คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : สูตรลับฉบับย่อ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

Photo by Florencia Potter from Pexels

ใครอยากรวยอสังหาฯ ย็อกมือขึ้น

วันนี้เขียนสำเนียงทองแดงเล็กน้อยถึงปานกลาง ยกมือขึ้นก็เลยเป็นย็อกมือขึ้น (ฮา)

เวลามีน้อยใช้สอยประหยัดค่ะ

2-3 เดือนที่แล้วมีโอกาสคุยกับผู้บริหารคนรุ่นใหม่อีกท่าน นามสกุลน่าใช๊ น่าใช้ “คุณเอก-อรรถวุฒิ ธรรมเจริญ” วัยยังไม่เข้าซีรีส์ 4 ทายาทธุรกิจกลุ่มอมรินทร์ เรสซิเดนซ์

กลุ่มนี้เขาทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โซนวังหลัง ภาพจำง่ายกว่านั้นคือโซนโรงพยาบาลศิริราช ไม่ได้ทำบิ๊กไซซ์แต่เป็นเจ้าถิ่นก็แล้วกัน เฉลี่ยรายได้เดือนละ 6 แสนบาท หรือยังไงนี่แหละ

อัญเชิญคอนเทนต์คุณเอกมาเล่าต่อ เพราะเธอบอกว่าอยากทำอสังหาริมทรัพย์เป็น ก็เลยไปสมัครเรียนหลักสูตร RE CU รุ่น 4

ปรากฏว่าเข้าทางสถาบันกำลังอยากหาคนแชร์ข้อมูล ก็เลยถูกเชิญมาสอนเรื่องเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ซะเลย จบนะ

ปล.ตอนนี้กลุ่มอมรินทร์ เรสซิเดนซ์กำลังขะมักเขม้นเปิดสำนักงานขายห้องชุดทำเลห่าง รพ.ศิริราช 200 เมตร มีไม่เยอะ 60-70 ห้อง

กลับมาเล่าต่อค่ะ เคล็ดลับฉบับย่อเรื่องแรก สำหรับนักลงทุนเริ่มต้นหรือนักธุรกิจเบี้ยน้อยหอยน้อย ก่อนอื่นต้องรับทราบว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทำให้ดีนั้นยากเย็นมาก

ไซซิ่งที่เหมาะสม แนะนำให้ทำ 50-60 ห้อง ภาษาเศรษฐศาสตร์น่าจะเรียกว่ามี economy of scale หรือขนาดที่ประหยัดต่อการลงทุน

ยกตัวอย่าง คุณเอกไป have ตึกแถวเก่าของคุณย่าขนาด 27 ห้อง ลงทุนรีโนเวตด้วยสตางค์ 13 ล้านบาท ป๊ะ ป๊ะ ป๊ะ 3-4 ปีก็คืนทุนแล้ว

ประสบการณ์เจ้าของ ต้องเซาะช่องว่างทางธุรกิจให้เจอ สำหรับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ สตาร์ตอัพหรือนักลงทุนหน้าใหม่-รายย่อยเสียเปรียบยักษ์ธุรกิจ 2 เรื่องคือ เงินทุนกับแบรนด์

ในเมื่อแข่งสองอย่างนี้ไม่ได้ ก็ไม่ต้องฝืนแรงโน้มถ่วงไปแข่งให้เสียเวลา

เคล็ดลับฉบับย่อถัดมา ไม่แนะนำให้ลงทุนสร้างใหม่เลย แต่ควรลงทุนหาตึกเก่าแล้วลงทุนรีโนเวตแทน ประหยัดงบกว่ากันเยอะ

อย่างที่บอก ขนาดสัก 50-60 ห้อง ประตู+โถงล็อบบี้มีทางเดียว นอกจากป้องกันขโมยวิ่งออกเอ้ย นอกจากป้องกันปัญหาขโมยขโจรจากภายนอกแล้ว

ในด้านการบริหารจัดการยังควบคุมต้นทุน “เงิน+คน” ได้ง่ายกว่า คำอธิบายคือสามารถจ้างพนักงานฟรอนท์หรือพนักงานต้อนรับ 1 คนก็พอ นั่งจ่อมอยู่หลังเคาน์เตอร์

แต่ขอประทานโทษ ตำแหน่งที่นั่งตรงกับประตูพอดี ใครไปใครมา ไม่มีทางเล็ดลอดสายตา

การจ้างพนักงานฟรอนท์กะละ 1 คน เป็นเรื่องจำเป็น เพราะถ้าอิงตามกฎหมายแรงงานคือจ้าง 8 ชั่วโมง เท่ากับต้องมี 3 กะเนื่องจากต้องเปิด 24 ชั่วโมง

ทั้งนี้ทั้งนั้น นอกจากพนักงานฟรอนท์ 1 คนแล้ว อนุญาตให้จ้างได้อีก 1 ตำแหน่งคือผู้ช่วยแม่บ้าน สำหรับทำความสะอาด เฉลี่ย job description หรือรายละเอียดงานคือ 1 คนต่อ 15-20 ห้อง

