กฎหมายจำนองใหม่ที่ออก 3-4 ปีที่แล้ว ติดต่อกัน เมื่อปี 2557 และ 2558 มีวัตถุประสงค์หลักที่จะช่วยเหลือผู้จำนอง โดยเฉพาะผู้จำนองบุคคลที่สาม ที่นำที่ดินของตนไปจำนองเป็นประกันหนี้ให้ลูกหนี้ เช่นพ่อแม่ทนคำอ้อนวอนของลูกชายไม่ได้ ก็จำใจเอาที่ดินมรดกตกทอดตั้งแต่รุ่นปู่รุ่นทวด ไปจำนองเป็นหลักประกันให้ธนาคารปล่อยกู้แก่ลูกเพื่อให้ลูกเอาเงินมาลงทุนทำธุรกิจ โดยกฎหมายให้สิทธิพิเศษคุ้มครองผู้จำนองบุคคลที่สามคล้ายๆกับผู้ค้ำประกัน แต่ดีกว่านั้นอีก เพราะผู้จำนองบุคคลที่สาม ไม่ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด หากเจ้าหนี้บังคับจำนองเอาที่ดินขายทอดตลาดได้เงินมาใช้หนี้ไม่ครบตามจำนวนหนี้ ต่างจากผู้ค้ำประกันที่ต้องรับผิดชอบในหนี้ของลูกหนี้เต็มจำนวน
กฎหมายเก่าคลุมเครือ แต่สัญญาจำนองชัด
ตั้งแต่โบราณนานมา เจ้าหนี้โดยเฉพาะธนาคารมักจะเขียนไว้ในสัญญาจำนองเสมอว่า ถ้าเจ้าหนี้บังคับจำนองได้เงินมาใช้หนี้น้อยกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระผู้จำนองจะต้องรับผิดชอบชดใช้ส่วนที่ขาด เท่ากับว่าผู้จำนองรับบทบาทอย่างผู้ค้ำประกันที่จะใช้หนี้อย่างไม่มีจำกัด แต่สมัยนี้สัญญาจำนองจะเขียนอย่างนี้ไม่ได้แล้ว จะเป็นโมฆะทันที
จริงอยู่สมัยก่อนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) บัญญัติไว้ว่า เจ้าหนี้บังคับจำนองได้เงินไม่ครบตามจำนวนหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องชดใช้ส่วนที่ขาด กฎหมายเก่าพูดถึงแต่ลูกหนี้ ไม่เอ่ยถึงผู้จำนอง กรณีจึงตีความได้ว่า ถ้าลูกหนี้เป็นผู้จำนองด้วย เช่นลูกชายซึ่งเป็นผู้กู้เอาที่ดินของตนไปจำนองเป็นประกันให้ธนาคารเพื่อที่ตนจะได้นำเงินกู้มาประกอบธุรกิจ โดยที่ไม่ต้องไปรบกวนพ่อแม่ ลูกหนี้ซึ่งเป็นผู้จำนองก็ไม่ต้องรับผิดชอบในหนี้ส่วนที่ขาดนั้น ในทางปฏิบัติที่เป็นธรรมเนียมในอดีต บทกำหนดในป.พ.พ.ที่คลุมเครือ ข้อนี้ ไม่เคยเป็นปัญหา เพราะธนาคารเจ้าหนี้ จะเขียนแก้เกมไว้ชัดเจนในสัญญาจำนองให้เป็นไปในทางตรงกันข้ามกับที่กฎหมายบัญญัติ คือสัญญาจำนองจะเขียนว่าผู้จำนองซึ่งเป็นลูกหนี้อยู่ด้วย ยังจะต้องรับผิดชดใช้หนี้ส่วนที่ขาด
เนื่องจากบทบัญญัติของป.พ.พ.ในข้อนี้ ไม่ใช่บทบัญญัติเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่สัญญาคือผู้รับจำนองและผู้จำนองจึงทำสัญญาให้ผิดแผกแตกต่างตรงกันข้ามกับที่กฎหมายบัญญัติได้ ไม่เป็นโมฆะแต่อย่างใด
ผู้จำนอง คนละคนกับลูกหนี้
