สัญญาณอสังหาไตรมาส3 ติดกับดักหนี้ กู้ไม่ผ่านพุ่ง 40% ราคาต่ำ 3 ล้านยังสาหัส เกิน 7 ล้านเริ่มชะลอ
เมื่อวันที่ 6 พฤศจิกายน นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ผลสำรวจภาวะการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงทรงตัวในระดับสูงกว่า 39-40% สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น
โดยผลการสำรวจจากผู้ประกอบการสมาชิกสมาคม 17 ราย กว่า 200 โครงการทั่วประเทศ ระหว่างเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 พบว่า ปัญหาหลักของผู้กู้คือ ภาระหนี้สูงเกินไป 37.3% รายได้ไม่มั่นคง 33.3% และ ประวัติทางการเงินไม่ดี 21.6%
ขณะที่ฝั่งธนาคารยังคงเข้มงวดในการพิจารณา โดยสาเหตุการปฏิเสธสินเชื่อส่วนใหญ่มาจาก เกณฑ์ที่เข้มงวด 25.5% ระบบเอกสารซับซ้อน 12.8% และ ใช้เวลาพิจารณานาน 17%
ผลสำรวจยังระบุว่า กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุดคือผู้มีรายได้ไม่ประจำ เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า และแรงงานอิสระ ซึ่งแม้จะมีความสามารถในการชำระหนี้ แต่ไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ตามรูปแบบที่ธนาคารยอมรับได้
สำหรับผลกระทบต่อภาคอสังหาฯกลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทมีการปฎิเสธสูงสุดและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว กลุ่มบ้าน 3–7 ล้านบาททรงตัวจากไตรมาสก่อน กลุ่มบ้านมากกว่า7 ล้านบาท แม้มีอัตราปฏิเสธต่ำสุด แต่เริ่มมีสัญญาณชะลอในกลุ่มลูกค้าธุรกิจ ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 2/2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2-3 จุดเปอร์เซ็นต์ ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบชะลอตัวตามกำลังซื้อที่ลดลง
นายสุนทร กล่าวว่า โดยผู้ประกอบการเสนอแนวทางปรับปรุงหลายประการ เช่น ปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้น 31.4% พิจารณากลุ่มอาชีพอิสระและผู้มีรายได้ออนไลน์โดยเฉพาะ 19.6% ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและขั้นตอนเอกสารรวม 25.5%
ขณะที่ในเชิงนโยบายระยะสั้น ผู้ประกอบการเสนอให้ภาครัฐและธนาคารพาณิชย์ดำเนินมาตรการเฉพาะกลุ่ม เช่น สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรกหรือบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท 30.4% ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้และเงินดาวน์ 17.4% ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เพื่อกระตุ้นตลาดช่วงปลายปี
ด้าน มุมมองภาพรวมเศรษฐกิจ รายงานระบุว่า แนวโน้มตลาดสินเชื่อยังไม่ฟื้นตัวจากไตรมาสก่อน เนื่องจากกำลังซื้อภาคครัวเรือนยังเปราะบาง และมาตรการสินเชื่อบ้านของธนาคารยังเน้นความระมัดระวังสูง โดยเฉพาะหลังจากเศรษฐกิจไทยเติบโตต่ำกว่าเป้าในครึ่งปีแรก ขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ สมาคมฯได้เรียกร้องให้ภาครัฐ ฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกและเร่งดำเนินการเกณฑ์สินเชื่อแบบมาตรฐานเดียวกัน เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม
“แม้ตลาดอสังหาฯจะมีแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ อุปสรรคด้านสินเชื่อยังเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดการฟื้นตัวของตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 สมาคมฯจึงคาดว่าการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีมาตรการกระตุ้นด้านสินเชื่อและการคลายเกณฑ์ LTV จากภาครัฐและธนาคารกลางในช่วงต้นปี 2569” นายสุนทรกล่าว
นายสุนทร กล่าวว่า จากการถูกปฎิเสธสินเชื่อที่เป็นปัญหาใหญ่ของภาคธุรกิจอสังหาฯนั้น ทำให้ผู้ประกอบการที่เข้าร่วมงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 48 ที่ปิดฉากไปเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายนที่ผ่านมา โดยครั้งนี้สามารถทำยอดขายได้สูงถึง 13,298 ล้านบาท ยังต้องลุ้นจะสามารถโอนได้ตามเป้าหรือไม่ เนื่องจากยังต้องฝ่าด่านธนาคารว่าจะอนุมัติสินเชื่อให้มากน้อยขนาดไหน รวมถึงยังต้องลุ้นว่าลูกค้าจะไม่เปลี่ยนใจทิ้งเงินจอง สะท้อนจากงานมหกรรมครั้งที่ 47 ที่มีการถูกปฎิเสธสินเชื่อถึง 40%
