กฎหมายธุรกิจ : ภาษีที่ดิน 2563 บริษัทอสังหาฯ รับศึกหนัก

การจัดเก็บภาษีที่ดิน ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ จะมีผลใช้บังคับ ในวันที่ 1 มกราคม 2563 เป้าหมายใหญ่ของกฎหมายใหม่ก็คือ ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ต้องเสียภาษีสูงสุดถึง 3% ต่อปีของราคาประเมิน ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สะสมที่ดินไว้เป็นจำนวนมากเพื่อรอการพัฒนา ได้รับผลกระทบโดยตรง มีต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ต้องปรับกลยุทธ์จากการซื้อที่ดินสะสมไว้เป็นพันๆไร่ และเก็บไว้เป็นเวลานานหลายปี ก็ต้องตัดขายออกบ้าง และหันไปซื้อที่ดินในระยะสั้นซื้อไปพัฒนาไปมากขึ้นเพื่อลดต้นทุนภาษี

ซื้อที่ดินทิ้งไว้ ไม่ใช่ความคิดที่ดี

เศรษฐีผู้มีอันจะกินที่เล็งเห็นการณ์ไกล และซื้อที่นาทั้งหมู่บ้านไว้ให้ลูกหลานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต อีก 30-40 ปีข้างหน้า  ต้นทุนที่ดินของลูกหลานจะได้ถูกๆ ก็ต้องคิดคำนวณภาษีให้ดี จะเก็บไว้ชั่วลูกชั่วหลานโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเหมือนเมื่อก่อน ไม่ได้แล้ว เก็บน่ะเก็บได้ แต่ก็ต้องจ่ายภาษีที่ดินแพงๆ ให้องค์การบริหารส่วนตำบลด้วย ในอัตรารายปีที่สูงกว่าค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ 2% ของราคาประเมินเสียอีก

อัตราภาษีที่นำมาใช้ที่เป็นที่รับรู้กันทั่วไป ไม่ใช่อัตราถาวร แต่เป็นอัตราชั่วคราว ใช้เพียง 2 ปีแรกของการจัดเก็บภาษี ดูเหมือนจะเป็นอัตราที่ต่ำ แต่ก็เป็นการชิมลางก่อน อัตราภาษีชั่วคราวนี้มี 5 ขั้นบันไดด้วยกัน ในอัตราที่ต่างกันตามราคาประเมินของที่ดินจากน้อยไปหามาก

อัตราภาษีถาวรปี 2565 ต้องรอพระราชกฤษฎีกา

หลัง 2 ปีไปแล้วเมื่อเริ่มปี 2565 จะใช้อัตราภาษีใดก็แล้วแต่กระทรวงการคลังจะออกพระราชกฤษฎีกามากำหนด ซึ่งอาจจะเท่าอัตราชั่วคราว หรือมากกว่าอัตราชั่วคราว และไม่น่าจะน้อยกว่านี้ แต่จะต้องไม่เกินเพดาน 1.2%  ของราคาประเมิน

เพดาน 1.2% ก็ไม่ใช่เพดานถาวร เพราะถ้าไม่นำที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาพัฒนา ก็จะถูกกฎหมายใหม่ลงโทษ ให้เพิ่มอัตราภาษี 0.3% ของอัตราภาษีที่ใช้อยู่ ทุกๆ 3 ปี ซึ่งหากชนเพดาน 1.2% ไปแล้ว ก็ยังเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆจนกว่าจะชนเพดานสุดท้ายที่ 3% ต่อปี ซึ่งนับเป็นอัตราที่สูง ไม่คุ้มกับที่จะเก็บที่ดินสะสมไว้เป็นธนาคารที่ดิน เพื่อเพิ่มมูลค่าโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร ถ้าราคาประเมินที่ดิน 5,000 ล้าน คิดคร่าวๆว่าถ้าเสียภาษีเต็มเพดาน 3% ก็จะต้องเสียภาษีที่ดินกินเปล่าไปถึง ปีละ 150 ล้านบาท ฟังดูน่าตกใจ คุณปู่ที่เก็บที่ดินหมื่นไร่ไว้ให้คุณหลานทำหมู่บ้านจัดสรรและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะนิ่งนอนใจไม่ได้แล้ว ต้องรีบลดขนาดถือครองที่ดิน