แม้ในอดีตป.พ.พ.จะบัญญัติไว้เฉพาะลูกหนี้ ว่าไม่ต้องชำระส่วนที่ขาด แต่ป.พ.พ.ไม่เคยบัญญัติไว้โดยตรงว่า ผู้จำนอง จะต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนที่ขาดหรือไม่ เจ้าหนี้จึงแก้ไขความคลุมเครือของกฎหมาย ด้วยการทำสัญญาจำนองให้ชัดๆไปเลยว่า ผู้จำนองต้องรับผิดชอบในหนี้ส่วนที่ขาด ซึ่งเมื่อผู้จำนองเป็นบุคคลคนเดียวกับลูกหนี้ ก็ทำให้ทั้งผู้จำนองและลูกหนี้ ต้องรับผิดชอบในหนี้เต็มจำนวนทั้งหนี้เงินต้น ดอกเบี้ยปกติ ดอกเบี้ยผิดนัด และค่าธรรมเนียม ซึ่งในอดีตเช่นกัน ที่สัญญาจำนองมาตรฐานดังกล่าวธนาคารเจ้าหนี้ ได้นำมาใช้กับผู้จำนองบุคคลที่สามด้วย ตัวลูกหนี้นั้นปกติต้องรับผิดชอบใช้หนี้เต็มจำนวนตามสัญญากู้เงินอยู่แล้ว แม้ว่าเจ้าหนี้จะบังคับจำนองได้เงินมาชำระหนี้ไม่ครบ ส่วนผู้จำนองบุคคลที่สามที่ทำหน้าที่คล้ายผู้ค้ำประกัน กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องรับผิดชอบในหนี้ส่วนที่ขาดหรือไม่ แต่สัญญาจำนองสมัยก่อน ก็จะกำหนดให้ผู้จำนองบุคคลที่สามต้องรับผิดใช้หนี้ส่วนที่ขาดเสมอ
กฎหมายใหม่ห้ามผู้จำนองรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด
นับตั้งแต่ป.พ.พ.ฉบับใหม่มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา ธนาคารเจ้าหนี้จะระบุในสัญญาจำนองให้ผู้จำนองบุคคลที่สามต้องรับผิดชดใช้ส่วนที่ขาดเหมือนผู้ค้ำประกันไม่ได้อีกแล้ว เพราะกฎหมายใหม่บัญญัติไว้ชัดเจนว่าสัญญาจำนองดังกล่าวฝ่าฝืนต่อกฎหมายเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับใช้มาแต่ต้น โดยกฎหมายใหม่วางหลักว่า ผู้จำนองบุคคลที่สามไม่ต้องรับผิดเกินกว่าราคาที่ดินที่จำนอง อย่างไรก็ตามกฎหมายใหม่ก็บัญญัติข้อยกเว้นไว้ ในกรณีที่ลูกหนี้เป็นนิติบุคคล แล้วผู้จำนองบุคคลที่สามเป็นผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมหรือจัดการนิติบุคคลนั้น แล้วผู้จำนองไปเซ็นสัญญาค้ำประกันต่างหากให้กับธนาคารเจ้าหนี้ นอกเหนือจากสัญญาจำนอง อย่างนี้กฎหมายให้ดูสัญญาค้ำประกันเป็นหลัก โดยผู้จำนองบุคคลที่สามก็ต้องรับผิดชอบในหนี้ส่วนที่ขาดจนเต็มจำนวนตามสัญญาค้ำประกันนั้น
มีคำถามที่น่าฉงนว่าแล้วถ้าผู้กู้ก็เป็นบุคคลธรรมดา และผู้จำนองบุคคลที่สามก็เป็นบุคคลธรรมดา เช่นลูกชายเป็นลูกหนี้ของธนาคาร แล้วพ่อแม่เป็นผู้จำนองตามตัวอย่างที่ยกมาข้างต้น แล้วพ่อแม่เผลอไปเซ็นสัญญาค้ำประกันเข้าไปอีก นอกเหนือจากสัญญาจำนอง อย่างนี้พ่อแม่ต้องรับผิดชอบในหนี้ส่วนที่ขาดหรือไม่
