คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ni hao ลูกค้าจีน

มนุษย์คอนโดทั้งหลาย ฝึกพูดภาษาจีนกันหรือยัง

เปิดปฏิทินดู อ้าว เราผ่านครึ่งปีแรกไปอย่างรวดเร็ว มีเหตุการณ์แปลกๆ เกิดขึ้นมากมาย ขำบ้าง ไม่ขำบ้าง เช่น เลือกตั้ง 24 มีนาคม แต่เพิ่งประกาศรายชื่อ ครม.-คณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2562 อีกจิ๊ดเดียวก็จะ 4 เดือน

บังเอิ๊ญ 1-2 วันก่อนหน้านี้เพิ่งได้คุยกับข้าราชการบำนาญท่านหนึ่ง เห็นบอกว่าเคยทำงานอยู่กระทรวงน้ำ พี่เขาบอกว่าผมเลือกอนาคตใหม่ แต่ผมไม่เข้าใจทำไมประชาธิปัตย์ถึงไม่ให้คุณกรณ์ (จาติกวณิช) มาเป็นรัฐมนตรีบริหารประเทศ จบข่าว

คุยกับคอหวย อันนี้ลึกซึ้งเพราะบอกว่าให้ผมเดาหวยยังง่ายกว่าเดาใจประธานาธิบดีทรัมป์ซะอีก ไม่รู้ว่าครึ่งปีหลังนางจะออกฤทธิ์ออกเดชอะไรมั่ง

เรื่องนี้คอการเมืองแจมขึ้นมาเสียงเบาๆ …คุณทรัมป์น่าจะประพฤติตัวเรียบร้อยขึ้นนะ เพราะตอนนี้เริ่มเข้าสู่ฤดูกาลรณรงค์หาเสียงรอบต่อไปของสหรัฐ

โอเค พอหอมปากหอมคอ เรากลับเข้าเรื่องกันดีกว่าค่ะ

ช่วง 6 เดือนแรกของปี 2562 สงครามการค้าโลกหรือเทรดวอร์ระหว่างสหรัฐกับจีน มวยเบอร์เดียวกัน ถล่มกันบนเวทีโลก ลูกเล็กเด็กแดงโดนหางเลขกันถ้วนหน้า ประเทศไทยเองก็เถอะ ประชากร 70 ล้านคน (ตัวเลขนี้จำคนอื่นมาพูดต่อค่ะ) เหมือนโดนเสยปลายคางเบาๆ ไปกับเขาด้วย

โดนตรงๆ คือเรื่องการส่งออก มึนตึ้บ ขายของยากอยู่แล้วดันมีโจทย์ธุรกิจเพิ่มเยอะแยะ จะเลือกข้างไหน ผลิตยังไง ขายแบบไหน ส่วนที่โดนทางอ้อมคือลูกค้ากระเป๋าหนักอย่างลูกค้าจีน กำลังซื้อก็โดนทุบซะน่วมไปเหมือนกัน

นี่คือสิ่งที่คิดและพัฒนาเป็นความกลัว …กลัวว่าลูกค้าจีนจะหายศีรษะไปจากตลาดเมืองไทย

ตัดฉากกลับมาที่ตลาดคอนโดมิเนียม มีคำถามยอดฮิตจากคนนอกวงการ คอนโดบ้านเราจะขายใครนักหนา สร้างออกมาเฉลี่ยปีละ 6-8 หมื่นห้อง

อยากรู้คำตอบให้ตามไปฟังดีเวลอปเปอร์จะเฉลยยังไง วันนี้ขออนุญาตยืมชื่อแหล่งข่าวมาทำมาหากินนะคะ “พี่มีน-โอภาส ศรีพยัคฆ์” ซีอีโอและเอ็มดีค่าย LPN พูดให้ฟังตั้งแต่สมัยผู้เขียนยังเป็นละอ่อนน้อยในวงการข่าวอสังหาริมทรัพย์ (เห็นมะ เรื่องนี้เป็นข้อสงสัยได้ทุกยุคทุกสมัย เพราะเกิดขึ้นนานมาแล้ว)

