ตลาดอสังหาฯอีอีซี 3 แสนล้านซบเซา สต๊อกพุ่ง ฉะเชิงเทราคอนโดขายอืด ปรับโหมด ‘หยุดลงทุน’
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย รวมทั้งสิ้น 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่ามีการขยายตัวถึง 21.2% แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่เซ็กเมนต์ที่ราคาสูงขึ้น เมื่อพิจารณาด้านอุปทานใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึง 67.8% นับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัพพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า
ด้านอุปสงค์หรือยอดขายใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 7,197 หน่วย ลดลง 37.3% โดยมีมูลค่าการขายรวม 31,640 ล้านบาท ลดลง 19.2% ซึ่งแม้อัตราการลดลงของมูลค่าจะน้อยกว่าจำนวนหน่วย แต่อัตราการดูดซับต่อเดือนกลับลดลงจาก 2.8% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1.7% สะท้อนถึงการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในภาพรวม
นอกจากนี้ ตลาดยังต้องเผชิญกับภาระของหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นเป็น 64,644 หน่วย หรือขยายตัว 11.6% ขณะที่มูลค่าของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 28.8% แตะระดับ 270,103 ล้านบาท โดยราคาของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่เฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย
กลุ่มราคาที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-2ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงถึง 3,937 หน่วย ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว
‘ชลบุรี’ยอดขายหดตัว-สต็อกเพิ่มสูง
-ซัพลลายในตลาด 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
-อาคารชุด 23,526 หน่วย ลดลง 1.3% และบ้านจัดสรร 23,439 หน่วย เพิ่มขึ้น11.03%
– แสดงถึงการขยายตัวของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก
-มูลค่ารวมซัพพลาย 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.4%
-อาคารชุดมีมูลค่าพุ่งขึ้น 31.3% สะท้อนว่าระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน
-หน่วยเปิดขายใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ มีเพียง 3,206 หน่วย ลดลง 69.3% มูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลง 51.2%
– สะท้อนถึงความระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย
-อุปสงค์ ยอดขายใหม่ ลดลงเช่น มีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย ลดลง 36.9% มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลง 13.6% โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง 45.4%
-ซัพพลายคงเหลือ 41,876 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.5% มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32.2%
-อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.8% ทำให้ระยะเวลาขายหมดเพิ่มขึ้น
“ตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ “ยอดขายหดตัว-สต็อกเพิ่มสูง สะท้อนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง กลุ่มราคาที่ต้องระวัง 2-3 ล้านบาท ยังมีเหลือขาย 3,582 หน่วย คิดเป็น 27.4% โดยทาวน์เฮ้าส์มีถึง 1,987 หน่วย หรือ 44.2% ส่วนอาคารชุดสร้างเสร็จเหลือขายมากสุดราคา 1-2 ล้านบาท มี 1,528 หน่วย หรือ 28.5% ของหน่วยเหลือขาย”
‘ระยอง’ตลาดชบเซาหนัก-ระบายสต๊อกนานสุด
-ตลาดมีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้จำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
-อุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนภาวะตลาดเปราะบาง
-ซัพพลายอาคารชุดมีจำนวน 17,203 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่า 59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13%
-บ้านจัดสรรจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% มูลค่าเพิ่มขึ้น 15.5% ขณะที่อาคารชุดหดตัว จำนวนหน่วยลดลง 25.4% มูลค่าลดลง 20.7%
-การเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียงบ้านจัดสรรจำนวน 776 หน่วย ลดลง 54.8% มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลง 60.6%
-อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุน
-ด้านยอดขายใหม่ หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมอยู่ที่ 1,426 หน่วย ลดลง 37.6% มูลค่า 4,074 ล้านบาท ลดลง 38.7% อาคารชุดมีเพียง 80 หน่วย ลดลงถึง 66.7% แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภค ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย 1,346 หน่วย ลดลง 34.2%
-หน่วยเหลือขายสะสม เพิ่มขึ้นต่อเนื่องอยู่ที่ 15,777 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.9% มูลค่า 55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.4%บ้านจัดสรรเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่า 10.3% ขณะที่อาคารชุดลดลง 13.8%
-อัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.4% ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่อีอีซี สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า
-กลุ่มราคาที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากเหลือขายมากสุดคือ ราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 2,233 หน่วย โดย 70.3% เป็นทาวน์เฮ้าส์
“ระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย ฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะอาคารชุดแทบไม่มีเปิดตัวใหม่ มียอดขายลดลงเกินครึ่ง บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด แต่มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการในพื้นที่ ควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคา และรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง หลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว”
‘ฉะเชิงเทรา’ แนะหยุดลงทุนคอนโด-ตลาดหดตัวแรง
-บ้านจัดสรรยังคงเติบโต อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบทั้งระบบ สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ในด้านอุปทาน
-ซัพพลายในตลาด 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.2% บ้านจัดสรรเพิ่ม 18.13% อาคารชุดลดลง 72.3% มูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 25,699 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5% ส่งผลภาพรวมทรงตัว
-การเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียง 95 หน่วย ลดลง 81.8% ที่เคยมี 522 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรร และปี 2568 ไม่มีเปิดขายอาคารชุดใหม่
-มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง 282 ล้านบาท หรือลดลง 87.2%
-ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัว มียอดขายใหม่ 682 หน่วย ลดลง 39.5% มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดลง 30.3% อาคารชุดยอดขายลดลงถึง 78.3%
– ส่งผลให้การสะสมของหน่วยเหลือขายยังคงอยู่ระดับสูงจำนวน 6,991 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% มูลค่า 23,524 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23%
-อัตราดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือ 1.5% ทำให้จำนวนเดือนคาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงถึงความท้าทายในการจัดการสินค้าคงเหลือของตลาด
“ตลาดที่อยู่อาศัยในฉะเชิงเทรายังอยู่ในภาวะทรงตัว มีแรงขับเคลื่อนหลักจากบ้านจัดสรร ขณะที่ตลาดคอนโดหดตัวทั้งอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง ไม่มีโครงการใหม่ในอาคารชุด สะท้อนถึงภาวะ “หยุดลงทุน” ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือราคา 1–3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาเกิน 3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง”
