ในสถานการณ์บ้านเมืองปกติ เศรษฐกิจขับเคลื่อนขยายตัวได้ต่อเนื่อง การประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์จะมีการปรับปรุงทุก 4 ปี มักขยับเพิ่มสูงขึ้นสอดคล้องกับการขยายตัวของเศรษฐกิจ
แต่กับความไม่ปกติช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19 รุนแรง บรรยากาศภาคธุรกิจ การค้าการลงทุน การท่องเที่ยว ชะลอตัวจนถึงหยุดชะงัก เศรษฐกิจโดยรวมเติบโตแบบซึมๆ และติดลบกว่า 6% ในปี 2563 ปีที่สถานการณ์โควิดหนักหน่วงที่สุด
เศรษฐกิจเดินสะดุด ทำให้การประกาศราคาประเมินฯใหม่ที่ต้องใช้ระหว่างปี 2563-2566 ต้องเลื่อนออกไป โดยช่วงปี 2563 จนถึงปัจจุบันยังคงใช้บัญชีราคาประเมินของปี 2559-2562
เหตุผลเพื่อประคับประคองภาคธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รวมไปถึงผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่ต้องแบกรับภาระทางการเงินมากเกินไปจากผลกระทบทางเศรษฐกิจ
ในที่นี้ต้องเข้าใจว่า ราคาประเมินที่ดินก็คือ ฐานในการคำนวณการจัดเก็บภาษี ฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ฐานคำนวณการจดทะเบียนจำนอง ที่สำคัญเป็นฐานการกำหนดราคาซื้อขายที่ดิน บ้านจัดสรร อาคารชุด
ราคาที่ดินปรับขึ้นและใช้บังคับในรอบ 4 ปี จึงกระทบทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
แต่สถานการณ์กำลังเปลี่ยนไป เมื่อกรมธนารักษ์กำหนดใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 2566-2569 เริ่มตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป ราคาที่ดิน 33.4 ล้านแปลงทั่วประเทศจะมีการปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% จากฐานราคาประเมินเดิม
สมมุติ เดิมราคาที่ดิน 1,000,000 บาท ปีหน้าจะปรับเป็น 1,089,600 บาท
เป็นเด้งแรก ต้นทุนของนักพัฒนาที่ดินและราคาของคนอยากมีบ้านต้องจ่ายในปีหน้า
เด้งที่ 2 มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจาก 2% ของราคาประเมินที่ดิน เหลือ 0.01% ลดค่าจดจะทะเบียนจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% สำหรับราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เริ่มใช้ตั้งแต่ต้นปีนี้จะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคมนี้
แม้คณะรัฐมนตรีจะมีมติผ่อนปรนเมื่อวันที่ 20 ธันวาคมที่ผ่านมา ขยายการลดหย่อนไปจนถึงสิ้นปีหน้า แต่เปลี่ยนในสาระสำคัญ
ค่าจดทะเบียนจำนองยังคงอยู่ที่ 0.01%
ค่าธรรมเนียมการโอนแม้ยังให้ลดหย่อน แต่ขยับขึ้นมาจาก 0.01% เป็น 1%
เท่ากับผู้ซื้อบ้านจะมีภาระค่าโอนเพิ่มขึ้น 100 เท่า จากเดิมเสียล้านละ 100 บาท ทะยานเป็นล้านละ 10,000 บาท เมื่อบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็ต้องจ่าย 30,000 บาท
ปฏิกิริยาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ถึงกับออกอาการผิดหวัง
“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บอกว่า ตกใจกับมาตรการที่ออกมา เพราะคิดว่าจะขยายของเดิมอีก 1 ปี และไม่เป็นไปตามที่สมาคมทำหนังสือยื่นขอไป คือ ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% อีก 1 ปี และขยายเพดานราคาจาก 3 ล้านบาท เป็น 3-5 ล้านบาท เพราะมองว่ากลุ่ม 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มเดิมและน่าจะซื้อขายกันไปมากแล้ว หากขยายราคาเพิ่มจะทำให้เกิดกำลังซื้อกลุ่มใหม่และกระตุ้นตลาดได้ แต่เมื่อรัฐออกมาตรการแบบนี้ ถือว่าจะยิ่งทำให้ตลาดปีหน้าแย่กว่าเดิม จากปีนี้ที่พอประคองตัวไปได้ เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี
ที่สำคัญจะเป็นภาระของผู้ซื้อบ้านมากขึ้น เนื่องจากในปีหน้าราคาประเมินที่ดินใหม่จะปรับขึ้นอีกเฉลี่ย 8-10% ส่งผลต่อค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ข้างต้นไม่นับสิ่งที่กำลังจะเกิดในปีหน้า ทั้งภาวะเงินเฟ้อสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกส่อถดถอย
ทั้งหมดจะถูกส่งผ่านมายังผู้บริโภคที่รายได้ยังคงไล่ไม่ทันรายจ่าย
ส่งท้ายปีเก่า ไม่อยากต้อนรับปีใหม่เสียแล้ว
สัญญา รัตนสร้อย
