คุณโผงให้คุณจำนูญเช่าตึกแถว มีสัญญาเขียนไว้ว่า เช่ากันมีกำหนด 3 ปี อย่างไรก็ตามในสัญญามีข้อหนึ่งคือข้อ 13 ระบุว่า
“เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉบับใหม่ต่อไปอีก 3 ปี”
ครั้นเมื่อใกล้ๆ จะครบกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปีแล้ว คุณจำนูญไปบอกคุณโผงว่าจะต่อสัญญาอีก 3 ปีตามที่เขียนกันไว้
แต่คุณโผงไม่ยอมทำสัญญาด้วย แถมบอกยืนยันให้คุณจำนูญย้ายออกไป
เมื่อคุณจำนูญไม่ยอมย้ายออก คุณโผงจึงไปฟ้องขับไล่คุณจำนูญ โดยอ้างว่าได้บอกเลิกการเช่าแล้ว
คุณจำนูญให้การต่อสู้คดีว่า สัญญาข้อ 13 มีเงื่อนไขว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉบับใหม่ต่อไปอีก 3 ปี”
สัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุ วันที่ 31 มีนาคม 2489 คุณจำนูญได้บอกไปยังคุณโผงแล้ว แต่คุณโผงไม่ยอมทำสัญญาให้คุณจำนูญ คุณจำนูญถือว่าคุณจำนูญยังมีสิทธิเช่าต่อไปอีก 3 ปี
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้ขับไล่คุณจำนูญ
คุณจำนูญอุทธรณ์คดี
ศาลชั้นอุทธรณ์พิพากษายืน โดยวินิจฉัยว่า ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 13 มิใช่คำมั่นของคุณโผงผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะให้คุณจำนูญผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาต่อไปอีก 3 ปี แต่คุณจำนูญผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงซึ่งผูกพันกันทั้งสองฝ่ายเกิดเป็นสัญญา
ขึ้น จึงมีผลเท่ากับขยายอายุสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538
คุณจำนูญฎีกาคดี
ศาลฎีกาเห็นว่า ในคดีนี้ตามสัญญาข้อ 13 ที่ว่า “เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉบับใหม่ต่อไปอีก 3 ปี” นั้น เห็นได้ชัดว่า เป็นข้อตกลงผูกพันทั้งสองฝ่ายว่าจะต้องทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อครบกำหนด 3 ปีแรกแล้ว
คดีนี้ได้สิ้นระยะเวลาเช่า 3 ปีแรกแล้ว เมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินนั้นอยู่ก่อนที่คุณโผงบอกเลิกสัญญา ต้องถือว่าคุณโผงและคุณจำนูญเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570
ฉะนั้นคุณโผงย่อมบอกเลิกตามมาตรา 566 ได้
คุณจำนูญจะอ้างว่าสัญญาเช่าต่อจากนั้นมายังมีกำหนดไปจนถึงอีก 3 ปีหาได้ไม่เพราะสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเช่นว่านั้น ยังหาได้เกิดมีขึ้นไม่
จึงพิพากษายืน
แม้จะเหตุผลต่างกับของศาลชั้นอุทธรณ์ แต่ผลเหมือนกัน คือ คุณจำนูญต้องออกจากอาคารที่เช่านั้น
(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 146/2495)
————————————-
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
