วันนี้เปลี่ยนบรรยากาศตามไปดูตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้สูงวัยกันดีกว่า
บังเอิญว่ายกหูไปคุยกับกัลยาณมิตร
อีกทั่นหนึ่ง พี่วสันต์ คงจันทร์ โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ยี่ห้อโมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้
จิงจิงแล้วตั้งใจคุยเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ แต่ทำไม๊ ทำไมมาจบที่ตลาดผู้สูงวัยไปได้ (ฮา)
เรื่องของเรื่องเพิ่งรู้ว่าเขามีการตัดเกรดกันด้วยอ่ะ หมายถึงลงทุนพัฒนาโครงการเป็น
ซีเนียร์เฮาส์ซิ่งเต็มรูปแบบ กับลงทุนแบบไมเนอร์เชนจ์หรือปรับเล็ก
ก่อนอื่นปูพื้นฐานกันสักนิด ท็อป 10 ชาวต่างชาติที่ขอวีซ่าเพื่อเข้ามาอยู่ในประเทศไทยระยะยาวมีใครบ้าง หลายคนหนาวๆ ร้อนๆ ว่าจะเป็นคนจีนครองแชมป์ แต่เอาเข้าจริงคนอังกฤษสูงเป็นอันดับ 1 รองลงมาคือ อเมริกัน เยอรมัน จีนเบียดอันดับ 4 กับญี่ปุ่นอันดับ 8 ที่เหลือเป็นชาวสวิส ฝรั่งเศส ออสเตรเลีย นอร์เวย์ และฮอลแลนด์
จะเห็นว่า 10 อันดับเป็นคนยุโรปฟาดเข้าไป 8 อันดับ เอเชียมีจีนกับญี่ปุ่นแทรกเข้ามา โอเค อนุญาตให้ปลื้มปริ่มได้ 5 วินาที
หยิบข้อมูลมาจากสถิติสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือ ตม. ในอดีตรัฐบาลไทยอนุญาตให้คนต่างด้าวเข้ามาพักยาวสุดได้แค่ 1 ปี ตอนหลังเปลี่ยนเป็น 5 ปี/ครั้ง โดยต้องขอวีซ่าประเภทพำนักระยะยาวหรือ Long Stay Visa
ล่าซู้ด เพิ่มเวลาอีกเท่าตัว วีซ่า Multiple Visa ที่ต่ออายุให้ 5+5 ปี รวมเป็น 10 ปีเต็ม แต่จำกัด 14 ประเทศมีญี่ปุ่น ออสเตรเลีย เดนมาร์ก ฟินแลนด์ ฝรั่งเศส เยอรมนี อิตาลี เนเธอร์แลนด์ นอร์เวย์ สวีเดน สวิตเซอร์แลนด์ อังกฤษ แคนาดา และอเมริกา คุณสมบัติคนขอวีซ่าประเภทนี้ได้ต้องอายุ 50 ปีขึ้นไป มีเงินฝากในไทย 3 ล้านบาท เป็นต้น
อธิบายยาวๆ เพื่อโยงเข้าที่อยู่อาศัย
ผู้สูงวัยหรือซีเนียร์เฮาส์ซิ่งประเภทแรกหรือประเภทเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีองค์ประกอบอย่างน้อย 3 ด้าน 1.ประเภทที่อยู่อาศัย ได้ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม 2.ต้องมีบริการครบถ้วนสำหรับผู้สูงวัย กับ 3.สำคัญมากคือต้องมีบริการด้านการแพทย์อยู่ด้วย
เหตุผลข้อ 2+3 ทำให้ดีเวลอปเปอร์หรือบริษัทจัดสรรไม่ทำเต็มรูปแบบเพราะไม่ถนัด กลายเป็นว่าการสร้างบ้าน-คอนโดฯ เป็นแค่ตัวอาคาร แต่หัวใจหลักต้องมีบริการในการใช้ชีวิตประจำวันกับต้องมีบริการทางการแพทย์ ตลาดนี้เลยกลายเป็นของแพงเพราะลงทุนเยอะ เช่น ค่าส่วนกลางต้อง x2 ราคาก็ต้อง x2
