วิพากษ์ลงทุน40ล.-แลกซื้อที่ หวั่นเสียมากกว่าได้
หมายเหตุ – มุมมองนักวิชาการแสดงความคิดเห็นประเด็นที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 25 ตุลาคมที่ผ่านมา มีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … ให้กลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท มีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
สินาด ตรีวรรณไชย
นักวิชาการคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์
ก ารผ่อนคลายมาตรการให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดว่าที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัดถ้าไม่มีการจัดสรรที่ถูกต้องคนมีรายได้มากจะมีโอกาสในการครอบครองที่ดิน คนที่รายได้สูง ชาวต่างชาติซึ่งมีกำลังซื้อสูงกว่า คนในประเทศที่เป็นชนชั้นกลางคนมีรายได้น้อยจะมีกำลังซื้อน้อยลงกว่าเดิม นอกจากจะมีการแข่งขันกันเองในประเทศแล้วพอผ่อนคลายเงื่อนไขลงคนที่มีศักยภาพอย่างชาวต่างชาติถือเป็นการเพิ่มอุปสงค์ราคาที่ดินสูงขึ้นคนที่มีรายได้น้อยจะเข้าถึงครอบครองทั้งการซื้อและการเช่าได้ยากมากขึ้น การเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าถึงการครอบครองที่ดินได้ง่าย จะเป็นการลดโอกาสคนมีรายได้น้อย ต่อที่ดินทั้งเพื่อที่อยู่อาศัย เช่าเพื่อการเกษตรก็ยาก ปัญหาเรื่องการเหลื่อมล้ำในเรื่องที่ดินยิ่งมีมากขึ้นไปอีก มองว่าถ้าอยากได้นักลงทุน มูลค่าการลงทุนที่ 40 ล้านบาท ถ้าจะให้ชัวร์ว่าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงโดยเทียบจากประเทศของเขาเอง บางทีเงินลงทุน 40 ล้านบาท สำหรับประเทศต้นทาง อาจจะไม่ใช่นักลงทุนที่มีศักยภาพสูง ที่จะสามารถลงทุนและขยายการลงทุนต่อเนื่อง รวมถึงการลงทุนด้วยเทคโนโลยีขั้นสูง ก็อาจจะเป็นการคาดหวังที่ค่อนข้างสูงเกินไป
ส่วนกรณีความกังวลว่าจะมีกลุ่มนักลงทุนธุรกิจสีเทามาฉวยโอกาสครอบครองที่ดินในประเทศนั้น มองว่าเป็นไปได้ทุกสี เพราะมาตรการการควบคุม ของไทยยังไม่เข้มข้น ไม่มีมาตรการในการปราบปรามที่ชัดเจน ทำให้ยังมีธุรกิจสีเทาในประเทศ ภาพรวมนั้นมองว่าการผ่อนคลายเงื่อนไขต่างๆ เพื่อให้ชาวต่างชาติเข้ามาครอบครองที่ดินนั้น ไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้เกิดการลงทุนในประเทศเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะไม่ได้มีสิ่งใดการันตีได้เลยว่าจะได้นักลงทุนที่มีศักยภาพตามที่คาดหวัง ทั้งยังกระทบกับประชาชนในประเทศที่จะมีโอกาสในการครอบครองที่ดินได้ยากมากขึ้น เพราะผลกระทบทางด้านราคาที่จะเพิ่มสูงขึ้น
