| ที่มา | คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
เหมือนถูกหักหลัง กำลังซื้อง่ายขายคล่อง แบงก์ชาติออกมาสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
รำพึงรำพันแบบนี้ต้องเป็นผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียมแน่ๆ เลย ผู้บริโภคอย่างเราๆ ท่านๆ ก็เลยคิดว่าไกลตัว ชิมิ
อยากจะบอกว่าเวลาผู้ประกอบการออกกฎระเบียบหรือแข่งขันกันเอง ฝนตกไม่ทั่วฟ้า กระทบเป็นหย่อมๆ
แต่รอบนี้เป็นถึง “แบงก์ชาติ” เชียวนะ ขยับอะไรนิดเดียวเขาเรียกว่าฝนตกทั่วฟ้า ผู้ดี-ผู้ร้ายโดนหมด
ความจริงซีรีส์ปักกิ่ง-ชิงเต่า 2018 ยังมีข้อมูลหยิบมาเมาธ์มอยได้อีกแต่ต้องพักไว้ก่อน ประเทศไทยกำลังมีเรื่อง talk of the town จากกรณีแบงก์ชาติหรือ “ธนาคารแห่งประเทศไทย” ออกมาฟาดหัวฟาดหางใส่วงการอสังหาฯ
เรามาเล่นเกม 20 คำถามกันดีกว่า คำถามแรก แบงก์ชาติขี้ตกใจเกินเหตุหรือเปล่า เหลือบดูยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ โตเอ๊าโตเอา ปีที่แล้ว (2560) อยู่ที่ 6.33 แสนล้านบาท
ปีนี้ (2561) มีคนแอบพยากรณ์ว่าจนถึงสิ้นปี ระวังไว้เถอะเผลอๆ จะทะลุ 7 แสนล้าน บางสำนักพยากรณ์แบบเพลย์เซฟ ยอดปล่อยสินเชื่อปีนี้น่าจะเห็นเกิน 6.5 แสนล้านบาท
คำถามต่อมา มันเกี่ยวอะไรกับแบงก์ชาติด้วย …แหม๋ เกี่ยวข้องทางตรงเลยค่ะ เพราะทั่นเป็นผู้คุ้มกฎให้กับธนาคารและสถาบันการเงินประเภทอื่นๆ เวลาเห็นอะไรน่าเคลือบแคลงก็ต้องลุกขึ้นมาทำอะไรสักอย่าง
ต้นเหตุที่ทำให้แบงก์ชาติขี้หดตดหายในตอนนี้ (ขออภัยใช้คำอธิบายแบบบ้าน บ้านไปหน่อย) มาจากปัญหาหนี้เสียหรือ NPL-non performing loan ขาขึ้น เคยอยู่ 2% กว่าๆ ตอนนี้เกิน 3% กลางๆ ไปแล้ว
ข้อมูลเชะ เชะ คือ จาก 2.5% เพิ่มเป็น 3.39% ในที่นี้ต้องเข้าใจให้ตรงกันเสียก่อนว่าเป็นหนี้สินเชื่อในฝั่งของ “ผู้กู้รายย่อย” ก็คือประชาชนทั่วไปนี่แหละ
คำถามต่อมาคือ หนี้เสียแค่ 2-3% จะตื่นเต้นอะไรกันนักกันหนา ลองเปรียบเทียบสินเชื่อรายย่อยอีก 3 ประเภทจะพบว่า หนี้เสียเงินกู้ส่วนบุคคล 2.54% บัตรเครดิต 2.42% ลีสซิ่งหรือสินเชื่อรถยนต์ 1.52%
พอจับตัวเลขหนี้รายย่อยมาวางบนบรรทัดเดียวกัน โอเค เข้าใจแหละว่าหนี้เสียของอสังหาฯ โตกว่าอย่างมีนัยสำคัญ (น้ำเสียงเริ่มพูดเหมือนคนแบงก์ชาติแล้ว-ฮา)
จะว่าไปแล้วคำว่าแบงก์ชาติก็คือแบงก์ชาติ คนอื่นเถียงยังไงก็ชนะยาก และอีกอย่างทั่นติดตามปัญหาหนี้เสียและเริ่มได้กลิ่นตุตุมาตั้งแต่ไตรมาส 3/60 หรือ 1 ปีเต็มมาแล้ว คงคิดว่าได้เวลาลงดาบกันสักที
คำถามต่อมา อะไรคือกลิ่นตุ ตุ ของปัญหาหนี้เสียอสังหาฯ โห๋ย คราวนี้เหตุผลพรั่งพรูเป็นกระบุง 1.ดอกเบี้ยต่ำทำให้สร้างปัญหาใหม่เพราะมีคนอยากค้ากำไรจากความต่ำเตี้ยของดอกเบี้ยนี่แหละ (โทษลุงตู่ดีไหม?)
