ประมูลบ้านมือสอง ดูตาม้าตาเรือให้ดี

ใครจะไปนึก อสังหาริมทรัพย์ยุคนี้กลายเป็นเครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจไปซะแล้ว

แค่เบาะๆ จากมาตรการรัฐที่ลดค่าโอนและจดจำนอง แบ่งเป็นค่าโอน 2% (กฎหมายไม่ได้บังคับ แต่กลายเป็นธรรมเนียมไปแล้วว่าผู้ซื้อ-ผู้ขายแบ่งกันออกคนละ 1%) เหลือ 0.01% กับค่าจดจำนองอีก 1% อันนี้จะใช้ในกรณีไม่ได้ซื้อเงินสด แต่กู้เงินมาซื้อก็เลยต้องมีค่าจดจำนอง เบ็ดเสร็จ 3%

อย่าดูถูกเงินเด็ดขาด เพราะ 3% ของราคาอสังหาฯ เทียบเท่ากับล้านละ 3 หมื่นบาทกันเลยทีเดียว ภายใต้มาตรการรัฐค่าใช้จ่ายถูกลดเหลือแค่ล้านละ 300 บาท แต่จะหมดอายุการใช้สิทธิประโยชน์วันสุดท้ายคือวันที่ 28 เมษายนนี้

เข้าเรื่องดื้อๆ เลยนะคะ นอกจากมาตรการรัฐเว้นค่าโอนและจดจำนองแล้ว รัฐบาลเพิ่งจะเข็นโครงการบ้านประชารัฐออกมาอีก โอ โฮ เฮะ คนที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีแต่ได้กับได้

วันนี้จะชวนเลาะตะเข็บอสังหาฯ อีกประเภทหนึ่ง นั่นก็คือบ้านมือสอง โฟกัสไปที่บ้านมือสองที่ตกค้างอยู่ในสถาบันการเงิน รู้แล้วชิมิคะ ทั้งหมดเคยถูกนำมาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ต่อมาคงเบี้ยวผ่อนชำระหนี้ทางแบงก์ก็เลยยึดมาขายใหม่ ศัพท์แสงทางการเขาเรียกว่า “ทรัพย์รอการขาย” หรือ NPA ย่อมาจาก non performing asset

ทรัพย์รอการขายหรือทรัพย์ NPA มีให้เลือกตั้งแต่ไม้จิ้มฟันยันเรือรบ …ล้อเล่นค่ะ หมายความว่า NPA ของแบงก์มีหลากหลาย ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย ที่ดินเปล่า อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน เป็นต้น ในที่นี้เราเจาะเฉพาะที่อยู่อาศัยละกัน เพราะเป็นระดับที่ผู้บริโภคเดินดินอย่างพวกเราจับต้องได้ ใช้สตังค์ไม่มากมายเป็นสิบๆ ล้านในการซื้อหา

ส่วนวิธีการมักจะเลือกใช้ “การประมูล” เป็นหลัก อันที่จริงถ้าเราติดต่อเข้าไปที่แบงก์เขาก็จะเปิดให้ดูและมีราคากำกับให้ด้วย แต่ถ้ายังขายไม่ได้อีกก็จะนำมาจัดอีเวนต์ใหญ่สักครั้ง เรียกไทยมุงให้เยอะๆ ดูเอิกเกริก จากนั้นก็หยิบ NPA ขึ้นมาทีละชิ้น ตั้งราคาเริ่มต้นไม่สูงมากนัก ซึ่งถ้ามีหลายคนปิ๊งแปลงเดียวกันก็จะมีการแข่งขันกันเสนอราคาขยับสูงขึ้นไปเรื่อยๆ

เรื่องประมูล NPA ยังมีเทคนิคอยู่ว่า ทางแบงก์หรือเจ้าของบ้านมือสองเขาจะดูว่า ถ้าแปลงไหนที่ให้ราคาประมูลไม่ถึงเพดานในใจที่อยากได้ เขาก็จะให้ตัวแทนหรือนอมินี (ตัวแทนอำพราง) ปลอมตัวเข้ามาประมูลทรัพย์เพื่อนำกลับไปเก็บไว้ดังเดิม

เรามาดูฝั่งผู้ประมูลดีกว่า ถ้าเกิดสนใจหรือปิ๊งแปลงไหนขึ้นมา อยากจะให้ใช้สติพิจารณาให้เยอะๆ อย่างน้อย เวลาเคาะประมูลก็ขอให้เคาะบนหลักการก็ยังดี ซึ่งก็ไม่ยากอะไร กำลังจะแนะนำให้ค่ะ