พี่มีนบอกว่าสูตรธุรกิจทำคอนโด อันดับแรกสุดไม่ใช่เรื่องจะกดราคาซื้อเหล็กซื้อปูน-วัสดุก่อสร้างยังไงให้ถูกที่สุด แต่เป็นเรื่องการศึกษาหลักประชากรศาสตร์ ทำให้พบว่าพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เป็นแหล่งจ้างงานใหญ่ที่สุดของประเทศ

ประชากรคนกรุงที่มีชื่อในสำมะโนครัวมีสัก 12 ล้านคน แต่มีประชากรแฝงมาจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงานหาเงินเลี้ยงลูกเมีย พ่อตาแม่ยาย ไหนจะกิ๊กอีกล่ะ รวมๆ กันมีคนพักอาศัยในกรุงเทพฯพร้อมกัน 16 ล้านคนตัวเลขกลมๆ

คำนวณออกมาแค่ 10% ก็ปาเข้าไป 1.6 ล้านคน ที่เป็นดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัย เอามาเปรียบเทียบกับคอนโดเกิดใหม่เฉลี่ยปีละ 6-8 หมื่นห้อง

สมมุติทำ 10 ปี ก็ตก 6-8 แสนห้อง แปลว่าถ้าจะให้รองรับกับดีมานด์ใน พ.ศ.นี้ (ปี 2562) ต้องใช้เวลาพัฒนาเป็น 20 ปี จึงจะครบ 1.6 ล้านห้อง นี่คือวิธีคิดและคำตอบว่าทำไม ทำไมถึงได้สร้างคอนโดกันเยอะแยะ

และต้องขอประทานโทษ เป็นสูตรธุรกิจที่ตั้งบนพื้นฐานเจาะลูกค้าคนไทย 100% อีกต่างหาก

ตัวเลขคล้ายๆ กันแต่ลองมาประเมินลูกค้าจีนที่ซื้อคอนโดบ้านเรา คัดเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนเยือนเมืองไทยปีที่แล้ว 10 ล้านคน ปีนี้-ปีหน้า-ปีมะรืน-ปีมะเรื่องและปีต่อๆ ไปเชื่อว่าไม่ต่ำกว่า 10 ล้านคนแน่นอน

ประเด็นอยู่ที่คนพูดเยอะแยะไปหมดเรื่องลูกค้าจีน สำนักวิจัยอสังหาฯ ก็พูด ดีเวลอปเปอร์ก็พูด ล่าสุดแม้แต่เอเยนต์จีนก็พูดกับเขาด้วย

ยุ่งล่ะทีนี้ จะฟังใครจะเชื่อใครดีอ่ะ เอเยนต์จีนบางคนก็น่าเชื่อถือ บางคนก็แหม๋ รูปถ่ายแนะนำตัวเองอาเฮียยังไว้ผมทรงรากไทรหัวกระเซิงใส่เสื้อเชิ้ตสีรุ้งมีสูทสามตัวร้อยสวมทับอีกที เฮ้อ เพลียจิงจิง

ตัดปัญหาความน่าเชื่อถือของข้อมูลก็เลยเลือกไปดึงสถิติมาจากแบงก์ชาติของไทยนี่แหละ เป็นสถิติเงินโอนข้ามประเทศจากจีนเพื่อซื้อห้องชุดโดยเฉพาะ

ปี 2560 มี 2.3 หมื่นล้านบาท, ปี 2561 ตัวเลขติดปริงบอร์ดเพิ่มพรวดพราดถึง 65% มาอยู่ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท

ปีนี้เจอเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก มาโดนเทรดวอร์กระหน่ำอีก กำลังซื้อจีนน่าจะแผ่ว แผ่วแน่ๆ บางคนบอกว่าทิ้งดาวน์ไปแล้ว