แนวโน้มของที่ดินรกร้างว่างเปล่าในอนาคต

ปรัชญาที่อยู่เบื้องหลังกฎหมายใหม่ฉบับนี้ก็คือการกระจายรายได้จากคนรวยสู่คนจน และกระจายการถือครองที่ดินจากเศรษฐีสู่ชนชั้นกลาง โดยมีที่ดินรกร้างว่างเปล่า เป็นพระเอกชูโรง ซึ่งเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ไทย ที่มีกฎหมายกระจายรายได้จากทรัพย์สินของประชาชนโดยตรงเช่นนี้ และเป็นครั้งแรกที่เจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษีที่ดิน เพื่อนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาหมู่บ้าน ไม่นับภาษีบำรุงท้องที่ที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน เพราะภาษีบำรุงท้องที่มีน้อยนิดไม่กี่ร้อยบาทต่อปี จนเจ้าของที่ดินไม่รู้สึกว่าตนเองต้องเสียภาษี

และถึงจะมีเลือกตั้งในอีกไม่ช้า ก็คาดการณ์ถึงแนวโน้มได้เลยว่า ไม่ว่ารัฐบาลในอนาคต จะมาจากพรรคการเมืองใด และจะเปลี่ยนรัฐบาลไปอีกกี่ครั้ง ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ย่อมตกเป็นเป้าของทางการ ในการหารายได้ให้คนในชนบทเสมอ ภาษีที่ดินในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ มีแต่จะมากขึ้น ไม่มีน้อยลง เป็นแรงกระตุ้นให้ผู้ถือครองที่ดินต้องรีบขาย เพื่อมิให้ถูกประเมินภาษีที่ดินรายปี จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่เทศบาล และ อ.บ.ต. ซึ่งสอดคล้องกับวัตถุประสงค์หลักของกฎหมายใหม่

ตลอดปี 2562 ช่วงที่การเรียกเก็บภาษีใหม่ยังไม่ใช้บังคับ จึงคาดว่าจะมีเจ้าของที่ดินนำที่ดินรกร้างว่างเปล่าออกขายเป็นจำนวนมาก

ภาษีที่ดินพาณิชยกรรม ไม่เป็นไร

ส่วนภาษีที่ดินที่ใช้ประโยชน์ทางการค้า ไม่เป็นปัญหา แม้อาจต้องเสียภาษีมากกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินบ้างก็ไม่มากนัก และบางกรณีอาจเสียภาษีน้อยกว่าเดิมด้วยซ้ำ เพราะฐานภาษีใหม่ 0.3% สำหรับราคาประเมิน 50 ล้านแรก ที่ใช้กับชนชั้นกลางส่วนใหญ่คำนวณจากราคาประเมิน ส่วนภาษีโรงเรือนและที่ดิน 12.5% คำนวนจากค่าเช่ารายปีของทรัพย์สิน ฐานภาษีต่างกัน ดังนั้นถ้าโรงเรือนและที่ดินราคาประเมินสูง แต่มาให้เช่าในราคาต่ำ ก็อาจเสียภาษีที่ดินแพงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน แต่ถ้าราคาประเมินต่ำ แต่ให้เช่าในราคาสูง ก็จะเสียภาษีใหม่น้อยลง

เช่น ตึกแถว ราคาประเมิน 15 ล้าน ให้เช่าเดือนละ 20,000 บาท ปีละ 240,000 บาท จะเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินตามกฎหมายเดิม ปีละ 30,000 บาท และเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายใหม่ 45,000 บาท ก็เสียเพิ่มขึ้นเยอะพอสมควร แต่ไม่เท่าที่ดินรกร้างว่างเปล่า

แต่ถ้าตึกแถวราคาประเมิน 7 ล้านบาทให้เช่าเดือนละ 20,000 บาท ปีละ 240,000 บาทจะเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมปีละ 30,000 บาท แต่เสียภาษีที่ดินใหม่เพียง 21,000 บาท ลดลง 9,000 บาท

