พีระพงศ์ จรูญเอก มาร์กจุดเทกออฟ บูม‘อสังหาฯไทย’

หมายเหตุ – บทสัมภาษณ์นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย หนึ่งในวิทยากรเวทีสัมมนา Thailand : Take Off ที่ทางมติชนจัดขึ้น ที่โรงแรม พูลแมน คิง เพาเวอร์ รางน้ำ กรุงเทพฯ วันพุธที่ 21 มิถุนายนนี้

⦁ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
เป็นปีแห่งการฟื้นตัว จากที่เราเปิดประเทศ โควิดซาลงเมื่อปี 2565 เริ่มเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่ไตรมาส 3 และไตรมาส 4 จนถึงปัจจุบัน ทำให้เศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ รวมไปถึงการจ้างงานดีขึ้น ผมว่าเศรษฐกิจปี 2566 เรื่องท่องเที่ยวบวกกับภายในประเทศค่อนข้างโอเค อาจมีความกังวลการส่งออกที่เราส่งออกค่อนข้างมาก เช่น ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ รถยนต์ ผลิตภัณฑ์อาหาร ซึ่งปีนี้มีความท้าทายจากการบริโภคของโลก (Global Consumption) ทำให้ดีมานด์ลดลง เศรษฐกิจโลกไม่ค่อยดี หลังจากที่บูสต์อัพในช่วงโควิดมีการทำคิวอี (มาตรการกระตุ้น-เติมเงินเข้าระบบ) ทำให้หลายประเทศในซีกตะวันตกฟื้นตัวเร็วเกินไป เริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อชะลอ อย่างอเมริกาขึ้นทีเดียว 5% ทำให้กำลังซื้อเริ่มฝืดเคืองลง

ส่วนตัวยังมองว่าถึงการบริโภคของโลกไม่ดี แต่เศรษฐกิจในประเทศดี มันส่งผลถึงคนไทยเยอะกว่า ถ้าเป็นส่งออก ส่วนใหญ่เราใช้เครื่องจักร แรงงานเยอะ เศรษฐกิจที่มาจากเรื่องการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ ส่งผลถึงคนไทยเกือบทั้งประเทศ ผมยังคิดว่าอสังหาริมทรัพย์น่าจะได้รับประโยชน์จากตรงนี้ วันนี้เริ่มมีการจ้างงาน เป็นสัญญาณอย่างหนึ่งว่าอสังหาฯจะดีตามเศรษฐกิจ เพราะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่เขาต้องการบ้าน สร้างครอบครัว

ยังมีดีมานด์พิเศษอีกก้อนมาจากต่างประเทศ นักท่องเที่ยวจีนหรือชาติอื่น อย่างรัสเซียที่ซื้อคอนโดมิเนียมกับวิลล่าในภูเก็ตเยอะมาก จะเป็นอีกก้อนทำให้ภาพรวมอสังหาฯปีนี้อาจจะมีการเติบโตได้ถึง 5-10% ก้อนใหญ่มาจากธุรกิจคอนโดมิเนียม หลังหดตัวสูงช่วงโควิด ส่วนบ้านจัดสรรค่อนข้างไปได้ดี แต่ปีนี้คงชะลอตัว ส่วนคอนโดมิเนียมจะเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯในเมืองไทยไปต่อได้

⦁ปัจจัยกังวลและปัจจัยเสริมอยากให้ผลักดัน
การยกเลิกมาตรการ LTV ที่ช่วงโควิดให้กู้ซื้อบ้านหลังที่สองและหลังที่สามได้ 80-90% ตอนนี้เหลือ 70-80% ยกเลิกเร็วไปนิดหนึ่ง คนยังมีความต้องการอยากได้คอนโดมิเนียมใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนลูก ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ อยากฝากถึงรัฐบาลใหม่ ในฐานะเป็นนายกสมาคมอาคารชุดไทยด้วยและเห็นปัญหาตรงนี้ อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ช่วยผ่อนเกณฑ์ LTV ถ้าเป็นไปได้อยากให้กลับมาผ่อนผันอีกรอบตั้งแต่กลางปี 2566 ถึงสิ้นปี 2567 ปัจจุบันกำลังซื้อฟื้นตัวจริง แต่ยังเปราะบาง เพราะเริ่มฟื้นตัวอยากให้สนับสนุนตรงนี้ เพราะอุตสาหกรรมอสังหาฯช่วยสร้างจีดีพี (ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ) ให้กับประเทศได้ 4-5 รอบ ทุกอย่างที่ทำได้ประโยชน์กันหมด ทั้งวัสดุก่อสร้าง ภาคก่อสร้าง การเงิน

