ลูกครึ่งอสังหาฯมาอีกแว้ว โครงการออฟฟิศคอนโด
เหมือนจับแพะมาชนแกะ ในที่นี้สมมุติให้ “ออฟฟิศ” หรือสำนักงานให้เช่าเป็นแพะ แล้วสมมุติให้ “คอนโดมิเนียม” เป็นแกะ
สองสายพันธุ์นี้ไม่น่ามารวมกันได้ แต่ก็มีคนเอามารวมกัน แถมขายดีอีกต่างหาก โอวว์
ถ้าเราเข้าใจว่าธรรมชาติของออฟฟิศคืออสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า กับคอนโดซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย หรืออสังหาฯประเภทโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้น ถ้าเอาของให้เช่ากับของโอนกรรมสิทธิ์มายำรวมอยู่ในโครงการเดียวกัน แถมขายแล้วผู้ซื้อต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เอ๊ะ อย่างนี้ก็ได้ด้วยเหรอ
ได้ฉิคะ ทั่นผู้ช้ม
ในเมืองไทยตอนนี้มีดีเวลอปเปอร์หรือบริษัทพัฒนาที่ดินบางยี่ห้อ ชื่อย่อว่า LPN ทำคอนโด+ออฟฟิศออกมาขาย
ถ้าเล่าตามข่าวแจกข่าวแถลงคงไม่สนุก เอาเป็นว่าเรามาล้วงลึกเทคนิคของเขาดีกว่าค่ะ
โมเดลธุรกิจทำออฟฟิศคอนโด ต้นทางน่าจะมาจากความพยายามสร้างพอร์ตรายได้ประจำขึ้นมา ถือเป็นการบริหารความเสี่ยงการลงทุน และกลายเป็นแฟชั่นของบริษัทอสังหาฯยุคนี้ไปแล้ว ต้องมีรายได้สองทางทั้งรายได้โอนกับรายได้เช่า
เรื่องต่อมา ชื่อก็บอกโต้งๆ ว่าเป็นโครงการออฟฟิศคอนโด เพราะฉะนั้น ในโครงการเดียวกันน่าจะต้องมี 2 รูปแบบที่เปิดขาย คือคอนโด กับออฟฟิศ
แต่ในโลกแห่งความเป็นจริง ออฟฟิศคอนโดไม่ใช่เรื่องใหม่ ทางบริษัท LPN เขาก็เคยทำตั้งแต่ปี 2532 หรือเกือบ 30 ปีมาแล้ว มีตัวอย่างจากออฟฟิศของบริษัทย่านพระราม 4 กับย่านพระราม 3
ในแง่แนวคิดโครงการปกติ ออฟฟิศเป็นอสังหาฯ ประเภทปล่อยเช่า โดยบริษัทเป็นเจ้าของเดียวทั้งโครงการ ลงทุนสร้างตึกทั้งตึก ทุนต้องหนา ไม่รวยจริงทำไม่ได้หรอก จากนั้นเมื่อสร้างเสร็จก็นำมาซอยห้องปล่อยเช่าให้กับลูกค้า
ส่วนการคืนทุน โน่นรอไปเลย 7 ปี 10 ปี นานนิดนุง
ในด้านค่าเช่าออฟฟิศ ปกติรายได้ลงบัญชีในพอร์ตของ “รายได้ประจำ” เดิมเรียกว่าพอร์ตรายได้จากค่าเช่า ยุคปัจจุบันเขาให้เรียกว่าพอร์ตรายได้รีเคอริ่ง (recurring income)
