ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่ ทุนหนา เดินหน้าลงทุนพัฒนาโครงการตามแผน รวมถึง “เซ็นทรัลพัฒนา เรซซิเด้นซ์” ธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็น 1 ใน 4 ธุรกิจของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่ยังเปิดโครงการมาอย่างต่อเนื่องตลอด 10 ปีที่ผ่านมา
โดย “เซ็นทรัลพัฒนา” ประกาศแผน 5 ปี ตั้งแต่ 2568-2572 จะใช้เงินลงทุน 120,000 ล้านบาท ใน 4 ธุรกิจ ประกอบด้วย ศูนย์การค้า ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม ในนี้เป็นการลงทุนธุรกิจที่อยู่อาศัยปีละ 12,000 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการแนวราบและแนวสูง เพื่อไปสู่เป้าหมายขึ้นท็อป 10 ของวงการ
ถึงสิ้นปี 2568 “เซ็นทรัลพัฒนา เรซซิเด้นซ์” จะมีพอร์ตในมือ 51 โครงการ มีมูลค่าสะสม 65,700 ล้านบาท กระจายใน 21 จังหวัดทั่วประเทศ ครอบคลุม 3 ทำเลหลัก ทั้งกรุงเทพฯ เมืองท่องเที่ยว หัวเมืองหลัก เช่น ภูเก็ต กระบี่ ระยอง สุราษฎร์ธานี ชลบุรี ขอนแก่น นครสวรรค์ หาดใหญ่ เป็นต้น ซึ่งในนี้มีโครงการมิกซ์ยูส 19 โครงการ ใน 11 จังหวัด หลังได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยใน “โครงการมิกซ์ยูส” ให้เติบโตไปพร้อมศูนย์การค้าทั่วประเทศ จนประสบความสำเร็จหลายโครงการ
“กรี เดชชัย” กรรมการผู้จัดการใหญ่ธุรกิจที่อยู่อาศัย บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา กล่าวว่า ปี 2568 เป็นปีที่ 11 ของธุรกิจเซ็นทรัลพัฒนา เรซซิเด้นซ์ โดยกลยุทธ์ที่สร้างความสำเร็จคือการเข้าร่วมพัฒนาในโครงการมิกซ์ยูส สร้างที่อยู่อาศัยใกล้ศูนย์การค้าและโรงแรม เป็นสิ่งที่เซ็นทรัลพัฒนาและเชื่อมาตลอดคือ นำแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบมิกซ์ยูสเข้ามาเป็นหัวใจหลัก สร้างสมดุลระหว่างเศรษฐกิจ ชุมชน และสิ่งแวดล้อม เนื่องจากการพัฒนาเมือง ไม่ได้แค่การพัฒนาสิ่งปลูกสร้าง แต่คือการสร้างอนาคตให้กับผู้คนและชุมชนรอบข้าง
เมื่อวันที่ 24 ตุลาคมที่ผ่านมา ได้เปิดมิกซ์ยูสเซ็นทรัลกระบี่ มูลค่า 4,500 ล้านบาท โครงการแรกของจังหวัด เนื้อที่ 114 ไร่ มีศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยและโรงแรม โดยเริ่มพัฒนาศูนย์การค้าเซ็นทรัลและที่อยู่อาศัยก่อน ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดี โครงการบ้านนินญา กระบี่ อยู่ตรงข้ามศูนย์การค้า พื้นที่กว่า 48 ไร่ 100 ยูนิต ราคา 16-25 ล้านบาท มูลค่า 1,700 ล้านบาท เฟสแรก 10 หลัง ขายหมดแล้ว เริ่มโอนและรับรู้รายได้ปีนี้ และกำลังเปิดขายเฟส 2 พร้อมโอนปีหน้า ทั้งโครงการใช้เวลาขาย 4 ปี ลูกค้าที่ซื้อเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อสูง เป็นเจ้าของกิจการส่งออกและธุรกิจท่องเที่ยว
ส่วนโครงการฟีล กระบี่ คอนโดหรู 4 ชั้น 5 อาคาร รวม 160 ยูนิต ราคา 3.99-10 ล้านบาท มูลค่า 800 ล้านบาท มียอดจองแล้ว 30% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนกระบี่ ตอกย้ำว่าแม้เศรษฐกิจยังมีความผันผวน และแรงกดดันรอบด้าน แต่ลูกค้ายังให้ความสนใจที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า เพราะสามารถซื้ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนสร้างผลตอบแทนระยะยาว ทำให้นักลงทุนมองเห็นโอกาส เราจะทำตลาดต่างชาติด้วยในกลุ่มยุโรป
“เราเข้ามาลงทุนกระบี่ เพราะเห็นศักยภาพเป็นเมืองท่องเที่ยว มีระบบโครงสร้างพื้นฐานครบ ขณะที่ราคาที่ดินยังถูกกว่าภูเก็ตถึง 2.5 เท่า ซัพพลายยังมีไม่มาก เพราะยังไม่มีรายใหญ่เข้ามาพัฒนา ส่วนใหญ่เป็นโลคอล อีกทั้งกระบี่กำลังจะเปลี่ยนจากเมืองท่องเที่ยวสู่เมืองการลงทุนอย่างเต็มรูปแบบ รองรับการขยายตัวอสังหาฯภูเก็ตที่เริ่มมากระบี่ และหลังเซ็นทรัลมาเปิดคาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นจากปัจจุบันตารางวาละ 70,000-80,000 บาท” กรีกล่าว