ส่วนลูกค้าต่างชาติ อยากขอเรื่องใหม่ของรัฐบาลเก่า เดิมให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ดูแล้วสูงไป เกิดประโยชน์น้อย สิ่งที่ต้องการคืออยากให้มาซื้อคอนโด และได้วีซ่าเป็นระยะ 3-5 ปี เช่น ซื้อ 3 ล้านบาทอยู่ได้ 3 ปี ซื้อ 5 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ได้ 5 ปี มองว่าช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นได้ เมื่อต่างชาติมาอยู่ 3-5 ปีจะกระตุ้นการบริโภคในประเทศ ค่าครองชีพของต่างชาติมาอยู่ในไทย ปีหนึ่งใช้จ่ายหลายแสนถึงหลักล้านบาท เคยขายคอนโดให้ต่างชาติได้ปีหนึ่งหลายหมื่นยูนิต สมมุติซื้อ 20,000-30,000 ยูนิต นำมาคำนวณค่าใช้จ่ายครอบครัวละ 5 แสนบาท จะได้ 50,000 ล้านบาทแล้ว เป็นจีดีพีใหม่ที่น่าจะส่งเสริมประเทศได้โดยตรง ส่วนบ้านจัดสรรต่างชาติยังซื้อไม่ได้ตลาดบ้านหรูที่เปิดโครงการกันมาก เกรงว่าจะเปิดมากเกินไป ก่อนหน้านี้มีขายให้คนจีนผ่านระบบนอมินี วันนี้เห็นชัดว่าไม่ถูกต้อง ถ้าจะไปพัฒนาโครงการต้องไม่สนใจดีมานด์ตรงนี้

⦁ความกังวลการเมืองต่อกำลังซื้อและการลงทุน
ยอมรับว่ามีความกังวลตรงนี้ โดยเฉพาะทางออริจิ้นมีร่วมหุ้นกับดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติ ทั้งญี่ปุ่น ฮ่องกง เกาหลีใต้ และอีกหลายประเทศ รวมถึงพาร์ตเนอร์ไทย สิ่งที่ไม่อยากเห็นเลย คือ ความขัดแย้งทางการเมืองที่นำไปสู่วิถีทางเริ่มมีการประท้วง ออกมาชุมนุมท้องถนน อยากให้อยู่ในกรอบกติกา กฎระเบียบ เกณฑ์ประชาธิปไตย อยากให้พรรคการเมืองที่มีเสียงข้างมากเร่งจัดตั้งรัฐบาล ทำให้เกิดความมั่นใจของคู่ค้าในหลายประเทศ หรือคนไทยเองที่จะลงทุน ทำให้ปีนี้ฝ่าฟันอุปสรรคอย่างอื่นไปได้ด้วยดี มีรัฐบาลมาจากการเลือกตั้งและเข้มแข็ง อยากให้เห็นภาพนี้ในเร็ววัน

