| ที่มา | เสาร์ประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
ใครอยากรวยอสังหาฯ ย็อกมือขึ้น
วันนี้เขียนสำเนียงทองแดงเล็กน้อยถึงปานกลาง ยกมือขึ้นก็เลยเป็นย็อกมือขึ้น (ฮา)
เวลามีน้อยใช้สอยประหยัดค่ะ
2-3 เดือนที่แล้วมีโอกาสคุยกับผู้บริหารคนรุ่นใหม่อีกท่าน นามสกุลน่าใช๊ น่าใช้ “คุณเอก-อรรถวุฒิ ธรรมเจริญ” วัยยังไม่เข้าซีรีส์ 4 ทายาทธุรกิจกลุ่มอมรินทร์ เรสซิเดนซ์
กลุ่มนี้เขาทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โซนวังหลัง ภาพจำง่ายกว่านั้นคือโซนโรงพยาบาลศิริราช ไม่ได้ทำบิ๊กไซซ์แต่เป็นเจ้าถิ่นก็แล้วกัน เฉลี่ยรายได้เดือนละ 6 แสนบาท หรือยังไงนี่แหละ
อัญเชิญคอนเทนต์คุณเอกมาเล่าต่อ เพราะเธอบอกว่าอยากทำอสังหาริมทรัพย์เป็น ก็เลยไปสมัครเรียนหลักสูตร RE CU รุ่น 4
ปรากฏว่าเข้าทางสถาบันกำลังอยากหาคนแชร์ข้อมูล ก็เลยถูกเชิญมาสอนเรื่องเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ซะเลย จบนะ
ปล.ตอนนี้กลุ่มอมรินทร์ เรสซิเดนซ์กำลังขะมักเขม้นเปิดสำนักงานขายห้องชุดทำเลห่าง รพ.ศิริราช 200 เมตร มีไม่เยอะ 60-70 ห้อง
กลับมาเล่าต่อค่ะ เคล็ดลับฉบับย่อเรื่องแรก สำหรับนักลงทุนเริ่มต้นหรือนักธุรกิจเบี้ยน้อยหอยน้อย ก่อนอื่นต้องรับทราบว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทำให้ดีนั้นยากเย็นมาก
ไซซิ่งที่เหมาะสม แนะนำให้ทำ 50-60 ห้อง ภาษาเศรษฐศาสตร์น่าจะเรียกว่ามี economy of scale หรือขนาดที่ประหยัดต่อการลงทุน
ยกตัวอย่าง คุณเอกไป have ตึกแถวเก่าของคุณย่าขนาด 27 ห้อง ลงทุนรีโนเวตด้วยสตางค์ 13 ล้านบาท ป๊ะ ป๊ะ ป๊ะ 3-4 ปีก็คืนทุนแล้ว
ประสบการณ์เจ้าของ ต้องเซาะช่องว่างทางธุรกิจให้เจอ สำหรับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ สตาร์ตอัพหรือนักลงทุนหน้าใหม่-รายย่อยเสียเปรียบยักษ์ธุรกิจ 2 เรื่องคือ เงินทุนกับแบรนด์
ในเมื่อแข่งสองอย่างนี้ไม่ได้ ก็ไม่ต้องฝืนแรงโน้มถ่วงไปแข่งให้เสียเวลา
เคล็ดลับฉบับย่อถัดมา ไม่แนะนำให้ลงทุนสร้างใหม่เลย แต่ควรลงทุนหาตึกเก่าแล้วลงทุนรีโนเวตแทน ประหยัดงบกว่ากันเยอะ
อย่างที่บอก ขนาดสัก 50-60 ห้อง ประตู+โถงล็อบบี้มีทางเดียว นอกจากป้องกันขโมยวิ่งออกเอ้ย นอกจากป้องกันปัญหาขโมยขโจรจากภายนอกแล้ว
ในด้านการบริหารจัดการยังควบคุมต้นทุน “เงิน+คน” ได้ง่ายกว่า คำอธิบายคือสามารถจ้างพนักงานฟรอนท์หรือพนักงานต้อนรับ 1 คนก็พอ นั่งจ่อมอยู่หลังเคาน์เตอร์
แต่ขอประทานโทษ ตำแหน่งที่นั่งตรงกับประตูพอดี ใครไปใครมา ไม่มีทางเล็ดลอดสายตา
การจ้างพนักงานฟรอนท์กะละ 1 คน เป็นเรื่องจำเป็น เพราะถ้าอิงตามกฎหมายแรงงานคือจ้าง 8 ชั่วโมง เท่ากับต้องมี 3 กะเนื่องจากต้องเปิด 24 ชั่วโมง
ทั้งนี้ทั้งนั้น นอกจากพนักงานฟรอนท์ 1 คนแล้ว อนุญาตให้จ้างได้อีก 1 ตำแหน่งคือผู้ช่วยแม่บ้าน สำหรับทำความสะอาด เฉลี่ย job description หรือรายละเอียดงานคือ 1 คนต่อ 15-20 ห้อง
