BAM มั่นใจปี 69 กำไร 2 พันลบ. เตรียมซื้อทรัพย์ 1-2 หมื่นลบ. ชี้รร.ขายง่ายสุด พร้อมเปลี่ยนกลยุทธ์แบบเหมาเข่ง เป็นตามความต้องการ

นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยว่า ภาพรวมผลประกอบการในช่วงครึ่งปีแรก 2569 อยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ทุกธุรกิจรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างเผชิญกับความท้าทาย ทำให้บริษัทมีการเปลี่ยนกระบวนทัศน์ในการทำธุรกิจใหม่ ซึ่งบริษัทได้ปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจในช่วง 13-14 เดือนที่ผ่านมา โดยเน้นการบริหารจัดการโครงสร้างต้นทุน และเลือกขายทรัพย์ที่สามารถทำอัตรากำไร (Margin) ได้ดีที่สุด รวมทั้งมีการเร่งระบายทรัพย์ที่ถือครองมานานเกิน 12 ปี ซึ่งปัจจุบันสัดส่วนลดลงจากเกือบ 40% เหลือเพียงกว่า 20% โดยบริษัทเน้นการระบายทรัพย์ชิ้นเล็กที่มีราคาไม่สูง เช่น แฟลตปลาทอง ให้แก่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ฟรีแลนซ์ หรือพนักงานรักษาความปลอดภัย ให้สามารถผ่อนชำระและเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ส่งผลให้ในช่วงกว่า 5 เดือนแรกของปี 2569 บริษัทมีผลเรียกเก็บประมาณ 1,000 ล้านบาท

• ครึ่งปีเติมพอร์ตอีก 1-2 หมื่นลบ.

นายรักษ์ กล่าวว่า นอกจากจะเป็นการช่วยเหลือสังคมแล้ว ยังช่วยลดภาระการตั้งสำรองหนี้ของบริษัท ที่คาดว่าปีนี้จะลดลงจากปีก่อนครึ่งนึงอยู่ที่ 1,000 ล้านบาท รวมทั้งครึ่งปีแรก 2569 บริษัทซื้อทรัพย์ใหม่ไปแล้วประมาณ 10,000 ล้านบาท และคาดว่าจะซื้อเพิ่มในครึ่งปีหลังอีกประมาณ 10,000 – 20,000 ล้านบาท นอกจากนั้น บริษัทยังเตรียมรุกตลาดกลุ่มลูกค้าระดับกลางและกลุ่ม Wealth ผ่าน “BAM Premium” ซึ่งนำทรัพย์สินมูลค่า 30-50 ล้านบาทออกสู่ตลาด เพื่อเพิ่มโอกาสในการระบายทรัพย์และรักษาความสามารถในการทำกำไร และในปีนี้บริษัทได้ตั้งเป้าหมายผลเรียกเก็บไว้ที่ 17,900 ล้านบาท และตั้งเป้ากำไรสุทธิไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท

“ครึ่งปีแรกบริษัทซื้อทรัพย์ใหม่ไปประมาณ 10,000 ล้านบาท ครึ่งปีหลังจะซื้อเติมพอร์ตอีกประมาณ 10,000-20,000 ล้านบาท เพราะว่าเรามี NPL มากที่สุดเมื่อเทียบกับคู่แข่งอันดับ 2 ถึง 3 เท่า เราเติมเฉพาะในวันที่เราคิดว่าน้ำมันเราใกล้หมดแล้ว” นายรักษ์ กล่าว

• เปลี่ยนกลยุทธ์แบบเหมาเข่ง เป็นตามความต้องการ

นายรักษ์ กล่าวว่า สำหรับกลยุทธ์การรับซื้อหนี้เข้ามาบริหารนั้น BAM ได้เปลี่ยนรูปแบบจากการซื้อแบบเหมาเข่ง มาเป็นการใช้เทคโนโลยี AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ความต้องการของตลาดล่วงหน้า (Create Demand) โดยมุ่งเน้นเจาะจงทรัพย์สินประเภทโรงแรม ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงาน (Office Building) ซึ่งยังมีค่อนข้างน้อยในพอร์ตของบริษัท และลดการซื้อประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เนื่องจากความต้องการที่ลดลงและสามารถขายออกได้ยาก ซึ่งขณะนี้มีอยู่ในพอร์ตแล้วประมาณ 30,000 ชิ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันประเภทโรงแรมสามารถขายได้ง่ายที่สุด สะท้อนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวในขณะนี้

“BAM ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานมาแล้ว 13-14 เดือน โดยเปลี่ยนแนวคิดจากเดิมที่ซื้อหนี้มาก่อนแล้วค่อยลุ้นว่าจะมีคนมาซื้อทรัพย์ต่อ มาเป็นการเริ่มต้นจากการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดก่อนว่าใครอยากได้หนี้หรือทรัพย์ประเภทไหน เปรียบเหมือนการดูเมนูที่ลูกค้าสั่งก่อน แล้วค่อยลงมือทำอาหารในครัว จึงเป็นการสร้างดีมานด์ขึ้นมา แทนที่จะซื้อซัพพลายจำนวนมากแล้วค่อยมาหาผู้ซื้อภายหลัง ปัจจุบันทรัพย์ประเภทโรงแรมถือว่าขายได้ง่ายที่สุดในช่วงนี้ และหลังจากการปรับพอร์ตของบริษัทในช่วงที่ผ่านมาผมคิดว่า BAM หล่อมาก” นายรักษ์ กล่าว

• ตลาดอสังหาฯ เผชิญปัญหาแซนด์วิช

นายรักษ์ กล่าวว่า ทั้งนี้ สมการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ตอนนี้คือปัญหาแซนด์วิช หรือการที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ (First Jobber) ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ในขณะที่คนรุ่นเก่าเกษียณอายุแต่ยังผ่อนบ้านไม่จบ ส่งผลให้มีทรัพย์ล้นตลาดกว่า 700,000 ชิ้น แต่มีผู้ที่มีกำลังซื้อเพียง 100,000 คน

“ความยากของประเทศไทย คือ คนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงานยังเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้ยาก ขณะที่คนรุ่นเก่าหลายรายยังผ่อนบ้านไม่หมดแต่เข้าสู่วัยเกษียณแล้ว ทำให้ประเทศเผชิญภาวะ “แก่ก่อนรวย” ปัจจุบันมีกลุ่มคนที่ยังมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 100,000 คน แต่มีทรัพย์รอขายอยู่ราว 700,000 รายการ ซึ่งเป็นสมการของบ้านเราในเวลานี้” นายรักษ์ กล่าว