⦁จุดเทกออฟของอสังหาฯและประเทศไทย
ในระยะสั้น ถ้าจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากคะแนนเสียงมติประชาชนส่วนใหญ่ได้สำเร็จ ตรงนี้เป็นจุดเทกออฟแล้ว กาลงทุนจะกลับมาทั้งทางตรงและทางอ้อม เช่น ภาคอุตสาหกรรมที่รออยู่ อยากมาตั้งโรงงาน อยากขยายการผลิตรถยนต์ไฟฟ้า (อีวี) ซึ่งมองว่าเราเป็นศูนย์กลางของอีวี ส่งออกรถพวงมาลัยขวา ตรงนี้เป็นคีย์หลักของประเทศไทยที่เป็นเครื่องยนต์สันดาป ตรงนี้มันไปต่อได้แล้ว เพราะค่ายใหญ่ๆ จากเมืองจีนมาตั้งเมืองไทยหมดแล้ว และซัพพลายเชนเราสะดวกมากในการเป็นประเทศส่งออกรถยนต์อีวีในภูมิภาคนี้ และมีดีมานด์พอสมควร อยากให้เร่งกระตุ้นตรงนี้หลังจากปัญหาการเมืองจบ แม้กระทั่งคนไทยเองที่รอการลงทุนใหม่ ถ้าจัดตั้งรัฐบาลเสร็จ ไม่มีการชุมนุม บริษัทชั้นนำต่างๆ ในประเทศไทยพร้อมจะกระตุ้นเศรษฐกิจ

⦁อีก 3-5 ปีนวัตกรรมใหม่ในตลาดอสังหาฯ
โฮมออโตเมชั่น (ระบบบ้านอัจฉริยะ) บ้านสั่งการด้วยระบบคอมพิวเตอร์ ด้วยเสียงและเทคโนโลยีต่างๆ จะเข้ามาช่วย สามารถเปิดไฟ ปิดแอร์ ผ่านระบบมือถือ และบ้านที่จะมาพร้อมกับการช่วยแก้ปัญหาชีวิตของคน หรือเรียกว่าลิฟวิ่งโซลูชั่นที่จะตามมา เช่น บ้านมีบริการผู้สูงอายุ เฮลธ์แคร์ หรือการดูแลสัตว์เลี้ยง (pet care) วันนี้โปรดักต์เราก้าวไปไกลแล้ว เหลือการบริการจะมาพร้อมกับการขายอสังหาฯ ซึ่งออริจิ้นมีอสังหาฯในหลายรูปแบบ ทั้งการพาณิชย์ พักอาศัย ลงทุน ดูแลสุขภาพ รีไทร์เมนท์โฮม ซีเนียร์โฮม เราทำเรื่องเป็นดีมานด์เฉพาะมากขึ้น มองว่าการขยายทั้งบ้านและการบริการจะมาตอบโจทย์การใช้ชีวิตลูกค้าและเป็นเมกะเทรนด์ของทั้งประเทศไทยและของโลก

เมื่อเทียบกับเทรนด์โลกประเทศไทยติดระดับท็อปของโลก เพราะเราเปิดรับเทคโนโลยีและวัฒนธรรมตลอดเวลา จะเห็นว่าผู้ใช้งานโซเชียลเน็ตเวิร์กไทยจะติดระดับโลก ทั้งเฟซบุ๊ก ติ๊กต็อก การทำดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ถ้าใครมองว่าอยากขายสินค้าและบริการให้ได้มากๆ การทำโซเชียลออนไลน์มาร์เก็ตติ้งจะเห็นผลเร็ว และเป็นดัชนีอย่างหนึ่งว่าคนไทยเป็นคนที่ปรับตัวได้ไว ตื่นตัวกับเทคโนโลยี และอินเทรนด์ตลอดเวลา

⦁อสังหาฯไทยในสายตาต่างชาติยังน่าลงทุน
ผมว่าน่าลงทุนมากๆ ผลตอบแทนน่าดึงดูด ได้ผลตอบแทนจากการเช่า 4-6% ในแต่ละแอเรีย เช่น เมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต พัทยา อาจได้ระดับ 8-10% ถือว่าได้ผลตอบแทนสูง ถ้าเทียบกับต่างชาติ อีกด้านหนึ่งได้มาเที่ยวเมืองไทย หรือบางทีซื้ออยู่ด้วย ลงทุนด้วยในโครงการเดียวกัน มาเป็นฮอลลิเดย์โฮม หนีหนาวมาอยู่ 6 เดือน จากเดิมอยู่ 4 เดือน ตอนนี้ฤดูหนาวบางประเทศยาวนานขึ้นเป็นผลจากเรื่อง climate change