ถัดมาเป็นเรื่องต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไซซ์เล็ก สามารถเลือกสเปกเกรด B จุดสำคัญต้องเป็นวัสดุทำความสะอาดได้ง่ายด้วยนะจ๊ะ
ถัดมา ราคาห้องควรตั้งยังไงดี? คำตอบสำเร็จรูปคืออยู่ที่ 750-1,200 บาทต่อคืนต่อห้อง จะว่าไปแล้วก็เป็นคู่แข่งกับโรงแรมประหยัดคือบัดเจ็ตโฮเทลนั่นแหละ
ถัดมา น่าจะเป็นไฮไลต์ เมื่อสักครู่ได้บอกไปแล้วว่าให้มองหาตึกเก่าเอามารีโนเวต จะเรียกว่าชุบชีวิตตึกก็ได้ แต่ข้อคำนึงคือไม่ควรสูงเกิน 4 ชั้น เพื่อจะได้ไม่ต้องติดตั้งลิฟต์
การมีตึกเตี้ยๆ แล้วต้องติดตั้งลิฟต์กฎหมายบังคับตั้งแต่ 5 ชั้นขึ้นไป ถ้าเรารู้ทันก็เพียงแค่อย่าให้เกินกฎหมายบังคับ ทำให้ลดต้นทุนได้มโหฬารอยู่
อะไรนะ…ได้ยินคำถามแว่วๆ เรื่องต้องใช้เงินลงทุนมากน้อยแค่ไหน
สูตรลับฉบับย่อบอกว่าเฉลี่ยค่ารีโนเวตน่าจะ 7 แสนบาทต่อห้อง เบ็ดเสร็จลงทุนแล้วต้องได้รีเทิร์นหรือมีผลตอบแทนจนถึงคุ้มทุนใน 4 ปี
ฟังมาถึงบรรทัดนี้ น่าจะเป็นสูตรลงทุนอพาร์ตเมนต์-หอพักทั่วไปมากกว่า คำเฉลยคือ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ก็คือหอพักรูปแบบหนึ่ง แต่ไปยืมโมเดลให้บริการเหมือนโรงแรม
ฟังไปฟังมา เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ตลาดต้องการคือ ทำที่พักที่มีออปชั่นเสริมเป็น “บริการ” ต่างๆ อาทิ บริการแม่บ้านทำความสะอาด บริการซักผ้าปู-ผ้าขนหนู ฯลฯ
จำง่ายๆ ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ลงทุนแล้วต้องมีบริการเทียบเท่าโรงแรมระดับ 2-3 ดาว อะไรประมาณนี้
เคล็ดลับสุดท้าย ทุกครั้งที่ได้ค่าห้อง อย่าลืมชักเก็บไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นต้นทุนในการรีโนเวตหรือปรับปรุงใหญ่ ไหนๆ เราก็เป็นนักธุรกิจตัวเล็กตัวน้อย เพราะฉะนั้น รอบ 12 ปีตึกจะเก่าซีดแล้ว ต้องรีแพร์ อืมม์…ต้องรีโนเวตกันสักครั้ง
ถ้า 12 ปีแล้วพวกขี้เหนียว ไม่ยอมรีโนเวต ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นคือทุกอย่างเก่าหมด ตึกแก่ เฟอร์นิเจอร์เก่า แอร์-ไฟฟ้าเปลืองกว่าปกติ
ที่สำคัญถ้าไม่ลงทุนรีโนเวตเลย ยอดขายมีโอกาสลดฮวบฮาบเพราะจะเจอการแข่งขันจากตึกที่เปิดบริการใหม่ๆ
สูตรลับทิ้งทวนก่อนจบการบรรยาย ค่าห้องพักเฉลี่ยคืนละ 750 บาท ถ้าเช่ารายเดือนก็ตก 8,000-14,000 บาท
คู่แข่งทางอ้อมที่ปัจจุบันมาแรงกว่าคู่แข่งทางตรงก็คือคอนโดมิเนียม
เพราะถ้ามีปัญหาแทรกเข้ามาอยู่ในดงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้ ค่าเช่าคอนโดฯ ชอบโฆษณากันว่าสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 8,000-14,000 บาท เป็นต้น
ตามสูตรนี้ เขาเรียกว่าลงทุนคอนโดชนะโรงแรม
อาจเป็นเหตุผลนี้กระมัง คนทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นแล้ว ชอบกระเถิบมาทำคอนโดฯขาย (ฮา)
