REIC เผยอาคารชุดกทม.-ปริมณฑล เหลือบาน กลุ่มกลางล่างมากสุด ชี้ศก.ไม่เอื้อฉุดขาย-โอนทั้งปีชะลอต่อ
เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรก ปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) จำนวน 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และร้อยละ 11.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) รวม 256,201 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 68.3 ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศ มีมูลค่า 1,623,235 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 71.2 ของมูลค่าอยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 และร้อยละ 10.7 ตามลำดับ
เปิดโครงการใหม่ลดลงทั้งจำนวน-มูลค่า
สำหรับโครงการเปิดขายใหม่ (New Supply) จำนวน 18,278 หน่วย มูลค่า 140,288 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -46.0 และร้อยละ -44.6 ในจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการพบว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) ในครึ่งปีแรก จำนวน 21,886 หน่วย มูลค่า 132,312 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -29.3 และมูลค่าลดลง ร้อยละ -25.1 โดยเป็นการลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขาย (Remaining Supply) มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 234,315 หน่วย มูลค่า 1,490,923 ล้านบาท จำนวนหน่วยร้อยละ 7.1 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.6 และเป็นการเพิ่มขึ้นทุกประเภทของที่อยู่อาศัย
ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายประเภทอาคารชุดมากที่สุด มีสัดส่วน ร้อยละ 37.8 ผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล จึงควรเพิ่มความระมัดระวังที่อยู่อาศัยประเภทและระดับราคา ที่มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก เนื่องจากจะทำให้มีการขายแข่งขันสูง และปิดการขายล่าช้า ได้แก่ อาคารชุดและ ทาวน์เฮ้าส์ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท บ้านเดี่ยวในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท และบ้านแฝดในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท
ราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่ปรับเพิ่มสวนทางเปิดใหม่
รายงานระบุอีกว่า สำหรับในส่วนของกรุงเทพมหานครนั้น พบว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มี Total supply รวมทั้งสิ้น 104,233 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.6 อยู่ที่ 838,308 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงร้อยละ -37.2 เหลือเพียง 9,729 หน่วย โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 83,649 ล้านบาท มูลค่าลดลงร้อยละ -34.9 อย่างไรก็ตามยอดขายใหม่ปรับตัวดีขึ้น โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 คิดเป็น 10,633 หน่วย และมีมูลค่า 78,089 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 โดยมีหน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 93,600 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 760,219 ล้านบาท หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3 โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 8.6 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 8.1 ล้านบาทต่อหน่วย
โดยระดับราคาที่พบหน่วยเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ กลุ่มราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 25.4 และกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 23.9 โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งสะท้อนว่าตลาดในระดับราคากลางยังคงเผชิญแรงต้านจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
คาดทั้งปีกทม.-ปริมณฑลเปิดขายใหม่ 5.2 หมื่นยูนิต
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จำนวน 52,000 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.2 จากปี 2567 หรือลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด และคาดว่าจะมีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.2 จากปี 2567 ที่มีจำนวน 62,771 หน่วย และมีมูลค่า 500,968 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีแนวโน้มว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงชะลอตัว โดยปัจจัยสนับสนุนตลาดยังคงเป็นเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง และรัฐบาลมีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงคือ เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังที่มีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการ รายกลาง และรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง กำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จำเป็น ต้องพิจารณาสินค้าคงเหลือขายในแต่ละทำเล และในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนสูงถึง 17,268 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.1 ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด ผู้ประกอบการ ต้องใช้ความระมัดระวังในการเข้าสู่ตลาดมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้
