เคยเห็นแมะ ป้ายบิลบอร์ดคัตเอาต์เขียนตัวหนังสือ Sold Out
ตามรูปศัพท์คำว่า Sold Out แปลตรงตัวว่าขายหมดแล้วจ้า
หัวข้อชวนคุยหยิบเรื่องนี้ขึ้นมาเพราะแอบเห็นวิวัฒนาการเล็กๆ ว่ามีการนำมาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ แถมใช้กันเกร่ออีกต่างหาก
ในอดีต ซึ่งอาจต้องย้อนเวลาไปไกลถึงตอนสมัยผู้เขียนสาวๆ กันเลยทีเดียว เราจะมีโอกาสได้เห็นเจ้าของโครงการเขาส่งข่าวแจกมาว่าบ้านเดี่ยวมั่ง ทาวน์เฮาส์มั่ง คอนโดมิเนียมมั่ง โซลด์เอาต์…ปิดการขายหมดแล้ว
แต่ก่อนแต่ไร คำว่าโซลด์เอาต์ไม่ต้องตีความมากมาย เข้าใจตรงกันทั้งประเทศว่าหมายถึงปิดการขายทั้งโครงการ กล่าวคือ ถ้าคอนโดฯโครงการนี้มี 500 ยูนิต
แปะป้าย sold out ขึ้นมาเมื่อไหร่แปลว่าบริษัทขายเกลี้ยงหมดแล้ว ไม่เหลือแม้แต่ 1 ยูนิต
ถ้าอยากได้หรือว่ามาซื้อไม่ทัน ก็ต้องไปวิ่งไล่ซื้อจากบรรดานักเก็งกำไรเอาเอง
สำหรับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ คำว่า sold out ถือว่าเป็นคำศักดิ์สิทธิ์มาก เพราะการพัฒนาโครงการขึ้นมาสัก 1 โครงการมี 3 เรื่องที่ต้องทำให้สำเร็จ นั่นคือ “สร้าง-ขาย-โอน” จะเรียกว่ามีภูเขา 3 ลูกทับอยู่บนอกก็ว่าได้
ถ้าหากสามารถปิดการขายทั้งโครงการ เท่ากับยกภูเขาออกจากอกไปได้ 1 ลูก ยังเหลือก่อสร้างให้เสร็จ และโอนให้ได้
ความศักดิ์สิทธิ์ของการ sold out ยังรวมถึงเป็นการการันตีว่าอสังหาริมทรัพย์โครงการนี้ก่อสร้างเสร็จยกโครงการแน่นอน ไม่มีการทิ้งงานกลางครัน เพราะแผนธุรกิจของการพัฒนาที่อยู่อาศัย เจ้าของโครงการมักกู้แบงก์เพื่อนำเงินมาจ้างรับเหมา ในที่นี้จุดโฟกัสคือคอนโดฯล้วนๆ
ตัวนายแบงก์ย่อมกลัวความเสี่ยงเป็นธรรมดา ไม่ใช่ว่าจะปล่อยกู้ซี้ซั้ว เพราะฉะนั้น กฎเหล็กที่แบงก์จะปล่อยกู้ถ้าเครดิตดีๆ หน่อยแบงก์อาจให้สินเชื่อ 70% เจ้าของโครงการต้องลงขันด้วย 30%
สูตรนี้หมายความว่าถ้าโครงการเจ๊งขึ้นมา ทั้งข้า (แบงก์) และเอ็ง (บริษัท) ก็เจ๊งไปด้วยกัน
เท่านั้นยังไม่พอ แบงก์ยังมีกฎเหล็กแบบดับเบิลขึ้นมาอีก อยากได้เงินกู้เพื่อก่อสร้างโครงการต้องมียอดจองซื้อหรือต้องมียอดขายมาโชว์เสียก่อน ส่วนใหญ่เขาจะปล่อยเป็นงวดๆ โดยงวดแรกเงินกู้จะถึงมือผู้ประกอบการต่อเมื่อมีสัญญาซื้อขาย 40% ของยอดรวมทั้งโครงการ
เช่น มี 100 ยูนิต ต้องมีสัญญาซื้อขาย 40 ยูนิตขึ้นไป เป็นหลักฐานแสดงกับแบงก์เพื่อเบิกเงินกู้งวดแรก อะไรประมาณนี้
ในทางจิตวิทยาผู้บริโภค แน่นอนว่าทำให้
รู้สึกว่าโครงการนี้ ของบริษัทนี้ ทำเลนี้ แหม! น่าเสียดายจังที่ซื้อไม่ทัน นี่คือผลกระทบทางตรง
และถ้าเป็นผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ตัวยง ย่อมสามารถตีความออกได้ทันทีว่า ป้าย sold out ของผู้ประกอบการแปลว่ามีเงินสร้างจนเสร็จ ไม่มีปัญหาน้ำตาผู้บริโภคว่าซื้อบ้านไม่ได้บ้านในภายหลัง
ยังมีผลกระทบทางอ้อมที่ว่ากันว่ายิ่งใหญ่มากในความรู้สึก ก็คือแบรนด์โครงการก็ดี แบรนด์เจ้าของโครงการก็ดี มีความน่าเชื่อถือม้าก มาก ในอนาคตไปลงทุนสร้างที่ไหนผู้บริโภคก็มีความโน้มเอียงที่จะตามไปซื้อที่นั่น
วิวัฒนาการล่าสุด โครงการคอนโดฯแถลงข่าวเมื่อวาน วันนี้ส่งข่าวแจก sold out มาให้ดู และไม่ได้มีแค่ 1-2 บริษัท อุต๊ะ ข่าวแจกส่งมาเป็นพวง ขายดีเทน้ำเทท่าทุกคน เก่งวุ้ย
แต่พออ่านละเลียดทีละบรรทัด อ้าว! เขาพูดไม่หมดนี่หว่า เทคนิคการนำเสนอข้อมูลข่าวสารทุกวันนี้กลายเป็นว่า โครงการเดียวกันแต่เปิดขายทีละเฟส เช่น คอนโดฯ 500 ยูนิต เฟสแรกเปิดขายออนไลน์ก่อน 50 ยูนิต หรือเฟสแรกแบ่งมาขายออฟไลน์ (ซื้อที่ไซต์โครงการ) ก่อน 100 ยูนิต ใช้เวลาจัดอีเวนต์เปิดพรีเซลเสาร์-อาทิตย์ 2 วัน
ขายหมด 50 ยูนิตบนออนไลน์ ตีปี๊บดังๆ จากเมืองไทยไปถึงโลกพระจันทร์ว่า sold out
ขายหมด 100 ยูนิตบนออฟไลน์ ตีปี๊บดังๆ จากเมืองไทยไกลถึงดาวอังคารว่า sold out อีกแล้วครับทั่น
เพราะฉะนั้น ผู้บริโภคตั้งสตินิดนุง โครงการไหนเขียนแปะป้ายว่า sold out ช่วยดูให้ละเอียดลงไปอีกว่าขายหมดเฟส หรือขายหมดโครงการกันแน่
และขอให้รู้เท่าทันไว้ด้วยว่า ถ้าเป็นระดับแค่ขายหมดเฟส แปลว่ายูนิตที่ยังไม่ได้เปิดขายในโครงการเดียวกันราคาแอบบวกขึ้นแน่นวล
เรื่องนี้ไม่ฟันธง แต่ประเมินจากความน่าจะเป็น ขอให้โชคดีทุกท่านค่ะ