ดังนั้น ยังมีแนวทางอื่นที่ไม่ใช้ประโยชน์ในการครอบครองที่ดิน ที่จะสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศได้ ทั้งมาตรการทางบีโอไอหรือแม้แต่การลดอัตราภาษี ซึ่งนักลงทุนจะได้ประโยชน์เช่นเดียวกัน
ผศ.ดวงมณี เลาวกุล
คณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ป ระเทศไทยจากการศึกษาวิจัยพบว่ามีการกระจุกตัวของการถือครองที่ดินค่อนข้างสูง ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ ที่เป็นโฉนดที่ดิน คน 10% ถือครองที่ดินไปแล้ว 60% คนอีก 90% ถือครองไปแล้วรวมกันอยู่ที่ 40% ของที่ดินที่เป็นโฉนด ตรงนี้ยังไม่รวมคนที่ยังไม่มีที่ดินทำกินถือครอง สะท้อนให้เห็นว่ามีการกระจุกตัวของการถือครองที่ดินอยู่แล้ว การที่ให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดิน ควรที่จะคิดให้รอบคอบว่ารัฐบาลจะมีนโยบายอย่างไรที่จะช่วยคนที่ยากจนหรือคนผู้ด้อยโอกาส สำหรับการที่กำหนดว่าเงินลงทุนจำนวน 40 ล้านบาท เป็นการกำหนดมาตั้ง 20 ปีแล้ว ตามจริงถ้าจะกำหนดการลงทุน อาจจะต้องกำหนดเงินลงทุนให้มากกว่านี้ แล้วระยะเวลาที่กำหนดไว้คือ 5 ปี แต่ไปลดเหลือแค่ 3 ปี ซึ่งเวลาค่อนข้างน้อยสำหรับการให้ลงทุน 3 ปี รวมถึงการซื้อที่พัก ซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในการกำหนดให้ซื้อโซนที่เป็นที่พักอาศัยต้องไปดูว่าพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตพื้นที่อนุรักษ์ หรือเป็นโซนที่พักอาศัยของคนไทย ถ้าซื้อไม่ได้บอกจำนวน แต่พื้นที่ไม่เกิน 1 ไร่ ถ้าสำหรับการอยู่พักอาศัยจริงที่เดียวน่าจะพอหรืออาจไปซื้อพื้นที่ต่างจังหวัดก็ไม่ควรเกิน 2 หน่วย ถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ควรจะอยู่ในที่เดียวตรงนี้ซึ่งไม่ได้มีการพูดถึงว่ากำหนดเท่าไหร่ อย่างไร
ประเด็นเรื่องความรัดกุม สมมุติว่าเป็นโครงการบ้านจัดสรร ต่างชาติถือครองในโครงการนั้นได้ไม่เกิน เช่น 30% เพื่อให้คนไทยถือครองโครงการนั้นได้ไม่อย่างนั้นจะมีโครงการบ้านจัดสรรทำสำหรับขายให้ต่างชาติทั้งหมด อีกส่วนหนึ่งคือรัฐบาลควรที่จะต้องจัดการคือที่ดินที่เป็นตัวแทน ปัญหาที่มากกว่าการที่ให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินเหล่านี้คือการถือครองที่ดินโดยตัวแทนซึ่งเข้าใจว่ามีค่อนข้างมาก รัฐบาลไม่ได้ให้ความสำคัญตรงนี้ ไม่ได้เข้าไปจัดการกับปัญหาเหล่านี้ รวมทั้งการดูแลผู้ด้อยโอกาส คนยากจนให้เข้าถึงที่ดินได้ ให้มีที่ดินทำกินและที่อยู่อาศัยได้
