คอลัมน์ ฟรีสตไล์เรื่องบ้าน-บ้าน : จีนเอฟเฟกต์

ที่แท้ “ลูกค้าจีน” ทำอสังหาฯไทยนิสัยเสีย

เก็บตกงานสัมมนา “ส่องอสังหาฯ 2019” เจ้าภาพคือหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจร่วมกับกลุ่มแกรนด์โฮม จัดขึ้นเมื่อบ่ายวันพฤหัสบดี 29 พฤศจิกายน 2561 ที่ผ่านมา

“คุณเต-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เฉลยคำตอบที่สงสัยมานานแล้วว่าทำไมคอนโดแพ้ง แพง

ตามปกติ การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องการทำเพื่อขายกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเรียลดีมานด์

คำว่าลูกค้าเรียลดีมานด์คือซื้อบ้านซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อต้องการพักอาศัยเอง ต้องการพักอาศัยจริง ในอดีตบอกว่าลูกค้ากลุ่มนี้มีสัดส่วนเกิน 80-90% ขึ้นไป

มีเพียงส่วนน้อยที่ซื้อเก็งกำไรกับซื้อลงทุนให้เช่า ไม่ถึง 20%

ต่อมา คอนโดในเมืองเริ่มบูมเพราะตอบโจทย์เรื่องการเดินทาง หลายครอบครัวจึงหาทางออกมีบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ชานเมือง แล้วซื้อคอนโดในเมืองเพื่อพักอาศัยในวันทำงาน ทำเลก็ซื้อหน้าที่ทำงานหรือหน้าโรงเรียนลูกนี่แหละ

อย่างไรก็ตาม คอนโดในเมืองถึงยังไงก็เน้นขายลูกค้าคนไทยเป็นหลัก

นั่นหมายความว่า ในอดีตดีเวลอปเปอร์จะซื้อที่ดินเพื่อสร้างคอนโดฯ ในราคาตารางวาละไม่เกิน 5 แสนบาท อย่างเก่งราคาขายก็ตก 1 แสนกว่าบาท/ตารางเมตร เพราะกำลังซื้อคนไทย “ยอมรับได้”

ปรากฏว่าช่วง 2-3 ปีมานี้ มีปรากฏการณ์ใหม่ สินค้าคอนโดฯ ซึ่งกฎหมายไทยเปิดช่องให้มีโควต้าลูกค้าต่างชาติสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49%

แถมมีเอเยนต์เป็นตัวกลาง ถามซื้อถามขายกันเป็นล็อต ว่ากันด้วยตัวเลขหลัก 100 ห้องขึ้นไป มีทั้งเหมายกฟลอร์ เหมาตึกเลยก็มี

คล้ายๆ กับกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติทะลักเข้าเมืองไทยอย่างไม่รู้เนื้อรู้ตัว ชาติที่โดดเด่นที่สุดคือจีน ทั้งจากจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง สิงคโปร์

ประเด็นอยู่ที่ความต้องการซื้อโฟกัสแค่ทำเลรถไฟฟ้าสายในเมืองที่วิ่งอยู่ในปัจจุบันซึ่งมีแค่ 2 สายคือ รถไฟลอยฟ้า BTS หรือสายสีเขียว กับรถไฟฟ้าใต้ดินหรือ MRT สายสีน้ำเงิน

ทำเลนอกเหนือจากนี้ ลูกค้าจีนไม่สนใจ

กลายเป็นตัวเร่งให้ผู้ประกอบการเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่ดิน เปลี่ยนวินัยในการลงทุน

คำว่า “เปลี่ยนวินัยในการลงทุน” ก็คือหันมาเน้นขายลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น ซึ่งก็คือลูกค้าจีน เพราะในช่วงนาทีทองโควต้าต่างชาติ 49% ถูกจองเต็มหมด

คำว่า “เปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่ดิน” จากเดิมอั้นราคาซื้อในเมืองไม่เกินวาละ 5 แสนบาท แต่เพื่อสนองตอบลูกค้าจีนซึ่งกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย เพราะสามารถช้อปซื้อห้องชุดราคา 2-2.5 แสน/ตารางเมตรได้สบายๆ

เหตุผลเพราะราคาตารางเมตรละ 2.5 แสนบาท เทียบกับการซื้อห้องชุดในเมืองเซี่ยงไฮ้ จะได้ทำเลที่การเดินทางอยู่ห่างตัวเมืองออกไปถึง 1 ชั่วโมง

แต่มาซื้อเมืองไทย ทำเลอยู่ใจกลางเมืองหลวง…ถูกจังเลย

เหมือนถูกมนต์สะกด บริษัทอสังหาฯไทย ทั้งบิ๊กแบรนด์ รายกลางรายเล็ก หน้าใหม่-มือสมัครเล่น แห่มาลงทุนขายคอนโดให้ลูกค้าจีน

ที่ดินในเมืองไม่ได้มีเยอะ แย่งกันซื้อจนขาดแคลน จากราคาวาละไม่เกิน 5 แสน กลายเป็นซื้อในต้นทุนวาละ 1-1.5 ล้านบาท

เป็นตัวการที่ทำให้ราคาที่ดินขึ้นกระฉูด เฉลี่ยปีละ 15-20-25%

จนลืมไปหรือเปล่าว่ากำลังซื้อคนไทยเอื้อมถึงห้องชุดตารางเมตรละ 1 แสนกว่าบาท ไม่ใช่ 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร

แต่ละโครงการขายจีนเต็มโควต้า 49%

ชีวิตที่เหลืออีก 51% จะขายคนไทยยังไง ใครจะซื้อ !

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่