ข้อนี้กฎหมายก็บัญญัติกันเอาไว้แล้วว่า ห้ามผู้รับจำนองและผู้จำนองไปตกลงกันนอกสัญญาจำนองเป็นสัญญาต่างหากให้ผิดแผกแตกต่างกับกฎหมาย สัญญาค้ำประกันดังกล่าวจึงน่าที่จะเป็นโมฆะด้วย เพราะกฎหมายบัญญัติห้ามไว้โดยแจ้งชัด และเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย ห้ามคู่สัญญาฝ่าฝืน และอีกประการหนึ่งกฎหมายใหม่ไม่ได้บัญญัติยกเว้นหรืออลุ่มอล่วยไว้ให้สำหรับสัญญาค้ำประกันบุคคลธรรมดาในกรณีนี้
สัญญาปรับโครงสร้างหนี้ ผู้จำนองหลุดพ้น
กฎหมายจำนองใหม่ที่เป็นคุณอย่างยิ่งต่อผู้จำนองบุคคลที่สามอีกข้อหนึ่งคือ กฎหมายระบุไว้ว่าหากเจ้าหนี้และลูกหนี้ทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้โดยขยายระยะเวลาชำระหนี้ออกไป ให้ผู้จำนองบุคคลสามหลุดพ้นจากความรับผิดในทันที ซึ่งเท่ากับว่าสัญญาจำนองจะสิ้นสุดลงด้วย ณ วันที่มีการตกลงขยายระยะเวลานั้น โดยที่ยังไม่ต้องไปจดทะเบียนปลดจำนองแต่ประการใด และแม้ว่าธนาคารเจ้าหนี้ยังยึดโฉนดที่ดินที่จำนองไว้เป็นประกันก็ตาม
ซึ่งหลังจากสัญญาจำนองสิ้นสุดลงแล้วตามผลของกฎหมาย ผู้จำนองบุคคลที่สามมีสิทธิเรียกร้องหรือฟ้องร้องให้ธนาคารเจ้าหนี้ไปจดทะเบียนเพิกถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน และคืนโฉนดที่ดินให้มาอยู่ในความครอบครองของผู้จำนองได้
ข้อยกเว้นก็มีอยู่บ้างเหมือนกัน ได้แก่ ในกรณีที่ผู้จำนองบุคคลที่สามเห็นชอบด้วยกับการขยายระยะเวลา เช่นไปลงนามด้วยเป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง ในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ เป็นต้น
หรือเพียงไปลงนามเป็นพยานในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ก็ไม่ได้ เพราะถือว่าแม้จะลงนามในฐานะพยานแต่ก็ย่อมต้องรู้เช่นเห็นชอบด้วยในข้อความแห่งสัญญาขยายระยะเวลานั้น หรือให้ความยินยอมเป็นหนังสือแยกต่างหากจากสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ ก็ถือเป็นการให้ความยินยอมต่อการขยายระยะเวลา ย่อมมีผลผูกพันต่อผู้จำนองบุคคลที่สามทั้งสิ้น ความยินยอมต่อการขยายเวลาดังกล่าวจะมีผลผูกพันต่อผู้จำนองก็ต่อเมื่อผู้จำนองให้ความยินยอมต่อการผ่อนเวลาที่เจ้าหนี้ยืดหยุ่นให้กับลูกหนี้เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระแล้วหรือกำลังจะถึงกำหนดชำระเท่านั้น จะให้ความยินยอมไว้ล่วงหน้าในวันทำสัญญาจำนองเหมือนแต่ก่อนไม่ได้
ลดหนี้ ผูกพันผู้จำนอง
ข้อพึงสังเกตก็คือ กฎหมายจำนองใหม่ระบุว่า ถ้าสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ มีการลดจำนวนหนี้ลงด้วย นอกเหนือไปจากการขยายระยะเวลาการชำระหนี้ให้เนิ่นนานออกไป สัญญาปรับโครงสร้างหนี้นั้น มีผลผูกพันต่อผู้จำนองบุคคลที่สามโดยอัตโนมัติ โดยที่ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้จำนอง ซึ่งหมายถึงว่าสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวใช้บังคับกับผู้จำนองได้ แม้จะทำขึ้นโดยฝ่าฝืนใจของผู้จำนองบุคคลที่สาม ทั้งนี้มีข้อแม้ว่า สัญญาปรับโครงสร้างหนี้ที่ทั้งลดหนี้และขยายเวลาต้องทำขึ้นหลังจากที่ลูกหนี้ผิดนัดแล้ว เท่านั้น ห้ามทำไว้ล่วงหน้าก่อนนั้น