ดังนั้น การทำเต็มรูปแบบจึงถูกจับจองโดยผู้ลงทุนฝั่งหมอเป็นหลัก เช่น โครงการจิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาท์ตี้ รังสิต ของกลุ่มโรงพยาบาลธนบุรีของกลุ่มหมอบุญ วนาสิน, วิลล่า มีสุข เรสซิเดนเซส เชียงใหม่ ของอาจารย์หมอเนะ-พญ.ศิวาพร จันทร์กระจ่าง, สแกนดิเนเวียน วิลเลจ บางแสน ชลบุรี เป็นต้น
ไม่นับโครงการที่ไม่ได้เอ่ยนามอีกนับไม่ถ้วน ส่วนใหญ่เป็นตลาดบน กำลังซื้อสูง ถ้าเป็นแบบซื้อกรรมสิทธิ์หรือ Freehold ราคาที่ต้องเห็นคือ 4-5 ล้านบาทขึ้นไป ถ้าเป็นแบบเช่าหรือ Leasehold อยากได้ราคาไหนล่ะ เริ่ม 3 หมื่นปลายจนถึง 1.6 แสน/เดือน
ว่ากันว่าซีเนียร์เฮาส์ซิ่งเต็มรูปแบบมีมูลค่าตลาดรวม 4 หมื่นล้านบาท กระจุกอยู่เชียงใหม่เยอะสุดในแง่จำนวนโครงการ แต่ในแง่ยูนิตกรุงเทพฯ ยังกินขาด เยอะที่สุด มูลค่าสูงที่สุด
อีกแบบคือไมเนอร์เชนจ์ วิธีการแค่ปรับฟังก์ชั่นให้รองรับผู้สูงวัยได้ แบบนี้ดีเวลอปเปอร์ทำกันเกร่อทั่วไป เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวต้องมีห้องนอนชั่นล่าง มีทางลาดเอียง ไม่มีชั้นยกระดับเดี๋ยวหกล้ม มีสวนสีเขียวสวยๆ ให้ออกกำลังกาย
เอ่ยยี่ห้อออกมา วุ้ย ไม่น่าเชื่อ เช่น สวอนเลคเขาใหญ่ ที่มีป๋าเบิร์ด-ธงไชยเป็นพรีเซ็นเตอร์, เอสซี แอสเสทฯ ก็ฟาดเข้าไปหลายโครงการ ออกแบบให้ใช้วีลแชร์ในบ้านได้ ปูพื้นแบบกันกระแทก, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ใส่ใจรายละเอียดพวกมือจับก้านโยก ระบบกันไฟชอร์ตกับติดตั้งไฟฉุกเฉิน รวมทั้งค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ที่แอบย่องไปดูเขาทำบ้านเดี่ยวชั้นเดียวแถวรังสิต คลอง 4 เป็นต้น
มูลค่าโครงการรวมกันทั้งตลาดสูงถึง 6 หมื่นล้านบาท …โห๋ ขนาดทำแบบอีแอบนะเนี่ย
ข้อมูลลึกแต่ไม่ลับ เขาบอกว่า (เขาน่ะคือพี่วสันต์ คงจันทร์นั่นเอง) เทคนิคการตั้งชื่อห้ามเด็ดขาดไม่ให้มีคำว่า สูงวัย แก่ ซีเนียร์ อืมม์ อันนี้เข้าใจได้
สำหรับเจ้าของโครงการถ้าทำเต็มรูปแบบ ควรลงทุนแบบเช่าดีกว่าขายกรรมสิทธิ์ เพราะค่าส่วนกลางแพงมาก จำเป็นที่คนจ่ายค่าส่วนกลางต้องเอาตัวเข้ามาอยู่อาศัยเอง
เช่น เช่ายาว 20 ปี แต่ลาโลกไประหว่างทางตอนอยู่มา 15 ปี เท่ากับเหลือ 5 ปีโครงการจะเฉลี่ยเงินคืนให้ลูกหลานหรือทายาทตามสิทธิ์ จากนั้นนำห้องมาปล่อยเช่าใหม่ ทำให้หมุนได้หลายรอบ
เทียบกับขายกรรมสิทธิ์ ถ้าเจ้าตัวลาโลกไปแล้วเป็นมรดกให้ลูกหลาน อสังหาฯแบบนี้เกือบร้อยทั้งร้อยลูกหลานหรือทายาทไม่ยอมมาอยู่เอง จึงไม่จ่ายค่าส่วนกลาง (ซึ่งแพง 2 เท่า) ถ้ามีแบบนี้เยอะๆ ภาพรวมโครงการเป๋แน่นอนเพราะรายจ่ายสูง รายได้ไม่พอ
ดังนั้น เพื่อตัดความเสี่ยงโมเดลการลงทุนแบบให้เช่าจึงน่าสนใจกว่าขายกรรมสิทธิ์ โอ๊เย่ โอ๊เย โอ๊โอ๊เย
