ลงทุนอสังหาฯวันนี้ จาก‘ซื้อก่อนแล้วค่อยลุ้น’ สู่‘ซื้อพ่วงผู้เช่า’เห็นผลตอบแทนก่อนตัดสินใจ

ลงทุนอสังหาฯวันนี้ จาก‘ซื้อก่อนแล้วค่อยลุ้น’
สู่‘ซื้อพ่วงผู้เช่า’เห็นผลตอบแทนก่อนตัดสินใจ

เมื่อพูดถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามแรกมักเป็นเรื่องทำเล ราคา และโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่สำหรับการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ราคาซื้อเป็นเพียงจุดเริ่มต้น ผู้ลงทุนยังต้องพิจารณาว่า ซื้อแล้วจะมีผู้เช่าหรือไม่ ได้ค่าเช่าเท่าไร รายได้นั้นเพียงพอกับภาระที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนหรือไม่ และใครจะช่วยดูแลทรัพย์สินและบริหารการเช่าในระยะยาว

ดิฉันมองว่า การพัฒนาทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องเริ่มจากการเข้าใจเป้าหมายและข้อจำกัดของลูกค้า คนอยากมีบ้านต้องการทางเลือกให้เริ่มต้นได้ตามความพร้อม ขณะที่คนอยากลงทุนต้องการเห็นรายได้และมีระบบช่วยบริหารหลังซื้อ ความเข้าใจนี้นำไปสู่การพัฒนา LivNex “เช่าออมบ้าน…เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ” ในรูปแบบ Rent to Own และ RentNex Invest “ซื้ออสังหาฯ พ่วงผู้เช่า” ในรูปแบบ Buy to Let ของเสนา เพื่อให้การเป็นเจ้าของทรัพย์สินตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน

LivNex ออกแบบเส้นทางให้คนอยากมีบ้าน

เมื่อประมาณ 3 ปีที่แล้ว เราเห็นช่องว่างระหว่าง “ความต้องการมีบ้าน” กับ “ความพร้อมซื้อ” ของคนจำนวนหนึ่ง ซึ่งยังเผชิญข้อจำกัดทางเศรษฐกิจและสินเชื่อ หากเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านเริ่มต้นได้เพียงการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ทันที คนกลุ่มนี้ก็ต้องเลื่อนเป้าหมายออกไป ขณะที่ความจำเป็นในการอยู่อาศัยยังคงอยู่ และค่าเช่ายังคงเป็นรายจ่ายที่ต้องจ่ายทุกเดือน

เสนาจึงกลับมาคิดว่า จะทำให้การอยู่อาศัยในวันนี้เชื่อมกับการเป็นเจ้าของในอนาคตได้อย่างไร นี่เป็นจุดเริ่มต้นของ LivNex เช่าออมบ้าน หรือ Rent to Own ให้ผู้บริโภคเข้าอยู่อาศัยก่อน โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์หรือรออนุมัติสินเชื่อ ค่าเช่าออมเริ่มต้น 4,500 บาทต่อเดือน และสะสมเป็นส่วนลดเมื่อซื้อบ้าน ล็อกราคาและดอกเบี้ย 0% ไว้ก่อนยื่นกู้สินเชื่อเมื่อพร้อม ระหว่างนั้นลูกค้าได้ลองอยู่อาศัยจริง พร้อมพิสูจน์วินัยทางการเงินและสร้างประวัติการชำระเงินที่ดีผ่านการชำระค่าเช่าออมอย่างสม่ำเสมอ

สิ่งสำคัญคือการออกแบบเวลาและขั้นตอนให้สอดคล้องกับชีวิตจริง คนอยากมีบ้านไม่จำเป็นต้องมีความพร้อมทุกด้านในวันเดียวกัน แต่ควรมีเส้นทางให้เริ่มต้นและค่อยๆ เตรียมตัวไปถึงเป้าหมาย การพัฒนาทางเลือกจึงต้องมองต่อเนื่องตั้งแต่วันที่เข้าอยู่ ไปจนถึงวันที่พร้อมเป็นเจ้าของ