2.การประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าความเป็นจริง คำพูดนี้ท่านผู้ว่าการ “ดร.วิรไท สันติประภพ” พูดบนเวทีต่างกรรมต่างวาระ เข้าใจว่าหมายถึงแบงก์เอกชนทั้งหลาย เวลาประเมินสินเชื่อบางครั้งแอบหยวนๆ กับลูกค้า อะไรประมาณนี้
3.ปัญหาดีมานด์เทียม ซึ่งแบงก์ชาติชี้เป้าไปที่การซื้อคอนโดมิเนียมตรงๆ ว่าตอนหลังไม่ได้ซื้ออยู่อาศัย แต่ซื้อเพื่อปล่อยเช่ากับซื้อเพื่อเก็งกำไรเยอะขึ้น
หล่นคำว่า “นักเก็งกำไร” ขึ้นมาเมื่อไหร่ ได้ฟังเสียงร้องยี้ไปทั้งวงการ ในที่นี้ขอเรียกว่า “ผู้ร้าย” ก็แล้วกันค่ะ
คำถามคือ แล้วมันเกี่ยวข้องอะไรกับ “ผู้ดี” อย่างเราๆ ท่านๆ ด้วยล่ะ โฟกัสให้ชัดก็คือ ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยที่เรียกว่าเรียลดีมานด์ เพราะซื้อแล้วรับโอนและอยู่อาศัย เงินกู้ก็ผ่อนจนครบไม่บิดพลิ้ว ไม่สร้างหนี้เสีย
ตำนานหนี้เสียมีอยู่ว่า สมัยวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เป็นต้นทางทำให้วิกฤตเศรษฐกิจลามไปทั้งโลก เขาก็เลยเอาเมนูต้มยำกุ้งรสแซ่บของไทยไปตั้งเป็นชื่อวิกฤตเศรษฐกิจในยุคนั้น เพื่อประจานว่าไทยเป็นต้นเหตุ
ต้มยำกุ้งทำให้แบงก์ชาติออกกฎเรื่อง LTV ในที่นี้ไม่ใช่ TV รุ่นใหม่แต่เป็นมาตรการเกี่ยวกับเงินดาวน์ คำศัพท์ยากๆ ของเขาคือ LTV-loan to value
อธิบายง่ายๆ ซื้อบ้านตีราคา LTV 95% หรือแบงก์ให้กู้ได้แค่นี้ หมายความว่าอีก 5% ลูกค้าหรือผู้ซื้อต้องควักกระเป๋ามาวางเงินดาวน์ ในทำนองเดียวกัน ซื้อคอนโดตีราคา LTV 90% ผู้ซื้อต้องควักเงินดาวน์ 10%
ต่อมามีวิกฤตอะไรอีกสักอย่างนี่แหละ แบงก์ชาติก็เติมกฎขึ้นมาอีกว่าการซื้อราคาเกิน 10 ล้านบาท LTV แค่ 80% เช่น ราคา 10 ล้าน ปล่อยกู้ได้แค่ 8 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์ 2 ล้าน หรือ 20%
รอบนี้แว่วมาว่าแบงก์ชาติอาจแตะเรื่อง LTV จากเดิมซื้อบ้านต้องดาวน์ 5% ซื้อคอนโดต้องดาวน์ 10% อาจเพิ่มข้อบังคับทางตรงทางอ้อมให้วางเงินดาวน์มากกว่าเดิม
สรุปอีกที ปัญหาฟองสบู่อสังหาฯ ปี 2561 จากสมการหนี้เสียพุ่ง+นักเก็งกำไร “ผู้ดี” หรือลูกค้าเรียลดีมานด์อาจถูกเช็กบิลเหมาเข่งแบบไม่รู้เนื้อรู้ตัว
