนี้ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 เหลือเวลาอีกกว่า 3 ปี ที่ เซ็นทรัลลาดพร้าว โครงการมิกซ์ยูสแรกของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งได้เข้าไปพัฒนาเมื่อ 45 ปีที่ผ่านมา บนที่ดินเช่า 47 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เนรมิตที่ดินรกร้างกลายเป็นทำเลทอง มีทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมหรู ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวมาเกยถึงหน้าห้าง
และมีผู้เข้ามาใช้บริการ 130,000 คนต่อวัน
ถึงแม้ผู้บริหารเซ็นทรัล ส่งสัญญาณมาโดยตลอดว่า “ไม่ทิ้งเซ็นทรัลลาดพร้าว” และอยู่ระหว่างการเจรจากับ รฟท.เพื่อขอต่อสัญญาเช่าเป็นครั้งที่ 2
แต่ยังต้องลุ้นจะได้ไปต่อหรือไม่ แม้ว่าเซ็นทรัลจะได้สิทธิเจรจารายแรกตามสัญญา ทว่าถ้าหากตัวเลขค่าเช่าสุดท้ายที่ออกมาสูงมากจนเกินไป ก็มีความเป็นได้ที่ “เซ็นทรัล” อาจจะถอดใจ หรือถ้าน้อยไปทาง รฟท.คงไม่เอาและเปิดประมูลใหม่ ทุกอย่างจึงมีโอกาสพลิกได้เสมอ
ล่าสุด บริษัท เอสอาร์ทีเอ แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. เตรียมจะจ้างบริษัทที่ปรึกษาอีกรายมาประเมินมูลค่าโครงการและประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าโครงการใหม่ มาเป็นคู่เทียบกับรายแรกที่วิเคราะห์ตัวเลขออกมายังไม่เป็นที่น่าพอใจ
หลังตัวเลขที่เสนอมาราคาต่างจากการต่อสัญญาครั้งแรกไม่มาก ซึ่งในครั้งนั้น เซ็นทรัลเสนอต่อสัญญาเช่า 20 ปี ด้วยวงเงิน 21,298 ล้านบาท เนื่องจาก SRTA มองว่าด้วยศักยภาพของทำเลน่าจะได้สูงกว่านี้
ดังนั้นการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ยังคงเป็นดีลใหญ่ที่ยังต้องลุ้น
ในทางคู่ขนานจากความไม่ชัดว่าจะอยู่หรือจะไปนั้น ทาง เซ็นทรัล ได้ทุ่ม 21,000 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่อีกแห่งภายใต้ชื่อ The Central พหลโยธิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 49 ไร่ อยู่ตรงข้ามแดนเนมิต และห่างจาก “เซ็นทรัลลาดพร้าว” เพียง 300 เมตร
ทั้งนี้เพื่อเป็นการรองรับลูกค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ถ้าสุดท้ายไม่ได้ต่อสัญญา ก็พร้อมปั้น The Central พหลโยธิน เป็นฐานที่มั่นใหม่หรือถ้าหากได้ต่อสัญญาและต้องทุบเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่อายุครบ 50 ปีพอดี เพื่อสร้างใหม่ ยังมี The Central พหลโยธิน รองรับลูกค้าให้มาช้อป ไม่ให้หายไปไหนในระหว่างรอ ที่อาจจะใช้เวลามากกว่า 1 ปีขึ้นไป
เฟสแรกจะสร้างเสร็จและเปิดให้บริการภายในไตรมาส 4 ปี 2569 หรือในเดือนธันวาคม เป็นศูนย์การค้า
แฟลกชิปสโตร์ มีพื้นที่ 457,409 ตร.ม. พร้อมด้วย Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตร.ม. รองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก คาดมีผู้มาใช้บริการปีแรกที่ 130,000 คนต่อวัน
โดย “เซ็นทรัล” วางเป้าหมายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯโซนเหนือและยกระดับสู่ The Next CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เทียบชั้นราชประสงค์ ส่วนเฟสอื่นๆ อยู่ระหว่างการศึกษาจะทยอยออกมา ไม่ว่าอาคารสำนักงาน และโรงแรม
“เราจะพัฒนาเซ็นทรัลลาดพร้าว และ The Central พหลโยธิน เติบโตไปด้วยกัน ลูกค้าสามารถเดินได้ทั้งสองศูนย์ เดินเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว ก็ไปเดิน The Central พหลโยธิน ต่อได้ เราจะปรับเซ็นทรัลลาดพร้าวจับกลุ่มระดับบน ส่วน The Central พหลโยธิน จะเหมือนเซ็นทรัลเวิลด์มีแบรนด์และร้านค้าหลากหลาย กำลังศึกษาจะสร้างสกายวอล์กให้เชื่อมกันได้ จะเหมือนกับเซ็นทรัลภูเก็ตที่มีสองศูนย์อยู่ใกล้กัน และมีทางเดินเชื่อม” ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าว
อย่างไรก็ตามอีกมุมหนึ่งมองว่า “การที่เซ็นทรัลสร้างที่ใหม่ ส่วนหนึ่งก็เพื่อต่อรองราคา รฟท.กับการต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าวว่า ยังมี The Central พหลโยธิน ถ้าหากยังคิดค่าเช่าสูง”
โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) วิเคราะห์ว่า มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารทั้งหมดทิ้งแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ดังกล่าว มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตร.ม. แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้ถึง 600,000 ตร.ม.เศษ ดังนั้นการรื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่ จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรงก็ตาม แต่ก็อายุ 50 ปี กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่ ส่วนมูลค่าการลงทุนโครงการน่าจะมากกว่าปัจจุบัน และอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท
โดยสรุปแล้วจึงอาจกล่าวได้ว่าการมี “ห้างเซ็นทรัล 2” ที่เป็นแห่งใหม่นี้ เป็นเสมือน “ตัวตายตัวแทน” สำหรับห้าง “เซ็นทรัลลาดพร้าว” เดิมที่กลุ่มเซ็นทรัลอาจจะประมูลได้หรือไม่นั่นเอง
