บทเรียน 25 ปี น้ำท่วมหาดใหญ่ พลิกโฉมตลาดอสังหา พื้นที่ปลอดภัย ขึ้นทำเลฮอตสปอร์ตแห่งใหม่
จากเหตุการณ์น้ำท่วมหนักที่สุดในรอบ 25 ปี นับตั้งแต่ปี 2543 ในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ที่ผ่านมา เหตุการณ์ครั้งนี้สร้างความเสียหายอย่างรุนแรงต่อบ้านเรือนประชาชน ระบบเศรษฐกิจในพื้นที่ ถนนหนทาง และระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน ประชาชนได้รับความเดือดร้อนกว่า 560,000 หลังคาเรือน
โดยเฉพาะในพื้นที่ลุ่มต่ำ เช่น บ้านพรุ เขต 8 หาดใหญ่ใน และแม้แต่ใจกลางเมืองหาดใหญ่ ปริมาณน้ำท่วมสูงส่งผลให้การใช้ชีวิตประจำวันต้องหยุดชะงัก ระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ไฟฟ้า และระบบระบายน้ำ ถูกน้ำท่วมขังเสียหาย ทำให้ความเสียหายด้านทรัพย์สินและผลกระทบทางเศรษฐกิจรวมมีมูลค่ามากกว่า 100,000 ล้านบาท
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด สะท้อนว่า ผลกระทบดังกล่าวส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯในหาดใหญ่ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 พบว่าพื้นที่หาดใหญ่มีโครงการอยู่ระหว่างการขาย 128 โครงการ มูลค่าลงทุนรวม 41,560 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 116 โครงการ รวม 6,735 ยูนิต มูลค่าลงทุนรวม 29,807 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 12 โครงการ รวม 4,369 ยูนิต มูลค่าลงทุน 11,753 ล้านบาท
จากเหตุการณ์น้ำท่วมสะท้อนความเสี่ยงเชิงทำเลและภูมิศาสตร์ของเมืองหาดใหญ่ พื้นที่ลุ่มต่ำในเขตตัวเมืองและรอบชานเมือง เช่น บ้านพรุ เขต 8 หาดใหญ่ใน ประสบปัญหาน้ำท่วมสูง การพัฒนาอสังหาฯในอนาคตต้องคำนึงถึงการออกแบบโครงสร้างที่รับมือกับน้ำท่วม เช่น ยกพื้นชั้นล่าง, ปรับปรุงระบบระบายน้ำ, ใช้วัสดุก่อสร้างทนต่อน้ำ การออกแบบชั้นล่างของคอนโดฯ ให้เป็นพื้นที่อเนกประสงค์หรือใช้วัสดุทนต่อน้ำ พร้อมยกระบบไฟฟ้าเหนือระดับน้ำสูงสุด การปรับปรุงระบบระบายน้ำทั้งในโครงการและรอบเมือง เช่น คลองเล็ก บ่อพักน้ำ ท่อระบายน้ำหลัก รองรับปริมาณน้ำสูงสุดตามฝนสะสม
สำหรับแนวโน้มตลาดและกำลังซื้อหลังน้ำท่วม “ภัทรชัย” คาดการณ์ว่า สำหรับพื้นที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมโดยตรง กำลังซื้อมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายในระยะเวลา 12-18 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความเร็วของการซ่อมแซมบ้านเรือน การฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานหลัก เช่น ถนน ไฟฟ้า ระบบบำบัดน้ำเสีย รวมถึงความเชื่อมั่นของประชาชนที่ต้องใช้เวลาในการฟื้นกลับมาหลังเผชิญความเสียหายด้านเศรษฐกิจและค่าใช้จ่ายในการซ่อมบ้านที่สูง ทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ระยะหนึ่งจนกว่าสภาพแวดล้อมเดิมจะกลับมามีความพร้อมและปลอดภัย
