วิเคราะห์ต่อสัญญาเช่า ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ รอบใหม่ 30 ปี ต้องจ่ายกี่หมื่นล้าน?
เซ็นทรัลลาดพร้าว – แม้ผลการเจรจาเบื้องต้นของสัญญาเช่า เซ็นทรัลลาดพร้าว เนื้อที่ 47 ไร่ ครั้งที่ 3 จะยังไม่ได้รับไฟเขียวจากคณะกรรมการ(บอร์ด)การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)
โดยให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (อทส.) หรือ SRTA บริษัทลูกรฟท.นำผลเจรจาให้คณะอนุกรรมการบริหารทรัพย์สินพิจารณา ก่อนเสนอกลับมาอีกครั้ง
แต่ก็มีความชัดเจนแล้วว่า บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด หรือ กลุ่มเซ็นทรัล คู่สัญญาจะเลือกการรีโนเวท แทนการทุบสร้างใหม่ ภายใต้เงินลงทุน 4,500 ล้านบาท สำหรับปรับปรุงอาคารเดิมและยกเครื่องระบบทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมให้ไฉไล หลังผ่านการใช้งานมานาน 50 ปี แลกกับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี
สำหรับสัญญาใหม่จะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571-18 ธันวาคม 2601 โดยเซ็นทรัลเสนอผลตอบแทนคิดเป็นเงินปัจจุบัน (NPV) อยู่ที่ประมาณ 11,000 ล้านบาท ปรับค่าเช่า 10% ทุกๆ 3 ปี และมีอัตราคิดลดอยุ่ที่ 7%
จากตัวเลขดังกล่าว หากคิดเป็นเงินที่ทยอยจ่าย 30 ปี ยอดรวมจะอยู่ที่ 25,000 ล้านบาท และหากรวมกับค่ารีโนเวทอีก 4,500 ล้านบาท เท่ากับดีลนี้”เซ็นทรัล”ต้องควักเงินจ่ายอยู่ที่ 29,500 ล้านบาท
หากเทียบค่าเช่าที่ “เซ็นทรัล” เสนอ 25,000 ล้านบาท กับการต่อสัญญาครั้งที่สอง ถือว่ายังไม่แตกต่างมากนัก โดยครั้งที่ 2 เซ็นทรัลได้ต่อสัญญาเช่า 20 ปี นับจากวันที่ 19 ธันวาคม 2551-18 ธันวาคม 2571 และจ่ายตอบแทนให้รฟท.ที่ 21,298 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา ซึ่งตามสัญญามีการปรับค่าเช่าเพิ่ม 6% ต่อปี
ปัจจุบันยังเหลือค่าเช่า 3 ปี โดยปี 2569 ต้องจ่ายจำนวน 1,559 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751 ล้านบาท
สำหรับการต่อสัญญาครั้งที่ 3 เซ็นทรัลจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้น แต่ก็ได้เวลาเพิ่มอีก 10 ปี และแลกกับต้องควักเงินลงทุนเพิ่ม 4,500 ล้านบาท
ทำไม “เซ็นทรัล” ถึงเลือกการรีโนเวท แทนการสร้างใหม่ แหล่งข่าวจากรฟท. กล่าวว่า เนื่องจากการลงทุนจะคุ้มค่ากว่าการทุบแล้วสร้างใหม่ ซึ่งการสร้างใหม่ต้องใช้เวลา 4 ปีและกระทบต่อรายได้ทั้งเซ็นทรัลและรฟท.ที่จะหายไปตลอด 4 ปีเช่นกัน ขณะเดียวกันเซ็นทรัลอาจจะต้องใช้เงินลงทุนก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ถึง 25,000 ล้านบาท ขณะที่รฟท.จะได้ค่าเช่าน้อยลง เนื่องจากจะได้ค่าเช่าเฉพาะค่าที่ดิน ส่วนอาคารใหม่ก็ต้องรออีก 30 ปี กว่าทรัพย์สินจะตกมาเป็นของรฟท.เหมือนกับเป็นการเริ่มนับหนึ่งใหม่
“การเซ็นทรัลเลือกต่อสัญญา 30 ปี ไม่ใช่ 20 ปีเหมือนครั้งที่ 2 เพราะไม่คุ้มกับการลงทุนรีโนเวท ด้วยพื้นที่เช่าร้านค้าในเซ็นทรัลลาดพร้าว ค่าเช่าก็ค่อนข้างสูงชนเพดานแล้ว ทำให้ผลตอบแทนที่จะได้ต้องเป็นไปตามสภาพ ประกอบกับอาคารก็ค่อนข้างเก่า และขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้เช่าว่าจะรีโนเวทหรือสร้างใหม่ แต่ไม่ว่าอย่างไรการต่อสัญญารอบใหม่ต้องได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าเดิม” แหล่งข่าวกล่าว
คงต้องลุ้นดีลยักษ์ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” สุดท้ายแล้วจะปิดจบในราคานี้หรือจะดันขึ้นได้มากกว่านี้!!
