เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2505 คุณจำนูญทำสัญญาเช่าที่ดินของคุณโผง คิดค่าเช่ากันปีละ 1,050 บาท มีกำหนดเวลาเช่า 5 ปี
สัญญาข้อ 9 ระบุว่า “ถ้าครบสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้เช่ายังมีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก สำหรับค่าเช่าจะได้ตกลงกันอีกภายหลัง”
ครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 9 ตุลาคม 2510 คุณโผงและคุณจำนูญเปิดการเจรจาเรื่องค่าเช่า เพื่อที่จะต่อสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าเดิมกัน
ตกลงกันไม่ได้ โดยคุณโผงจะเอาค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท แต่คุณจำนูญให้ปีละ 6,000 บาท
คุณโผงเลยฟ้อง ขอให้ขับไล่คุณจำนูญให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของคุณโผง และให้ใช้ค่าเสียหาย อ้างว่าสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว
คุณจำนูญต่อสู้ว่า คุณโผงให้คำมั่นว่าจะให้คุณจำนูญเช่าต่อ และอยู่ในระหว่างเจรจากันอยู่ คุณโผงผิดสัญญา ทำให้คุณจำนูญเสียหายฟ้องแย้ง ขอให้บังคับคุณโผงทำสัญญาใหม่กับคุณจำนูญอีก 5 ปี รับค่าเช่าจากคุณจำนูญปีละ 1,500 บาท และให้ใช้ค่าเสียหาย 150,000 บาท
คุณโผงให้การแก้ฟ้องแย้งว่า คุณโผงไม่ต้องรับผิดตามฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาขับไล่คุณจำนูญกับบริวาร ให้คุณจำนูญรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของคุณโผง คำขอนอกจากนี้และฟ้องแย้งของคุณจำนูญให้ยก
คุณจำนูญอุทธรณ์
ศาลชั้นอุทธรณ์พิพากษายืน
คุณจำนูญฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 9 มีข้อความว่า “ถ้าครบสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้เช่ายังมีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก สำหรับค่าเช่าจะได้ตกลงกันอีกภายหลัง”
ข้อสัญญาดังนี้ที่ให้ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาได้นั้น เป็นเพียงให้โอกาสคุณจำนูญที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งในสัญญาเช่ายังไม่ได้กำหนดไว้ จึงได้เขียนระบุไว้ว่าจะได้ตกลงกันภายหลัง และการกำหนดค่าเช่าก็ไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องกันได้มากน้อยเพียงใด
เมื่อคุณโผงกำหนดอัตราค่าเช่าแล้วคุณจำนูญไม่สนองรับตามข้อเรียกร้องของผู้ให้เช่า จึงเป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด
ฉะนั้น คุณโผงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับคุณจำนูญได้
พิพากษายืน
(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 294/2515)
—————————————-
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 366 ข้อความใดๆ แห่งสัญญาอันคู่สัญญาแม้เพียงฝ่ายเดียวได้แสดงไว้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันหมดทุกข้อนั้น หากคู่สัญญายังไม่ตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใด เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกัน การที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้เฉพาะบางสิ่งบางอย่าง ถึงแม้ว่าจะได้จดลงไว้ก็หาเป็นการผูกพันไม่
ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ
มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
