นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันเพื่อการจิวัยและพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) เปิดเผยว่า โดยพื้นฐานอสังหาริมทรัพย์ของไทย มีอัตราการเติบโตตามธรรมชาติ ที่ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี โครงสร้างประชากรกลุ่มเป้าหมายเป็นอย่างไร ซึ่งหากประชากรเติบโตมาก ความต้องการก็จะเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะหากประชากรเติบโตมาขึ้นบวกกับมีรายได้เพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจก็ยิ่งทำให้ความต้องการมีเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยที่จะกระทบทำให้ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์มีเพิ่มมากขึ้นหรือลดน้อยลง ซึ่งเรียกว่าเอสเคิร์ฟ หรือปัจจัยเสริมที่จะช่วยกระตุ้นความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ ให้มีเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติ อาทิ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่ทำให้ความต้องการมีเพิ่มมากขึ้น เพราะมีเศรษฐกิจตัวใหม่เข้ามากระตุ้น โดยมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ เป็นมาตรการกระตุ้นในระยะสั้น ซึ่งหากมองในอนาคตอย่างไรตัวเลขก็ต้องปรับลดลงอยู่ดี เพราะหากการออกแพคเกจช่วยกระตุ้นการบริโภคได้ดีและคุ้มค่าจริงๆ ผู้ประกอบการก็คงทำออกมาเองตั้งแต่แรก ไม่ต้องรอให้ภาครัฐจัดทำออกมา ทำให้เชื่อว่าแม้มาตรการต่างๆ จะสามารถประคองได้บ้าง แต่ก็คงจะประคองได้ไม่นานนัก โดยส่วนตัวให้ความสำคัญกับมาตรการในระยะยาวมากกว่า เพราะต้องบอกว่าปัจจุบันกฎเกณฑ์ของมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) หรือมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (ดีเอสอาร์) ซึ่งถือว่ามาถูกทางแล้วในการควบคุมและจัดการ เพราะเม็ดเงินที่ได้จะถูกใช้ในการพัฒนาด้านเศรษฐกิจ ทำให้การพัฒนาในด้านต่างๆ ต่อไปควรจะเป็นด้านโครงสร้างพื้นฐาน หรืออินฟาสตรัคเจอร์ต่างๆ โดยเชื่อว่าผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯจะเข้ามาสนับสนุนอย่างเต็มที่แน่นอน เพราะหากมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในด้านใดขึ้น อสังหาฯก็จะเกิดขึ้นในละแวกนั้นเพิ่มตามไปด้วย
นายนณริฏกล่าวว่า จากสถิติในช่วงที่ผ่านมา หลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจขึ้น พบว่าตั้งแต่ปี 2541-2551 ภาคอสังหาฯไทยเติบโตขึ้น 6.3% จีดีพีโตเฉลี่ย 4.8% ประชากรโต 1.48% ต่อมาตั้งแต่ปี 2553-2561 อสังหาฯไทยโต 3.8% จีดีพีเฉลี่ยโต 3.7% ประชากรโต 0.14% สะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของอสังหาฯไทย เติบโตภายใต้โครงสร้างพื้นฐาน ที่มีความสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและอัตราการเจริญเติบโตของประชากร ทำให้ในปี 2562-2571 คาดการณ์ว่าประชากรจะโตติดลบ 0.57% ทำให้กลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการซื้ออสังหาฯจะลดลง ส่วนจีดีพีจะโต 2.1-3.7% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่า ภาครัฐจะประสบความสำเร็จในการผลักดันเศรษฐกิจในประเทศให้เติบโตได้ดีมากน้อยเท่าใด ทำให้อสังหาฯในอีก 10 ปีข้างหน้าจะโตเพียง 1.5-3.0%