RentNex Invest
ออกแบบการเป็นเจ้าของเพื่อสร้างรายได้

สำหรับผู้ลงทุน เป้าหมายเปลี่ยนจากการมีบ้านเพื่ออยู่อาศัย มาเป็นการมีทรัพย์สินที่สร้างรายได้ แต่การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามีหลายเรื่องที่ต้องจัดการ ทั้งเตรียมห้อง หาผู้เช่า กำหนดค่าเช่า และดูแลหลังผู้เช่าเข้าอยู่ คำถามจึงมีมากกว่าราคาซื้อว่า รายได้จะเริ่มเมื่อไร และใครจะช่วยบริหารต่อ

เราจึงใช้วิธีคิดเดียวกับ LivNex กลับมาถามว่า จะทำให้ผู้ลงทุนเห็นข้อมูลที่จำเป็นก่อนตัดสินใจได้มากขึ้นอย่างไร แทนการซื้อห้องก่อน แล้วค่อยหาคำตอบเรื่องผู้เช่าและรายได้ในภายหลัง จึงเกิด RentNex Invest ซื้อพ่วงผู้เช่า หรือ Buy to Let   

ผู้ลงทุนเห็นห้องจริง มีผู้เช่าจริง รู้ค่าเช่า และเห็นอัตราผลตอบแทนหรือ Yield พร้อมประมาณการกระแส
เงินสดประกอบการพิจารณา มีการันตีค่าเช่า 3 ปีตามเงื่อนไขของโปรแกรม และมี SenX ช่วยบริหารการเช่า ตั้งแต่เตรียมห้อง หาผู้เช่า ไปจนถึงดูแลสัญญาตามขอบเขตบริการ

LivNex กับ RentNex Invest จึงตอบคำถามคนละด้านของการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน โมเดลแรกช่วยให้ผู้บริโภคเข้าอยู่และเตรียมความพร้อมก่อนซื้อ ส่วนโมเดลหลังช่วยให้ผู้ลงทุนเห็นรายได้และระบบบริหารก่อนตัดสินใจ โดยทั้งสองทางเลือกเริ่มจากการเข้าใจว่า ลูกค้าต้องมีข้อมูลหรือเครื่องมืออะไรจึงจะไปถึงเป้าหมายได้

ได้รับค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนที่ต้องจ่าย

สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า Yield กับกระแสเงินสดหรือ Cash Flow ต้องพิจารณาควบคู่กัน เพราะผลตอบแทนต่อปีอาจดูน่าสนใจ แต่ผู้ลงทุนที่ใช้สินเชื่อมีค่างวดต้องจ่ายตามกำหนด จึงต้องเห็นว่ารายได้จากทรัพย์สินช่วยรองรับภาระรายเดือนได้เพียงใด

แนวคิด “ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน” ของ RentNex Invest ช่วยให้ผู้ลงทุนเห็นตั้งแต่ต้นว่า รายได้จากทรัพย์สินจะช่วยรองรับภาระผ่อนในแต่ละเดือนได้อย่างไร เช่น ได้รับค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท ขณะที่มีค่างวด 7,000 บาท เท่ากับมีส่วนต่าง 1,000 บาทก่อนหักค่าใช้จ่ายอื่น ทำให้เห็นว่าค่าเช่าสามารถช่วยผ่อนทรัพย์สินและเหลือส่วนต่างได้เพียงใด โดยต้องพิจารณาเงื่อนไขสินเชื่อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องควบคู่กัน เพื่อประเมินกระแสเงินสดสุทธิและวางแผนรายรับรายจ่ายในระยะยาว รวมถึงช่วงหลังสิ้นสุดการันตีค่าเช่า

จาก Rent to Own สู่ Buy to Let
อสังหาฯ ต้องคิดให้ครบทั้งระบบ

RentNex Invest ต่อยอดจากระบบเช่าที่เสนาดำเนินงานอยู่แล้ว ปัจจุบัน RentNex มีห้องเช่ามากกว่า 800 ยูนิต ครอบคลุมกว่า 25 โครงการ ข้อมูลจากการให้เช่าจริงช่วยประกอบการคัดเลือกห้องลงทุนและประเมินค่าเช่าที่เหมาะสม โดยเชื่อมกับการดูแลห้องและผู้เช่า โดยมี SenX บริษัทในกลุ่มเสนา ช่วยดูแลห้องและบริหารการเช่าแบบครบวงจร