ถัดมาเป็นเรื่องต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไซซ์เล็ก สามารถเลือกสเปกเกรด B จุดสำคัญต้องเป็นวัสดุทำความสะอาดได้ง่ายด้วยนะจ๊ะ

ถัดมา ราคาห้องควรตั้งยังไงดี? คำตอบสำเร็จรูปคืออยู่ที่ 750-1,200 บาทต่อคืนต่อห้อง จะว่าไปแล้วก็เป็นคู่แข่งกับโรงแรมประหยัดคือบัดเจ็ตโฮเทลนั่นแหละ

ถัดมา น่าจะเป็นไฮไลต์ เมื่อสักครู่ได้บอกไปแล้วว่าให้มองหาตึกเก่าเอามารีโนเวต จะเรียกว่าชุบชีวิตตึกก็ได้ แต่ข้อคำนึงคือไม่ควรสูงเกิน 4 ชั้น เพื่อจะได้ไม่ต้องติดตั้งลิฟต์

การมีตึกเตี้ยๆ แล้วต้องติดตั้งลิฟต์กฎหมายบังคับตั้งแต่ 5 ชั้นขึ้นไป ถ้าเรารู้ทันก็เพียงแค่อย่าให้เกินกฎหมายบังคับ ทำให้ลดต้นทุนได้มโหฬารอยู่

อะไรนะ…ได้ยินคำถามแว่วๆ เรื่องต้องใช้เงินลงทุนมากน้อยแค่ไหน

สูตรลับฉบับย่อบอกว่าเฉลี่ยค่ารีโนเวตน่าจะ 7 แสนบาทต่อห้อง เบ็ดเสร็จลงทุนแล้วต้องได้รีเทิร์นหรือมีผลตอบแทนจนถึงคุ้มทุนใน 4 ปี

ฟังมาถึงบรรทัดนี้ น่าจะเป็นสูตรลงทุนอพาร์ตเมนต์-หอพักทั่วไปมากกว่า คำเฉลยคือ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ก็คือหอพักรูปแบบหนึ่ง แต่ไปยืมโมเดลให้บริการเหมือนโรงแรม

ฟังไปฟังมา เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ตลาดต้องการคือ ทำที่พักที่มีออปชั่นเสริมเป็น “บริการ” ต่างๆ อาทิ บริการแม่บ้านทำความสะอาด บริการซักผ้าปู-ผ้าขนหนู ฯลฯ

จำง่ายๆ ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ลงทุนแล้วต้องมีบริการเทียบเท่าโรงแรมระดับ 2-3 ดาว อะไรประมาณนี้

เคล็ดลับสุดท้าย ทุกครั้งที่ได้ค่าห้อง อย่าลืมชักเก็บไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นต้นทุนในการรีโนเวตหรือปรับปรุงใหญ่ ไหนๆ เราก็เป็นนักธุรกิจตัวเล็กตัวน้อย เพราะฉะนั้น รอบ 12 ปีตึกจะเก่าซีดแล้ว ต้องรีแพร์ อืมม์…ต้องรีโนเวตกันสักครั้ง

ถ้า 12 ปีแล้วพวกขี้เหนียว ไม่ยอมรีโนเวต ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นคือทุกอย่างเก่าหมด ตึกแก่ เฟอร์นิเจอร์เก่า แอร์-ไฟฟ้าเปลืองกว่าปกติ

ที่สำคัญถ้าไม่ลงทุนรีโนเวตเลย ยอดขายมีโอกาสลดฮวบฮาบเพราะจะเจอการแข่งขันจากตึกที่เปิดบริการใหม่ๆ

สูตรลับทิ้งทวนก่อนจบการบรรยาย ค่าห้องพักเฉลี่ยคืนละ 750 บาท ถ้าเช่ารายเดือนก็ตก 8,000-14,000 บาท

คู่แข่งทางอ้อมที่ปัจจุบันมาแรงกว่าคู่แข่งทางตรงก็คือคอนโดมิเนียม

เพราะถ้ามีปัญหาแทรกเข้ามาอยู่ในดงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้ ค่าเช่าคอนโดฯ ชอบโฆษณากันว่าสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 8,000-14,000 บาท เป็นต้น

ตามสูตรนี้ เขาเรียกว่าลงทุนคอนโดชนะโรงแรม

อาจเป็นเหตุผลนี้กระมัง คนทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นแล้ว ชอบกระเถิบมาทำคอนโดฯขาย (ฮา)

บทความก่อนหน้านี้Childhood Disrupted: บาดแผลในวัยเด็ก ส่งผลกระทบระยะยาวในตอนโต (3) : โดย ญาดา สันติสุขสกุล
บทความถัดไปชายลึกลับบุกบ้านทำร้าย ‘ปัญญา จีนาคำ’ ส.ส.แม่ฮ่องสอน ถึงห้องนอน ต่อยกันนัวจนคนร้ายสู้ไม่ไหววิ่งหนีเตลิด