ดีมานด์ยังอยู่ อนาคตอสังหาฯ จึงมีมากกว่าการขายบ้าน

ดีมานด์ยังอยู่ อนาคตอสังหาฯ จึงมีมากกว่าการขายบ้าน

เมื่อเข้าสู่เดือนที่ 9 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณเชิงบวก แต่ยังไม่อาจสรุปได้ว่าฟื้นตัวเต็มที่ เพราะการเติบโตส่วนหนึ่งได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ ขณะที่กำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังเป็นปัจจัยที่ต้องติดตาม ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูล REIC ระบุว่า ครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% และมีมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบ้านแนวราบคิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอนรวม ขณะที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นถึง 24.1%

ตัวเลขดังกล่าวยืนยันว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่การจะบอกว่าตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้ว จำเป็นต้องเห็นการฟื้นตัวของรายได้ กำลังซื้อ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่ออย่างมีพื้นฐานรองรับ ไม่ใช่เพียงยอดโอนที่ดีขึ้นจากมาตรการสนับสนุนในบางช่วง

เพราะปัญหาของตลาดวันนี้อาจไม่ใช่ “ไม่มีคนอยากได้บ้าน” แต่เป็นการมี Demand ที่ส่วนหนึ่งยังไม่สามารถเปลี่ยนไปสู่การซื้อและเป็นเจ้าของได้จริง คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า “อสังหาฯฟื้นหรือยัง” แต่คือธุรกิจจะสร้างการเติบโตต่อไปอย่างไร ท่ามกลางเศรษฐกิจ สังคม และโครงสร้างประชากรที่ไม่เหมือนเดิม

มองอนาคตอสังหาฯผ่านสองคำถาม

คำถามแรกคือ ที่อยู่อาศัยยังตอบโจทย์ชีวิตของคนกรุงเทพฯและปริมณฑลมากน้อยเพียงใด?

คนยังอยากซื้อบ้านหรือไม่ มีกำลังซื้อหรือไม่ และความต้องการที่อยู่อาศัยในวันนี้เปลี่ยนจากอดีตอย่างไร เพราะแม้ว่าบ้านจะเป็นปัจจัยพื้นฐาน แต่รายได้ของผู้บริโภคไม่ได้เติบโตทันราคาที่อยู่อาศัยและภาระหนี้ ทำให้ความต้องการมีบ้านกับความพร้อมซื้ออาจไม่ได้เกิดขึ้นในเวลาเดียวกัน

ขณะเดียวกัน คนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งแยกออกมาใช้ชีวิตเร็วขึ้น แต่ไม่ได้รีบซื้อบ้านเหมือนคนรุ่นก่อน การเช่าจึงเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า ความต้องการบ้านจึงไม่ได้หายไป แต่กระจายออกเป็นทั้งการเช่า ทดลองอยู่ เตรียมความพร้อม และซื้อ ตามจังหวะชีวิตของแต่ละคน

คำถามที่สองคือ โครงสร้างประชากรในอนาคตจะส่งผลต่อตลาดอย่างไร? ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัย ขณะที่จำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลง จำนวนประชากรวัยทำงานและครัวเรือนใหม่ในอนาคตจึงมีแนวโน้มเติบโตช้าลง ซึ่งย่อมส่งผลต่อ Demand ที่อยู่อาศัยในระยะยาว

ดังนั้น แม้การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงอาจช่วยให้ Supply กับ Demand ดูสมดุลขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่า Demand จะกลับมาเติบโตในระดับเดียวกับอดีต ผู้ประกอบการจึงต้องกลับมาคิดว่า ในอนาคตเราจะขายบ้านให้ใคร และที่อยู่อาศัยแบบใดจะตอบโจทย์ผู้คนในแต่ละช่วงวัย

ด้วยโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ดิฉันมองว่าธุรกิจอสังหาฯคงเติบโตในอัตราสูงเหมือนบางช่วงในอดีตได้ยากขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจนี้ไม่มีอนาคต เพราะที่อยู่อาศัยยังเชื่อมโยงกับการใช้ชีวิต การพัฒนาเมือง การจ้างงาน และห่วงโซ่เศรษฐกิจอีกหลายภาคส่วน

ดีมานด์ยังอยู่ แต่การเติบโตต้องกว้างกว่าเดิม

SENA ครองส่วนแบ่งตลาดประมาณ 20% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาที่เข้าถึงได้ หรือ Affordable Market โดยมีฐานตลาดหลักในช่วงราคา 1-3 ล้านบาท ครอบคลุมกรุงเทพฯและปริมณฑล มุ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคิดเป็นประมาณ 54% ของครัวเรือนในพื้นที่ดังกล่าว

พอร์ตของ SENA แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 70% และบ้านแนวราบประมาณ 30% โดยเน้นกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ และให้ความสำคัญกับราคา ทำเล รวมถึงรูปแบบการเข้าถึงที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ

ในช่วงครึ่งปีแรก 2569 SENA มียอดขายรวม 10,512 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 8,843 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือประมาณ 19% แบ่งเป็นยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 7,926 ล้านบาท และ LivNex 2,586 ล้านบาท โดยยอดขาย LivNex เติบโตประมาณ 59% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตัวเลขนี้สะท้อนทั้งความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่ และความสามารถในการแข่งขันของ SENA ในตลาด Affordable จากความเข้าใจกลุ่มลูกค้า การพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่เข้าถึงได้ และการสร้างทางเลือกให้สอดคล้องกับข้อจำกัดและจังหวะชีวิตของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการแข่งขันในวันนี้ไม่ได้หมายถึงการขายบ้านได้เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการปรับสินค้า บริการ และรูปแบบธุรกิจให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างต่อเนื่อง เพราะเมื่อเศรษฐกิจ โครงสร้างประชากร และพฤติกรรมการอยู่อาศัยเปลี่ยนไป การเติบโตของผู้ประกอบการไม่ควรขึ้นอยู่กับการเปิดโครงการและขายที่อยู่อาศัยเพียงรูปแบบเดียว

จากการขายบ้านสู่การสร้างทางเลือกตามจังหวะชีวิต

มีคนเคยถามดิฉันว่า มอง SENA ในอีกสามปีข้างหน้าไว้อย่างไร คำตอบคือ ที่อยู่อาศัยจะยังเป็นธุรกิจหลัก แต่เราจะไม่ได้เติบโตจากการพัฒนาบ้านและคอนโดมิเนียมขายเพียงอย่างเดียว

ด้านหนึ่ง เราจะสร้างทางเลือกตั้งแต่การเช่า การเช่าออมบ้าน ไปจนถึงการซื้อและการลงทุน เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกได้ตามความพร้อมและจังหวะชีวิต อีกด้านหนึ่ง เราจะต่อยอดธุรกิจที่อยู่อาศัยไปสู่พลังงานสะอาดและการเดินทาง ซึ่งเป็นต้นทุนที่เชื่อมโยงกับชีวิตประจำวัน

ทิศทางนี้เริ่มเห็นผล โดยครึ่งปีแรก 2569 รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการรวมกันอยู่ที่ 447 ล้านบาท เติบโตประมาณ 62% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ธุรกิจ Green ทั้งโซลาร์และรถยนต์ไฟฟ้ามีรายได้รวม 539 ล้านบาท คิดเป็นเกือบ 20% ของรายได้จากการดำเนินงานหลัก สะท้อนว่า SENA เริ่มมีแหล่งรายได้ที่หลากหลายขึ้น โดยยังมีที่อยู่อาศัยเป็นแกนหลัก

บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยแต่คือทรัพย์สินที่สร้างความมั่นคงในระยะยาว

สำหรับคนส่วนใหญ่ บ้านอาจเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิต สามารถส่งต่อให้ครอบครัว และในอนาคตยังนำมาใช้สร้างสภาพคล่องผ่าน Home Equity หรือการใช้มูลค่าบ้านเป็นฐานทางการเงินได้ บ้านจึงไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นส่วนสำคัญของความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว

สิ่งที่ SENA ตั้งใจทำคือ สร้างทางเลือกให้คนเข้าถึงการมีบ้านได้ตามความพร้อม ไม่จำเป็นต้องรอให้ทุกคนพร้อมซื้อในวันเดียวกัน แต่เปิดโอกาสให้ค่อยๆ เตรียมตัวและก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของในเวลาที่เหมาะสม

แนวทางนี้ยังสอดคล้องกับ SDG 11 ที่มุ่งสร้างหลักประกันให้ทุกคนเข้าถึงที่อยู่อาศัยและบริการพื้นฐานที่เพียงพอ ปลอดภัย และมีราคาที่สามารถจ่ายได้

อนาคตของอสังหาริมทรัพย์จึงอาจไม่ได้วัดจากจำนวนโครงการหรือจำนวนยูนิตที่สร้างได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ว่าผู้ประกอบการสามารถเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนไป สร้างทางเลือกให้ผู้บริโภค และพาคนที่อยากมีบ้านไปถึงวันที่เป็นเจ้าของได้มากเพียงใด

เพราะตราบใดที่คนยังต้องการบ้าน ธุรกิจอสังหาฯก็ยังมีโอกาสเติบโต เพียงแต่การเติบโตจากนี้ต้องกว้างกว่าการสร้างและขายบ้านแบบเดิม แต่ต้องสร้างทั้งทางเลือก ความมั่นคง และคุณค่าที่อยู่กับผู้บริโภคได้ใน
ระยะยาว

สำหรับ SENA นี่คือความหมายของการเป็น “Lifelong Trusted Partner” ที่ไม่ได้อยู่กับลูกค้าเพียงวันที่ซื้อบ้าน แต่พร้อมเป็นส่วนหนึ่งของการอยู่อาศัยในทุกจังหวะของชีวิต