สำหรับกรณีศึกษาต่างประเทศ ในประเทศที่พัฒนาแล้วสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ เช่น สหรัฐอเมริกา มีพื้นที่เยอะ สถานะทางเศรษฐกิจดีกว่าเรา ประเทศเหล่านี้ให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้ แต่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ ส่วนอังกฤษก็มีการเก็บภาษีที่ดิน 1-3% สหรัฐอเมริกามีการเก็บภาษีผลกำไรจากส่วนต่างของหลักทรัพย์ เวลาที่ต่างชาติขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องจ่ายภาษีกำไรจากการขาย เช่น การหักภาษี ณ ที่จ่ายไป 15% ของราคาซื้อทรัพย์สิน คือต้องมีการเก็บภาษีพวกนี้ด้วย ในขณะที่ประเทศต่างๆ ในแถบเอเชียยังไม่ได้ให้สิทธิในการซื้อ
ทวิสันต์ โลณานุรักษ์
อดีตเลขาธิการหอการค้าภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และอาจารย์พิเศษคณะวิทยาการจัดการ
มหาวิทยาลัยราชภัฏนครราชสีมา
ก ารประกาศใช้กฎกระทรวงนี้จะทำให้มีผลกระทบต่อประเทศไทยเป็นอย่างมาก ที่เห็นได้ชัดตอนนี้อย่างน้อย 2 ด้าน ได้แก่ 1.ถ้าไทยขายที่ดินให้ต่างชาติถือครองได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยปริยาย เพราะการซื้อไม่ใช่การเช่าที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเราอยู่ ดังนั้น เมื่อเขาซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว ย่อมมีสิทธิในที่ดินผืนนั้นๆ จะห้ามใครเข้าไปก็ย่อมได้เพราะเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล นี่คือปัญหาที่จะตามมา รัฐบาลจะสามารถยอมรับในสิทธิดังกล่าวได้หรือไม่ 2.การขายที่ดินในพื้นที่เขตเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติ จะมีมูลค่าเพิ่มอย่างไม่จำกัด ไม่เป็นผลดีแน่นอน ยกตัวอย่างที่ดินบางย่านในกรุงเทพมหานคร เพียง 50 ตารางวา ราคาพุ่งสูงถึง 100 ล้านบาทก็มี ส่วนตัวเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ถ้าเขาซื้อย่านเศรษฐกิจสำคัญๆ ไว้เหมือนการลงทุนเพื่อเก็งกำไร เขาก็ทำได้ ประเทศที่เขามีค่าเงินต่างกับไทยยิ่งทำได้ง่าย ยกตัวอย่างค่าเงินดอลลาร์ 1 ดอลลาร์ เท่ากับ 38 บาทไทย เป็นต้น หากเอาเงินมาลงทุนซื้อไว้โอกาสทำกำไรก็มีสูงมาก แม้จะเขียนกฎหมายห้ามโอน แต่ก็หาช่องว่างได้อย่างที่ ส.ป.ก. มีการซื้อขายกันให้เห็นอยู่ทุกวันนี้
ดังนั้น สรุปได้ว่าการออกกฎกระทรวงครั้งนี้มีผลเสียมากกว่าผลดี รัฐบาลต้องชี้แจงอย่างเป็นระบบ อย่าให้ทีมงานมาโต้ตอบเสียงคนคัดค้านแบบใบ้อารมณ์กัน เพราะคนที่คัดค้านเขาก็ใช้สิทธิในฐานะคนไทย รัฐบาลควรรับฟังเสียงทุกฝ่าย ซึ่งเรื่องนี้มีผลกระทบระยะยาวแน่นอน รัฐบาลต้องตัดสินใจให้รอบคอบมากที่สุด
สมชาย ภคภาสน์วิวัฒน์
นักวิชาการอิสระด้านเศรษฐศาสตร์และการเมือง