ความเชื่อมโยงนี้สำคัญ เพราะรายได้ของผู้ลงทุนเกิดจากความต้องการอยู่อาศัยของผู้เช่า ห้องที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องต้องตอบโจทย์ชีวิตจริง ทั้งทำเล การเดินทาง ค่าใช้จ่าย และการดูแลระหว่างเข้าอยู่ การเข้าใจผู้เช่าจึงเป็นพื้นฐานของการออกแบบทางเลือกให้ผู้ลงทุนด้วย

ในมุมนี้ ความรู้เรื่องที่อยู่อาศัย ข้อมูลการเช่า และระบบบริหารทรัพย์สินสามารถทำงานร่วมกันได้ ผู้ประกอบการที่เชื่อมองค์ประกอบเหล่านี้ได้ ย่อมมีโอกาสสร้างคุณค่าให้ทั้งคนอยู่อาศัยและคนลงทุนจากฐานธุรกิจเดียวกัน โดยแต่ละฝ่ายยังเลือกตามเป้าหมายของตนเอง

ทางเลือกสู่การมีบ้านในทุกจังหวะชีวิต
ตามความพร้อมและเป้าหมาย

การพัฒนาทางเลือกสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและผู้ลงทุน ทำให้เราเห็นชัดขึ้นว่า ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปตามจังหวะชีวิต วันนี้บางคนอาจต้องการเช่าเพื่อความคล่องตัว เมื่อพร้อมจึงขยับสู่การเป็นเจ้าของ ขณะที่อีกคนอาจมีบ้านแล้ว และต้องการลงทุนในทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้ ทางเลือกที่เหมาะสมจึงต้องพิจารณาทั้งเป้าหมายและความพร้อมของแต่ละคน

LivNex การเช่าออมเพื่อเป็นเจ้าของผ่าน New LivNex การซื้อและโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพร้อม ไปจนถึงการซื้อเพื่อปล่อยเช่าผ่าน RentNex Invest ทั้ง 5 ทางเลือกเปิดให้ลูกค้าเริ่มต้นจากความพร้อมของตนเอง โดยไม่จำเป็นต้องเดินตามลำดับหรือมีจุดหมายเดียวกัน

จาก Rent to Own สู่ Buy to Let ประสบการณ์ที่เราได้เรียนรู้คือ การพัฒนาทางเลือกหนึ่งให้เกิดผล ต้องเข้าใจสิ่งที่เกิดขึ้นทั้งก่อนและหลังการตัดสินใจของลูกค้า สำหรับคนอยากมีบ้าน การเข้าอยู่ต้องเชื่อมกับการเตรียม
ความพร้อมเป็นเจ้าของ ส่วนคนอยากลงทุน การซื้อทรัพย์สินต้องเชื่อมกับความต้องการเช่าจริง รายได้ ค่าใช้จ่าย และการบริหารที่ช่วยให้แผนลงทุนดำเนินต่อได้

ดิฉันเชื่อว่าเมื่อผู้บริโภคมีความต้องการหลากหลายขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องปรับตัว ผู้พัฒนาอสังหาฯต้องมองให้ลึกขึ้นว่า ลูกค้าต้องการเป็นเจ้าของเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน และมีความพร้อมอย่างไร แล้วนำความเข้าใจนั้นมาพัฒนาทางเลือก ควบคู่กับข้อมูลและบริการที่ช่วยให้ลูกค้าไปถึงเป้าหมาย โอกาสของธุรกิจจึงอยู่ที่การเชื่อมความต้องการของผู้คนเข้ากับการพัฒนาโครงการและการดูแลอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนตัดสินใจจนถึงหลังการซื้อ
เมื่อผู้ลงทุนต้องเห็นมากกว่าราคาซื้อ ผู้พัฒนาอสังหาฯก็ต้องมองไกลกว่าวันขาย และคิดให้ครบทั้งระบบ