กฎข้อแรกและเป็นกฎเหล็กคือ ถ้าสนใจทรัพย์ NPA นั้นจริงๆ จำเป็นอย่างมาก จำเป็นอย่างยิ่ง ที่จะต้องเดินทางไปดูทรัพย์ด้วยตัวเอง เพราะมีตัวอย่างอยู่ตลอดเวลา มีคนฝันกลางวันดูแค่ในสิ่งตีพิมพ์ทรัพย์ตัวอย่างแล้วก็ไปนั่งเคาะประมูลในห้องแอร์ จากนั้น กลายเป็นทุกขลาภ

เคยได้ยินมั้ยคะ ประมูลตึกแถว 3 ชั้น อยู่ติดถนนใหญ่หลังละแค่ 2-3 ล้าน ราคาตึกใหม่ 6 ล้าน คิดว่าหวานหมู แต่ปรากฏว่าตึกที่ประมูลมาเป็นทรัพย์ NPA ประเภทตึกติดกัน 2 ห้อง เจ้าของเดิมทำบันไดและห้องน้ำไว้ฝั่งเดียว คงจะบังเอิญที่ห้องประมูลมาได้ไม่มีห้องน้ำ ไม่มีบันไดขึ้นชั้นบน อยากจะขายต่อได้กำไรเยอะๆ ต้องไปลงทุนเจาะบันไดเอง เว้นแต่คนซื้อต่อติงต๊องเหมือนกัน ยอมซื้อโดยไม่ดูสถานที่ให้ดีเสียก่อน

เคยได้ยินไหม ประมูล NPA แล้ว โอนก็แล้วแต่ไม่มีปัญญาย้ายเข้าไปอยู่เพราะเจ้าที่แรง (หมายถึงคนเป็นๆ นี่แหละค่ะ แต่ออกแนวมาเฟียหรือเกเร ไม่ยอมย้ายออก)

เคยได้ยินไหม ทรัพย์ NPA ไปเจอตอ เป็นบ้านหลังเล็กอยู่ในรั้วเดียวกันกับหลังใหญ่ แถมเจ้าของเดิมเป็นผู้มากบารมีอีกต่างหาก แบบนี้แถวบ้านเรียกว่าล้มบนฟูก ตอนกู้คงกู้หลายอัฐ ปล่อยให้เป็นหนี้เสีย เวลาเอามาประมูลก็ไปซื้อคืนในราคาถูกๆ อะไรประมาณนี้ เป็นต้น

กรณีเป็น “ทาวน์เฮาส์” ลองพลิกดูหนังสือชี้ชวนให้เข้าร่วมประมูลของสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง ไปเจอทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาดที่ดินเริ่มต้น 11.4 ตารางวาบ้าง เจอทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว 14 ตารางวาบ้าง โปรดทราบด้วยว่าน่าจะมี 2 กรณีคือ ไม่ได้อยู่ในโครงการจัดสรร หรือเป็นโครงการจัดสรรที่ก่อสร้างมานานเกิน 20 ปี

เหตุผลเพราะกฎหมายจัดสรรบังคับให้ที่ดินทาวน์เฮาส์ต้องเริ่มต้นอย่างต่ำ 16 ตารางวาขึ้นไป

กรณีเป็น “บ้านเดี่ยว” ก็เช่นเดียวกัน เห็นมีที่ดินเริ่มต้น 23 ตารางวาบ้าง ข้อสันนิษฐานเดียวกันกับทาวน์เฮาส์ โดยที่กฎหมายจัดสรรบังคับให้ที่ดินบ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้น 50 ตารางวา เป็นต้น

การตั้งข้อสังเกตแบบนี้ จะทำให้เราคัดกรองได้เบื้องต้นว่า ทรัพย์ NPA ดังกล่าวอยู่ในโครงการจัดสรรหรือไม่ เพราะปกติคนเราเวลาจะซื้ออสังหาฯ ถ้าเลือกได้ก็คงอยากซื้อแปลงที่อยู่ในโครงการจัดสรร เพราะถือเป็นการซื้อคุณภาพชีวิตนั่นเอง

ชวนคุยพอเป็นน้ำจิ้ม ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่เขาหยิบมาประมูลมักจะเป็นเกรดรองๆ ลงมา เพราะของดีมีคนเมาธ์ว่าถูกขาใหญ่-นักลงทุนจมูกมดซิวไปหมดแล้ว จริงหรือป่าวต้องไปถามสถาบันการเงินเอาเอง

ทั้งนี้ทั้งนั้น ในมุมอสังหาฯ บ้านมือสองมีจุดเด่นคือราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ประมาณ 20% ขอเพียงเลือกซื้ออย่างมีกลยุทธ์ บ้านมือสองก็เป็นบ้านแสนรักของเราได้ค่ะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้ยิงเอ็ม 79 ถล่มฐานทหาร บันนังสตา ร.อ.-ร.ต.บาดเจ็บ(คลิป)
บทความถัดไปม.ขอนแก่นผุดงาน ‘บุญเดือนห้าแห่พระพุทธบูชา สมมาอาวุโส’ ฟื้นฟูสงกรานต์ไทย