“กรี” กล่าวว่า ปี 2568 ยังเดินหน้าเปิดตัวตามแผน 9 โครงการ มูลค่ารวม 16,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 5 โครงการ คอนโด 4 โครงการ เปิดแล้ว 7 โครงการ มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท อีก 2 โครงการจะเปิดตัวไตรมาส 4 โดยวันที่ 18-19 ตุลาคมที่ผ่านมาเปิดพรีเซล ฟีล พหลโยธิน 59 ติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว มียอดขายแล้ว 20% ต้นเดือนพฤศจิกายนเปิดพรีเซลเอสเซ้นท์ ชลบุรี คอนโดในมิกซ์ยูสชลบุรีติดเซ็นทรัล มูลค่า 2,500 ล้านบาท ราคาตารางเมตรละ 80,000 บาท ต่อด้วยนินญา รามอินทรา 83 บ้านเดี่ยวหรู 3 ชั้น 90 ยูนิต มูลค่า 1,500 ล้านบาท เริ่มต้น 15 ล้านบาท ส่วนแผนการลงทุนในปี 2569 รอประเมินสถานการณ์ปีนี้
“ตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน ปัญหาใหญ่คือ กู้แบงก์ไม่ผ่าน อย่างของเรามีรีเจ็กต์ร่วม 1,300 ล้านบาท ทั้งบ้านราคา 10-40 ล้านบาท และคอนโด ในสัดส่วนเท่ากัน 50:50 เราได้ตั้งหน่วยเฉพาะกิจขึ้นมาแก้ปัญหา คุยกับลูกค้า หาคนกู้ร่วม เพื่อให้กู้ผ่าน ซึ่งได้ผลทำให้ลูกค้ากู้ผ่านถึง 30% จากยอดที่ถูกรีเจ็กต์ทั้งหมด”
สำหรับแผนโครงการในอนาคต “กรี” บอกว่า ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์ในมือร่วม 10 แปลง โดยการพัฒนาจะไปกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลและโรงแรม อย่างปีหน้าจะมีคอนโดที่ขอนแก่น ติดศูนย์การค้าเซ็นทรัลขอนแก่นแห่งที่ 2 ซึ่งจะเปิดช่วงไตรมาส 2 รวมถึงโกโฮเทลจะเป็นแห่งแรกของภาคอีสาน ยังเตรียมเปิดตัวโครงการฟีล รัตนาธิเบศร์ ติดเซ็นทรัลนอร์ธวิลล์หรือเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์เดิม ซึ่งจากเดิมมีแผนเปิดตัวปีนี้ แต่ด้วยตลาดที่อยู่อาศัยในโซนรัตนาธิเบศร์ยังเป็นเรดโซน และซัพพลายยังมีการดูดซับไปได้ไม่มาก จึงชะลอแผนไว้ก่อน
รูปแบบเป็นคอนโดสูง 30 ชั้น มีเนื้อที่ 4-5 ไร่ มูลค่า 900 ล้านบาท ซึ่งปี 2569 น่าจะเปิดตัวได้พร้อมกับเซ็นทรัลนอร์ธวิลล์ ขณะที่ในอนาคตยังมีแผนพัฒนาโครงการในจังหวัดพิษณุโลก รวมถึงย่านพหลโยธินและรังสิตอีกด้วย
อย่างไรก็ตามภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ที่ยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงอยู่หลายด้าน ไม่ว่าการเมือง ภาษีทรัมป์ แนวทางการลงทุนของเรา ต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น อย่างการซื้อที่ดินจะเน้นที่อยู่ใกล้กับศูนย์การค้า เพื่อสนับสนุนกันและกัน เหมือนที่ประสบความสำเร็จมาหลายพื้นที่ เช่น นครปฐม นครสวรรค์ ซึ่งตามยุทธศาสตร์กลุ่มเซ็นทรัลหากเป็นเมืองรองเป็นศูนย์การค้าโรบินสัน ถ้าเป็นเมืองหลักจะเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัล เราก็จะวางแผนพัฒนาตามยุทธศาสตร์ ไม่ซื้อที่ดินหรือไปพัฒนาบนพื้นที่เป็นสแตนด์อะโลน
“แต่มีบางพื้นที่ที่เมื่อไปแล้ว อาจยังใช้เวลาขายนานหน่อย โดยเฉพาะเมืองรอง แม้มียอดขายถึง 80% เพราะยังมีปัญหากู้ไม่ผ่านเยอะ เช่น คอนโดใกล้โรบินสัน เพชรบุรียังเหลือ 30% สุพรรณบุรีและตรังเหลือ 30% ส่วนที่ฉะเชิงเทราน่าจะปิดการขายได้ภายในปี 2568 แต่ในเมืองท่องเที่ยวยังไปได้ดี โดยเฉพาะภูเก็ต ที่เติบโตทั้งซื้ออยู่อาศัยและลงทุนปล่อยเช่า เราเพิ่งเปิดขายฟีล ภูเก็ต 2 อยู่ใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต ราคาตารางเมตรละ 1.3 แสนบาท ไม่ถึง 3 เดือน มียอดขายแล้ว 30-40% ส่วนฟีล ภูเก็ต เดิมมีอัตราการเช่าสร้างผลตอบแทนสูง 6-7% ราคาปล่อยเช่าห้องขนาด 32 ตารางเมตร อยู่ที่ 18,000 บาทต่อเดือน ขนาด 2 ห้องนอนอยู่ที่ 40,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากเป็นย่านการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติทั้งมาท่องเที่ยวและทำงานอยู่ในประเทศไทย ปัจจุบันเรามีโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 10 โครงการ ทยอยเสร็จและรับรู้รายได้และสร้างการเติบโตให้เราในปี 2569 เป็นต้นไป” กรีทิ้งท้าย