เ รื่องนี้เป็นเรื่องที่หลายประเทศ อาทิ ยุโรป มีการดำเนินการในลักษณะนี้มานานแล้ว แต่หากถามว่าร่างกฎกระทรวงดังกล่าวเหมาะสมขนาดไหน ผมคิดว่าหัวใจสำคัญของเรื่องนี้คือการสร้างรายได้ หรือการเสริมสร้างขีดความสามารถทางการแข่งขันให้ภาคธุรกิจในประเทศ และการสร้างรายได้ในเชิงการท่องเที่ยว ในเรื่องของการส่งเสริมขีดความสามารถทางการแข่งขันของไทยมีความสำคัญเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะเรื่องการส่งเสริมด้านศักยภาพ ทั้งในเรื่องเทคโนโลยีและเอไอ อยากให้ดึงนักลงทุนกลุ่มนี้เข้ามา เพื่อเสริมสร้างความสามารถให้กับคนในประเทศต่อไป ต่อมาคือในเรื่องของการกระตุ้นเศรษฐกิจในเชิงโครงสร้าง หรือในเรื่องการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งเป็นพื้นที่สำคัญที่ช่วยดึงดูดนักลงทุน หรือการดึงดูดให้เข้ามาซื้อพันธบัตรในประเทศไทย ซึ่งสิ่งเหล่านี้ถือเป็นการพัฒนาในเชิงโครงสร้าง
รวมทั้งต้องการให้ใช้ร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นตัวดึงดูดนักท่องเที่ยว ที่ไม่ใช่นักท่องเที่ยวธรรมดา โดยอยากให้เจาะนักท่องเที่ยว หรือกลุ่มวัยเกษียณ เพราะคนกลุ่มนี้เมื่อเข้ามาแล้วจะใช้เวลาอยู่ในประเทศนานกว่านักท่องเที่ยวปกติ แต่ทั้งหมดนี้รัฐบาลต้องมีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจนเพื่อไม่ให้สร้างผลกระทบต่อชาวบ้าน หรือต้องกำหนดขอบเขตในการซื้อที่ดินว่าสามารถซื้อตรงไหนได้บ้างเพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในอนาคตต่อไป สิ่งที่น่ากังวลคือต่างชาติที่อยู่ในกลุ่ม Digital Nomad ผมไม่เห็นด้วยที่จะให้กลุ่มเหล่านี้เข้ามาตั้งถิ่นฐาน หรือต้องยื่นข้อเสนอให้กับคนกลุ่มนี้เข้ามาอยู่ในเมืองไทยในระยะยาว เพราะโดยปกติคนกลุ่มนี้เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในระยะสั้นๆ เท่านั้น จึงมองว่าไม่มีความจำเป็นและรัฐบาลควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนด้วย หากจะดึงกลุ่มไหนเข้ามาสักกลุ่ม แนะนำให้ดึงกลุ่มคนเกษียณเข้ามาเพราะมีกำลังซื้อและสามารถช่วยส่งเสริมภาคการท่องเที่ยวของไทยได้อีกด้วย
ส่วนกรณีที่ฝ่ายค้านกล่าวหาการกระทำของรัฐบาลถือเป็นการโกงชาตินั้น มองว่าไม่ต้องกลัวในประเด็นนี้เลย เพราะหากรัฐบาลมีการกำหนดที่ชัดเจนยังไงก็ไร้ปัญหา ยกตัวอย่างผมเคยไปอยู่ที่ยุโรป ผมมีสิทธิที่จะซื้อบ้านได้เช่นกัน แต่พอเมื่อย้ายกลับไทยบ้านหลังนั้นทำการขายทันที ดังนั้น หากรัฐบาลให้ข้อกำหนดใกล้ๆ กัน ไม่ต้องกลัวว่าต่างชาติจะเข้ามาครอบงำ แต่หากต่างชาติมีจำนวนเข้ามาอาศัยมากเกินกว่าปกติจนกระทบกับคนในประเทศ สามารถปรับแก้กฎเกณฑ์ได้ทันทีเพราะอำนาจอยู่ในมือของรัฐบาล ซึ่งวิธีนี้ออสเตรเลียก็ใช้
ดังนั้น หากเราสามารถทำได้มีการดึงคนเข้ามาพัฒนาศักยภาพแและขีดความสามารถของประชากรในประเทศไทย ก็จะเป็นแรงส่งช่วยให้เราสามารถเติบโตเป็น 5% และสามารถลดจุดอ่อนของไทยที่ตอนนี้ด้านเศรษฐกิจขยายตัวต่ำสุดเป็นเบอร์ 9 ของอาเซียนได้ต่อไป