กฎหมายใหม่จึงเป็นกฎหมายที่ค่อนข้างอำนวยประโยชน์ให้กับชนชั้นกลางที่มีทรัพย์สินราคาไม่สูงนัก

สิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรม เบาหวิว

ส่วนอัตราภาษีชั่วคราว 2 ปีแรก ของการจัดเก็บ ที่ใช้กับที่ดินพาณิชยกรรม ก็จะเท่ากันกับที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป๊ะ และมีเพดานที่ 1.2% เหมือนกัน แต่ต่างกันมากตรงที่ อัตราของที่ดินพาณิชยกรรมเป็นอัตราตายตัว ไม่ดิ้นได้ เหมือนที่ดินรกร้างว่างเปล่า และเพดาน 1.2% นี้เป็นเพดานสูงสุด ไม่มีสูงไปกว่านี้ ส่วนอัตราถาวรในปี 2565 ที่ต้องรอพระราชกฤษฎีกา ก็มีแนวโน้มที่ไม่น่ากังวลใจ ไม่น่าจะสูงไปกว่านี้ โดยเฉพาะในอัตราขั้นบันไดเบื้องต้นที่อาจกระทบกับเอสเอ็มอี เป็นจำนวนมาก ถ้าอัตราในอนาคตจะเพิ่ม ก็คงจะเพิ่มที่อัตราขั้นบันไดในราคาที่ดินที่สูงๆ

ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัย และที่ดินเกษตรกรรมยิ่งสบาย จะกระทบเฉพาะเศรษฐี คนธรรมดาไม่กระทบ และมีข้อยกเว้นภาษีให้มากมาย ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 50 ล้าน ได้รับยกเว้นภาษี และที่ดินเกษตร 3 ปีแรกไม่เสียภาษีเป็นต้น

กฎหมายใหม่ยังไม่เป็นกฎหมาย

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่นี้ เป็นข่าวครึกโครมมากเหมือนกับเป็นกฎหมายแล้ว แต่รอผลบังคับใช้ ในความเป็นจริงนั้นยังเป็นร่างกฎหมายอยู่  สภานิติบัญญัติแห่งชาติอนุมัติแล้ว เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา และนายกรัฐมนตรีต้องรอ 25 วัน ตามรัฐธรรมนูญ จึงจะลงนามสนองพระราชโองการและนำขึ้นทูลเกล้าทูลกระหม่อมถวายเพื่อพระมหากษัตริย์ทรงลงพระปรมาภิไธย ซึ่งตามรัฐธรรมนูญ พระมหากษัตริย์อาจทรงลงพระปรมาภิไธย ภายใน 90 วัน หลังจากนั้น จึงพระราชทานคืนมา และมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา มีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในวันถัดไป ส่วนการจัดเก็บภาษีให้รอ 1 ปี ให้เจ้าของที่ดินเร่งขายที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียก่อน จึงจะมีผลทีหลังในเดือน มกราคม ปี 2563 ถึงวันนี้ 25 วันผ่านพ้นไปแล้ว จึงอยู่ในช่วงขั้นตอนต่อไป และคาดว่า ร่าง พ.ร.บ.นี้จะออกมาเป็นกฎหมายภายในปลายเดือนธันวาคมนี้ หรือมิฉะนั้นก็ต้นปีหน้า

กรณีเป็นที่น่าสังเกตว่า การลงนามของนายกรัฐมนตรีก่อนทูลเกล้าถวายในหลวง ในขณะนี้จะใช้ถ้อยคำว่า “ผู้รับสนองพระราชโองการ” ไม่ใช่ “ผู้รับสนองพระบรมราชโองการ” อย่างที่หลายคนคุ้นเคย หากมีพระราชพิธีบรมราชาภิเษกแล้ว จึงใช้คำว่า พระบรมราชโองการได้

วิโรจน์ พูนสุวรรณ เป็นที่ปรึกษากฎหมายอาวุโส สำนักกฎหมายบลูเมนทอล ริชเตอร์ แอนด์สุเมธ ติดต่อได้ที่ [email protected]”

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่