เรื่องนี้หยิบมาคุยตอนกลางปีจึงต้องใช้ศาสตร์เดาอย่างเดียวเพราะผลลัพธ์แท้จริงยังไม่เกิด ต้องรอจนถึงเดือนธันวาคมโน่นแหละ เพื่อให้แบงก์ชาติสรุปตัวเลขเป็นทางการมาโชว์อีกที

แต่ก็มีสำนักวิจัยอสังหาฯ “คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย” ยืนยัน นั่งยัน นอนยัน

เทรนด์ปีนี้ลูกค้าจีนน่าจะโอนมากมายกว่าปีที่แล้ว เท่าไหร่นะ ปีที่แล้วเงินโอนมี 3.9 หมื่นล้าน ปีนี้น่าจะฟาดเข้าไปไม่ต่ำกว่า 4.5 หมื่นล้าน

ส่องเรดาร์เข้าไป คำว่าลูกค้าจีนมีได้ทั้งสิงคโปร์ ไต้หวัน มาเก๊า จีนโพ้นทะเล ทุกชื่อที่เอ่ยมามีหมด แต่ตัวจี๊ดเป็นกำลังซื้อจาก 2 ประเทศหลักคือ “จีนแผ่นดินใหญ่กับจีนฮ่องกง”

พฤติกรรมการซื้อก็ไม่เหมือนเดิม เมื่อ 3 ปี 5 ปีที่แล้วเราถูกทำให้เข้าใจว่าคนจีนชอบซื้อทำเลอยู่ใกล้สถานทูตจีนในย่านรัชดา พระราม 9 ปีที่แล้วเราเห็นคนจีนไปจองห้องชุดหนาตามากขึ้นในดงเศรษฐีอย่างสุขุมวิท ทองหล่อ

ครึ่งปีแรก 2562 ลูกค้าจีนช้อปคอนโดกันเลยเถิดมากเข้าไปอีก คราวนี้แตกทำเลแบบดาวกระจาย ออกไปย่านชานเมือง

คำว่าชานเมืองไม่ใช่แค่แถวอ่อนนุชหรือสุขุมวิท 77 ไม่ใช่แค่ย่านศรีนครินทร์ แต่ไปไกลถึงย่านบางนา-ตราดแถวๆ เมกาบางนา รู้สึกจะ กม.8 หรือไงนี่แหละ

ที่เซอร์ไพรส์มากขึ้นไปอีกคือย่านมีนบุรีลูกค้าจีนตามไปเหมาซื้อตึกด้วย เป็นของกลุ่มบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ขายเพลินเชียวแหละ จะบอกให้ จุดขายก็ติดสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ หน้าปากซอยรามคำแหงเลขที่ 200 กว่า

สังเกตจุดขายโซนมีนบุรี เขาชี้ชวนว่าอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ แม้จะห่างออกมา 15 กิโลเมตรก็เถอะ

สำนักวิจัยฯ กลัวไม่แล้วใจ ประเมินให้ฟังด้วยว่าเงินโอนซื้อคอนโดไทยน่าจะยืนพื้นไม่ต่ำกว่า 4.5 หมื่นล้านบาท ติดต่อกัน 2 ปี คือปีนี้-ปีหน้า (2562-2563)

ถ้าเป็นจริงตามนี้ ฟันธงได้อย่างเดียวว่าคนจีนไม่ได้มาเล่นๆ แต่มาแบบยกกองทัพกันเลยทีเดียว

สวัสดี…หนีห่าว เรามาฝึกพูดภาษาจีนกันเถอะ

บทความก่อนหน้านี้ชทพ. พอใจ นโยบายสิ่งแวดล้อมได้รับตอบสนอง บรรจุเป็นนโยบายรัฐ
บทความถัดไปนับถอยหลังกับนักแสดง “พัค จินยอง” ส่งสัญญาณพร้อมสร้างความทรงจำสุดพิเศษ 21 ก.ค.นี้!! (คลิป)