นายนณริฏกล่าวว่า ปัจจัยที่จะผลักดันให้ภาคอสังหาฯเติบโตมากขึ้น ได้แก่ การเติบโตของความเป็นเมือง โดยจะเห็นว่าการเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยโตแบบไม่เท่ากัน เพราะพฤติกรรมของผู้บริโภคปรับเปลี่ยนและมีความต้องการเข้ามาอยู่ในเมืองมากขึ้น แต่กลับกันความต้องการที่จะอยู่ในชนบทก็ลดลง รวมถึงความต้องการจะลดลงเพราะไทยกำลังจะเข้าสู่สังคมสูงวัย ทำให้อสังหาฯที่ถือครองอยู่จะถูกส่งต่อไปยังลูกหลาน ทำให้ไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านหรือคอนโดใหม่เป็นของตนเอง อสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้า โดยในอนาคตจะมีการเปิดเส้นทางใหม่มากขึ้น แต่อัตราการเติบโตช้าลง เพราะอยู่ในนอกเส้นทางหลัก ซึ่งเส้นทางหลักก็มีไม่กี่เส้น อาทิ สุขุมวิท รัชดาภิเษก พหลโยธิน ภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตเพิ่มมากขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยตั้งแต่ปี 2542-2551 การท่องเที่ยวโตเฉลี่ย 6.5% ทุกปี ตามโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ แต่ขีดจำกัดของทรัพยากรธรรมชาติและปัญหาสิ่งแวดล้อม น่าจะเป็นข้อจำกัดสำคัญในอนาคต ทำให้ยังมีคำถามว่าในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า ภาคการท่องเที่ยวจะสามารถโตเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.5% ได้ในทุกปีหรือไม่ การค้าชายแดน ในช่วงที่ผ่านมามีอัตราการเจริญเติบโตที่ลดลงมาก โดยเฉพาะในอนาคตที่จะมีคู่แข่งสำคัญหลักเข้ามาคือ จีน แม้รัฐจะบอกว่าในอนาคตจะมีเขตเศรษฐกิจพิเศษต่างๆ หรือรถไฟความเร็วสูงจีน ที่วิ่งมาเชื่อมจนถึงลาวแล้ว แต่ไทยยังไม่สามารถเชื่อมจีนได้ สุดท้ายเป็นกำลังซื้อจากต่างชาติ ที่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยเพิ่มมากขึ้น อาทิ ประเทศจีน สหรัฐ ฮ่องกง โดยเฉพาะฮ่องกงที่มีปัญหาการประท้วงในประเทศ ทำให้ประชากรในฮ่องกงอาจจะมีการย้ายถิ่นฐานไปยังประเทศอื่นๆ ซึ่งประเทศไทยก็เป็นจุดหมายปลายทางหลักที่คนฮ่องกงอาจจะย้ายมา ทำให้ปัจจัยกำลังซื้อจากต่างชาติ อาจจะเป็นปัจจัยเดียวที่สามารถผลักดันต่อได้ในอีก 10 ปีข้างหน้า
“สรุปปัจจัยที่จะผลักดันภาคอสังหาฯในอีก 10 ปีข้างหน้า ตัวผลักดันเดิมๆ น่าจะเริ่มทยอยหมดกำลังลง ยกเว้นปัจจัยกำลังซื้อของต่างชาติ ที่ขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจโลกและนโยบายของภาครัฐ แต่ก็มาพร้อมกับปัญหาความมั่นคงทางที่อยู่อาศัย โดยการถือครองอสังหาฯของต่างชาติในระยะยาว อาจจะส่งผลไม่ดีมากนักกับคนไทย เพราะหากต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดิน ทำโรงแรม ทำห้างสรรพสินค้า หรือทำธุรกิจการบริการต่างๆ เงินที่ควรจะเข้าประเทศ ก็จะไปอยู่ในกระเป๋าของต่างชาติแทน ทำให้ภาครัฐต้องควบคุมและสร้างความมั่นใจว่า อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์ในการถือครองที่ดินจะยังเป็นของคนไทยอยู่ หรืออาจจะทำตามสิงคโปร์ก็ได้ ที่มีการเก็บภาษีอสังหาฯจากต่างชาติ เช้น บ้านหลังแรกจะต้องจ่ายภาษีเท่านี้ พอมีบ้านหลังที่สองก็จะต้องจ่ายเพิ่มมากขึ้น จึงมองว่าการเช่าในระยะยาว อาจจะดีกว่าการเป็นเจ้าของทีเดียว”นายนณริฏกล่าว
