| ที่มา | คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
ไม่รู้ข่าวดีหรือข่าวร้าย ปีนี้เราเห็นทำเลเจ็ดชั่วโคตรเกิดขึ้นจริง
จั่วหัวข้อแรงขนาดนี้ข้อมูลต้องจำมาจากคนอื่นอยู่แล้วล่ะ ขอยกเครดิตทั้งหมดให้กับ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ตัวองค์กรนี้อย่างเก่งไม่น่าจะเกิน 20 ปี เพราะตั้งขึ้นมาหลังจากประเทศไทยผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ฟองสบู่วงการอสังหาริมทรัพย์ในยุคนั้นเป็นต้นเหตุวิกฤตเศรษฐกิจ
สาเหตุส่วนหนึ่งเป็นเพราะเราไม่มีฐานข้อมูล หรือดาต้าเบส จนทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการตีปั่นฟองสบู่ขึ้นมา เพราะฉะนั้น REIC จึงถูกวาดภาพให้เป็นพระเอก คอยสำรวจซัพพลาย-ดีมานด์ตรงไหนเกินตรงไหนพร่อง สำหรับเป็นข้อมูลผู้ประกอบการตัดสินใจก่อนจะลงทุนสร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ตัดฉากชะแว้บเข้ามาอยู่กับลมหายใจปัจจุบัน ล่าสุด REIC เปิดตัวเลขอัตราดูดซับ (absorption rate) ฟังแล้วเข้าใจยาก แปลอีกทีว่ายอดขายเข้าใจง่ายกว่ากันเยอะ ถ้ามียอดขายสูงแสดงว่าขายดี ถ้ายอดขายต่ำแสดงว่าขายอืด เป็นต้น
คำว่าทำเลเจ็ดชั่วโคตรก็มีที่มาจากทำเลที่มียอดขายช้าหรือยอดขายอืดนั่นเอง
สถิติล่าสุด ณ ครึ่งปีหลัง 2560 ภาพรวมทั้งบ้าน-คอนโด อัตราดูดซับเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังของเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในกรณีไม่มีโครงการเปิดใหม่เลยแม้แต่ยูนิตเดียว ของเดิมที่เหลือสะสมในตลาดต้องใช้เวลาขาย 17 เดือนถึงจะหมดโครงการ โดยมีหน่วยเหลือขายรวมกัน 145,099 หน่วย
ความสำคัญคือ กทม.-ปริมณฑลมีแค่ 6-7 จังหวัด แต่กินส่วนแบ่งตลาดหรือมาร์เก็ตแชร์ของภาพรวมทั้งประเทศสูงถึง 52% ใหญ่จิงซิ
เฉพาะแนวราบหรือบ้านจัดสรร สถิติเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีต้องใช้เวลาขาย 22 เดือน ส่วนคอนโดเฉลี่ย 12 เดือน เพราะฉะนั้น ถ้าอยากรู้แนวโน้มตลาดคอนโดว่าทำเลไหนขายเร็วขายช้า ก็ต้องใช้เกณฑ์มาตรฐาน 12 เดือนมาเป็นตัวชี้วัด
สาเหตุที่โฟกัสคอนโดเป็นเพราะมีตัวช่วยคือโครงการรถไฟฟ้าหลากสี ทั้งที่เปิดบริการแล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง และรถไฟฟ้าที่ยังเป็นแผนลงทุนบนกระดาษ พบว่า 10 อันดับแรกมียอดขายอืดสุดสุดต้องใช้เวลาขายตั้งแต่ 29-107 เดือน
อึ้งไปกว่านั้นคือทำเลนนทบุรีติดโผถึง 3 อันดับด้วยกัน หนักสุดคือนนทบุรีแนวรถไฟฟ้าสีน้ำตาล แคราย-มีนบุรี จากหน่วยในผัง 1,600 ห้อง เป็นสต๊อกเหลือขาย 200 กว่าห้อง ครึ่งปีหลัง 2560 ขายได้ 13 ห้อง เท่ากับต้องใช้เวลาขาย 107 เดือน หรือ 8.9 ปี
ทำเลที่ต้องใช้เวลาขายคอนโด 96 เดือนคือนนทบุรี ในแนวรถไฟฟ้าสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน มีหน่วยในผัง 270-280 ห้อง เหลือขายแค่ 16 ห้อง แต่ครึ่งปีหลัง 2560 ขายได้เพียง 1 ห้อง
นนทบุรีอีกทำเลคือแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน มีหน่วยในผัง 12,000 กว่าห้อง เหลือขาย 3,700 ห้อง ขายได้ 300 กว่าห้อง ใช้เวลาระบาย 69 เดือน หรือ 5.7 ปี
สมุทรปราการ แนวรถไฟฟ้าสีเขียวไปบางปู ใช้เวลาระบาย 79 เดือน หรือ 6.6 ปี จาก 4,600 กว่าห้อง เหลือขายเกือบ 1,600 ห้อง ขายได้ใหม่ 120 ห้อง
เขตในเมือง-กลางเมืองอย่าคิดว่าจะขายดีเสมอไป REIC บอกว่าทำเลสีลม-สาทร-บางรัก แนวรถไฟฟ้าสีเทา วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ ใช้เวลาขาย 43 เดือน หรือ 3.6 ปี จากหน่วยในผัง 720 ห้อง เหลือขาย 150 ห้อง ขายได้ 20 ห้อง