โจทย์คือ ถ้าอยากคืนทุนเร็วๆ มีทางลัดในการลงทุนหรือปล่าว เขาตีความว่าหาคนมาช่วยลงทุนสิ นั่นคือทำออฟฟิศขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ขายแบบค่าเช่าอย่างเดียว
ในเวลาเดียวกัน เมื่อทำออฟฟิศขายแล้วตัวเองก็เข้าไปรับบริหารนิติบุคคลออฟฟิศ มีรายได้ประจำตรงส่วนนี้เก็บกินระยะยาว
ประเด็นอยู่ที่ทำยังไงจะได้เป็นผู้บริหารนิติล่ะ คำตอบแบบกำปั้นทุบดินคือต้องเป็นเจ้าของพื้นที่ออฟฟิศรายใหญ่ในโครงการ เพื่อให้มีเสียงโหวตเกินครึ่ง เอาไว้สำหรับเวลาเลือกนิติบุคคลอาคารจะได้ชี้นิ้วได้ถูกต้องว่าให้ใครทำ
เพราะฉะนั้น โมเดลธุรกิจก็เลยต้องทำออฟฟิศออกมา 2 ตึก เป็นของบริษัทเจ้าของโครงการ 1 ตึก อีกตึกขายให้บุคคลทั่วไปโดยมีเงื่อนไขทำเป็นสำนักงานเท่านั้น ห้ามอยู่อาศัย
ตัวอย่างของจริง เขาทำออฟฟิศคอนโด 2 ตึก บริษัทเป็นเจ้าของ 1 ตึก พื้นที่ 15,000 ตารางเมตร อีกตึกพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร
เพราะฉะนั้น เวลาโหวตเลือกนิติบุคคลยกมือ 100 ครั้งก็ได้บริษัทลูกเข้ามาทำ ปิดประตูเสี่ยง
นั่นหมายความว่าแนวคิดออฟฟิศคอนโด แท้ที่จริงแล้วสามารถทำเดี่ยวๆ ได้โดยไม่จำเป็นต้องมีคอนโดเปิดขายในโครงการเดียวกัน
แต่น่าจะหมายถึงการสร้างออฟฟิศขึ้นมาขาย 1 ตึก มีความสูงหลายๆ ชั้น อาจจะ 10-20 ชั้น มีการแบ่งแปลงตามปกติ เช่น พื้นที่ขั้นต่ำขนาด 50 ตารางเมตรขึ้นไป
ลูกค้าซื้อออฟฟิศก็ต้องเป็นผู้ประกอบการ โฟกัสลงไปคือกลุ่มเอสเอ็มอี ยุคสมัยนี้เปลี่ยนมาเรียกอีกชื่อว่ากลุ่มสตาร์ตอัพ ซื้อเพื่อทำออฟฟิศตัวเอง ลูกค้าอีกกลุ่มมองไปที่นักลงทุนซื้อไว้ปล่อยเช่า
ไมล่ะ… อีตอนซื้อคอนโดยังเอามาปล่อยเช่าได้เลย แล้วทำไมซื้อออฟฟิศมาปล่อยเช่าบ้างไม่ได้
งานนี้เท่ากับบริษัททำออฟฟิศให้เช่า 1 ตึก กับออฟฟิศขายอีก 1 ตึก แต่ได้ 2 เด้งเพราะได้ยอดขายออฟฟิศคอนโด แล้วยังมีรายได้ประจำจากค่าเช่าและค่าบริหารนิติบุคคลออฟฟิศ
คุ้มหรือเปล่าไม่รู้ ที่รู้แน่ๆ คือออฟฟิศคอนโดเขาขายเริ่มต้นตารางเมตรละ 1 แสนบาท กะว่ามีลูกค้าซื้อปล่อยเช่า 50% กันเลย
ทีเดียว
ทางบริษัทประเมินค่าเช่าเนื่องจากทำเลติดถนนสายหลัก (วิภาวดีรังสิต) อยู่แถวๆ 700-750 บาท/ตารางเมตร/เดือน
คำนวณเห็นผลตอบแทน 6% อย่าเพิ่งกรี๊ดใส่จนลืมไปว่าทุกการลงทุนมีความเสี่ยงนะคะ ท่านผู้ชม