ผมว่าทั้งอารมณ์และเหตุผลมันได้ทั้งคู่แล้ว เหตุผลคือตัวเลขดี ผลตอบแทนใช้ได้ อารมณ์คือมาแล้วมีความสุข ยังไงอสังหาริมทรัพย์ไทยกับผู้ซื้อต่างชาติจะไปต่อได้อีกไกล คนจะมาอยู่ในบ้านเราอีกเยอะ มีผลวิจัยจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) อีก 5 ปีข้างหน้า จำนวนนักท่องเที่ยวจะมากกว่าประชากรคนไทย โดยเข้ามาระยะสั้นอยู่โรงแรม ระยะกลางอยู่อพาร์ตเมนต์ ระยะยาวซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ คงมีอีกมาก

สำหรับสัดส่วนมองว่าซื้อลงทุนปล่อยเช่าเริ่มมีมากขึ้นทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่ง 5 ชาติมาซื้อมากสุดมีจีน ฮ่องกง อเมริกา อังกฤษ ช่วงหลังมีรัสเซียติดท็อป 5 แล้ว โดยจังหวัดที่นิยมซื้อ อันดับหนึ่งคือกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา ส่วนเมืองรองต้องรออีกสักพักสำหรับตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่คนไทยผมว่ามาแล้วเมืองรอง หลังเริ่มมีสีสันมากขึ้น มีคาเฟ่เก๋ๆ มีจุดขายใหม่ๆ คนที่เป็นนักท่องเที่ยวเป็นเอฟซีประเทศไทย เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย จะเริ่มมาเที่ยวเมืองรอง เหมือนเราไปเที่ยวญี่ปุ่น ไม่ได้ไปแค่โตเกียว โอซาก้า แต่ไปเมืองใหม่ๆ กัน และต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่พอไม่ได้มาอยู่จะปล่อยเช่าบ้าง แต่จุดประสงค์แรกๆ จะเหมือนเราซื้อคอนโดหัวหิน พัทยา เขาใหญ่ ซื้อไว้เป็นฮอลลิเดย์โฮม ซื้อไว้เป็นแอสเสท เพื่อลงทุนในภาวะเงินเฟ้อได้ เพราะอสังหาฯราคาขึ้น 5-10% ต่อปี

⦁มองอนาคตธุรกิจอสังหาฯ
การทำธุรกิจอสังหาฯไม่ได้ง่าย ยากขึ้นทุกปีแต่สถานการณ์ต่างกัน เพราะดีมานด์ไม่ได้เพิ่ม ยกเว้นดีมานด์ต่างประเทศ ถ้าหากต่างประเทศเพิ่มได้มันก็จะดี ส่วนรูปแบบพัฒนาไม่ต่างกันมาก อย่างคอนโดสร้างออกมาหน้าตาคล้ายกัน ก็ต้องเพิ่มการบริการ ต้องแก้เป็นจุดๆ พยายามไปโลเกชั่นใหม่ๆ ไปก่อนเขาหน่อย จะได้เปรียบ

ถ้าไม่มีต่างชาติมาช่วย อีก 15-20 ปีคงจะอิ่มตัว เหมือนที่ญี่ปุ่น ซึ่งพาร์ตเนอร์เราเจอมาแล้ว ขายได้เท่าเดิมทุกปี ไม่มีโต ขอแค่เมนเทนได้ก็พอ เขาเลยนำเงินมาลงทุนในไทย ส่วนไทยเองยังดูว่าจิ๊กซอว์เรายังมีอยู่ มีความนิยม มีคนสนใจมาอยู่เยอะ ส่วนรูปแบบต้องค่อยๆ ปรับไป ตอนนี้มีคนอายุเฉลี่ย 40 ปีถ้าอายุ 50-60 ปี ที่อยู่อาศัยเชิงสุขภาพก็ต้องมาแรง ต้องปรับรูปแบบเป็นลีสโฮม แทนที่จะทำเหมือนเดิม ทำโรงพยาบาลขนาดเล็กเข้าไปด้วย เป็นคอมมูนิตี้ในโครงการ ซึ่งออริจิ้นได้เริ่มทำแล้ว