“ภัทรชัย”กล่าวอีกว่า ในทางกลับกันพื้นที่น้ำไม่ท่วม อยู่โซนที่สูงกว่า เช่น บริเวณท่าข้าม มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ถนนทวีรัตน์ หรือบางพื้นที่ของเส้นสนามบินหาดใหญ่ เริ่มเห็นสัญญาณความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความปลอดภัยจากน้ำท่วมมากขึ้น ทำให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมจากการเลือกซื้อในพื้นที่ใจกลางเมืองหรือพื้นที่ลุ่มต่ำ มาสู่พื้นที่รับมือกับน้ำท่วมได้ดีหรือน้ำท่วมไม่ถึง ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมบางส่วนเริ่มพิจารณาย้ายที่อยู่ถาวร หรือ ซื้อบ้านหลังที่สอง ไปในโซนปลอดภัยเพื่อลดความเสี่ยงระยะยาว ส่งผลให้ตลาดเช่าและตลาดซื้อขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสเติบโตสูงขึ้น ทำให้พื้นที่โซนสูงและน้ำไม่ท่วม มีแนวโน้มกลายเป็น Demand Hotspot ใน 1-2 ปีข้างหน้า ด้วยปัจจัยความปลอดภัย ความสะดวกการใช้ชีวิต และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่กลับมาเร็วกว่าโซนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงอย่างชัดเจน
สำหรับมาตรการเยียวยาและสนับสนุนการฟื้นฟู เพื่อบรรเทาความเสียหายและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ภัทรชัย” ระบุว่า ภาครัฐควรพิจารณามาตรการต่างๆ เพื่อเยียวยาผู้ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ครั้งนี้
สำหรับผู้ซื้อบ้านรายย่อย
•พักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย 6 เดือน สำหรับผู้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบโดยตรง เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วงฟื้นฟู
•สนับสนุนการซ่อมแซมบ้านผ่านความร่วมมือระหว่างธนาคาร ผู้พัฒนาโครงการ และหน่วยงานภาครัฐ เพื่อให้ผู้ได้รับผลกระทบสามารถซ่อมแซมที่อยู่อาศัยได้อย่างรวดเร็ว โดยอาจอยู่ในรูปแบบสินเชื่อซ่อมแซมอัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือเงินช่วยเหลือตามระดับความเสียหาย
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
•สินเชื่อฟื้นฟูธุรกิจอัตราดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับผู้ประกอบการที่โครงการได้รับผลกระทบ เพื่อให้สามารถเร่งซ่อมแซมโครงสร้างพื้นฐานและฟื้นฟูการก่อสร้างได้ทันทีสนับสนุนการปรับปรุงระบบระบายน้ำและโครงสร้างโครงการให้ทนต่อน้ำท่วม
•ขยายระยะเวลาการผ่อนผันภาระหนี้โครงการ (Project Loan) ช่วยลดภาระกระแสเงินสดระหว่างดำเนินการฟื้นฟู
มาตรการเชิงโครงสร้างและระบบเศรษฐกิจ
•เร่งฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานหลัก เช่น ถนน ระบบระบายน้ำ ไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภค เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนและนักลงทุนในการอยู่อาศัยระยะยาวสนับสนุนผู้ที่สูญเสียรายได้จากกิจการบ้านเช่า
•พัฒนาแผนผังเมือง (Zoning) รองรับพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ระบุโซนปลอดภัย โซนเสี่ยงสูง และกำหนดมาตรฐานอาคารที่ทนทานต่อภัยพิบัติ เช่น การยกพื้นสูง ระบบกันน้ำท่วม
“ภัทรชัย”ย้ำว่า เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้เป็นบทเรียนสำคัญ ต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ นักลงทุน ผู้บริหารเมือง การพัฒนาโครงการในอนาคต ควรคำนึงถึงความเสี่ยงเชิงภูมิศาสตร์ การออกแบบอาคารที่ทนต่อภัยธรรมชาติ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบายน้ำอย่างเป็นระบบ การวางแผนโครงการอย่างรอบด้านและมาตรการสนับสนุนที่เหมาะสมจะช่วย สร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อและนักลงทุน ลดความเสียหาย และทำให้ตลาดอสังหาฯหาดใหญ่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วและยั่งยืน