ซึ่งถ้าตีความตามเจตนารมณ์ของกฎหมายใหม่ก็น่าจะได้ความว่า กฎหมายให้ความสำคัญกับการช่วยเหลือลูกหนี้มากกว่าผู้จำนองบุคคลที่สาม คือถ้าลูกหนี้ได้ประโยชน์จากการลดหนี้ด้วยและผ่อนเวลาชำระหนี้ด้วย ผู้จำนองบุคคลที่สามก็ต้องอยู่ช่วยด้วยเป็นประกันให้ธนาคารเจ้าหนี้ต่อไป
ส่วนเงินกู้ก้อนใหม่ที่ธนาคารเจ้าหนี้จะให้แก่ลูกหนี้กู้เพิ่มเติม เพื่อให้ลูกหนี้ดำเนินกิจการต่อไปได้ เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ ภายหลังผิดนัดนั้น ถือว่าเป็นจุดล่อแหลม อาจเป็นการเพิ่มภาระหนี้แก่ผู้จำนองบุคคลที่สาม ถือเป็นโมฆะ ไม่ผูกพันผู้จำนอง ยกเว้นลูกหนี้เป็นนิติบุคคล และผู้จำนองบุคคลที่สามเป็นผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมหรือจัดการและได้ให้หนังสือค้ำประกันเงินกู้ก้อนใหม่ไว้ด้วย
ขายทอดตลาดที่ดินจำนอง ไม่ต้องฟ้องศาล
ที่ถือเป็นการปฏิวัติกฎหมายไทย คือ ป.พ.พ.ใหม่อนุญาตให้ธนาคารเจ้าหนี้นำที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ได้โดยไม่ต้องฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาลให้เสียเวลา ซึ่งการต่อสู้กันในโรงในศาลอาจใช้เวลาเป็นสิบปี กว่าคดีจะสิ้นสุด ทั้งนี้ที่ดินดังกล่าวต้องไม่มีจำนองหรือบุริมสิทธิรายอื่นจดทะเบียนไว้เหนือที่ดินนั้น แต่สิทธิขายทอดตลาดโดยไม่ต้องผ่านศาลดังกล่าว ไม่ใช่เป็นสิทธิของธนาคารเจ้าหนี้ แต่เป็นสิทธิของผู้จำนอง ทั้งผู้จำนองที่เป็นลูกหนี้ และผู้จำนองบุคคลที่สาม
ผู้จำนองจะใช้สิทธิดังกล่าวได้ต้องรอให้พ้นจากวันที่หนี้ถึงกำหนดชำระเสียก่อน แล้วจึงมีหนังสือแจ้งให้ธนาคารเจ้าหนี้ดำเนินการนำที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ โดยไม่ต้องไปศาล และไม่ต้องผ่านกรมบังคับคดี เมื่อธนาคารเจ้าหนี้ได้รับหนังสือบอกกล่าวจากผู้จำนองแล้ว ต้องดำเนินการขายทอดตลาดให้แล้วเสร็จภายในหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว ถ้าธนาคารเจ้าหนี้ไม่ปฏิบัติตามภายในกำหนดเวลาดังกล่าวก็ย่อมเสียสิทธิที่จะเรียกเอาดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นภายหลังจากระยะเวลา 1 ปีนั้น
มีข้อสงสัย ถามได้ที่ [email protected]
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
