แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ มีคนบอกว่าเหมือนโดนสึนามิถล่มค่ะ รอบนี้
จะว่าไปแล้ว ถ้าบอกว่าไม่มีเค้าลางมาก่อนก็คงไม่ใช่ซะทีเดียว ช่วง 1-2 ปีมานี้นั่งดูเขาเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ โห๋ ยิ่งเปิดยิ่งแพงหูฉี่
แถมมันน่าเจ็บใจตรงที่ราคาแพงแสนแพง แต่มีการออกข่าวตลอดเวลาว่าขายดิบขายดี บ้างก็บอกว่าลูกค้าคนไทยเดี้ยงจากสภาพเศรษฐกิจฝืดเคือง คอนโดก็หันไปขายลูกค้าต่างชาติซะเลย เพราะมีโควต้าขายแบบถูกกฎหมายได้ตึกละ 49% ใครจะทำไม
หนักข้อมากไปกว่านั้น อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยลูกค้าหลักหรือลูกค้าตัวจริงต้องซื้อเพื่ออยู่เอง ไม่ใช่ซื้อเพื่อเก็งกำไร
ยังมีอีกประเภทซึ่งทางแบงก์ชาติปรามด้วยน้ำเสียงนุ่มๆ ว่าไม่ควรเป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าด้วยนะครับ
ในความหมายคือ มนุษย์ 1 คน ซื้อบ้าน 1 หลังก็น่าจะพอ เพราะคงไม่สามารถไปพักได้ 2 บ้านในเวลาเดียวกัน ดังนั้น แบงก์ชาติก็เลยจะออกมาตรการบังคับให้จ่ายเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโด จำนวน 20% ของราคาซื้อขาย สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป
เปรียบเทียบกับปัจจุบัน แบงก์ชาติมีกรอบการเก็บเงินดาวน์ไว้ว่า ซื้อบ้านแนวราบ 5% หรือล้านละ 50,000 บาท ซื้อคอนโด 10% หรือล้านละ 1 แสนบาท ของใหม่ทั่นบังคับให้ประชาชนดาวน์บ้าน-คอนโด 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท
ข้อกล่าวหาจากการมีผู้ซื้อนักเก็งกำไรก็ดี ผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าก็ดี ทางฝ่ายดีเวลอปเปอร์เถียงคอเป็นเอ็น โดยเฉพาะประเด็นการซื้อบ้านหลังที่ 2
วันนี้เรามาแกะปมทีละประเด็น เริ่มจากนักเก็งกำไร สืบเนื่องจากแบงก์ชาติบอกว่าต้องสกัดปัญหาฟองสบู่ก่อตัวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเห็นสัญญาณการเก็งกำไรคอนโดอย่างโจ๋งครึ่ม
เหมือนคนมีแผล ตอนนี้แผลเริ่มบวมช้ำและทำท่าจะปริแตก เปรียบเทียบได้กับมีการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโด แล้วเริ่มมีสัญญาณหนี้เสียหรือ NPL-Non Performing Loan มากขึ้นจนแบงก์ชาติอยากจะร้องกรี๊ดดังๆ
ดีเวลอปเปอร์โต้กลับมาว่า คุณแบงก์ชาติคับ นิสัยถาวร (สัน_าน) นักเก็งกำไรเขาจะต้องทำกำไรก่อนโอนให้ได้ ถ้าทำไม่ได้ก็ยอมทิ้งเงินดาวน์ หัวเด็ดตีนขาดนักเก็งกำไรไม่มีใครยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ เพราะถือติดมือ เงินจม มีแต่ความเสี่ยงในการเก็งกำไร
สรุปแบบกำปั้นทุบดิน ปัญหาหนี้เสียไม่ได้เกิดจากนักเก็งกำไร เพราะไม่มีใครรับโอน แปลว่าไม่มีใครกู้นั่นเอง
ประเด็นต่อมา ซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน ยุคนี้ต้องเป็นสินค้าประเภทคอนโดสินะ ข้อนี้ดีเวลอปเปอร์โยนประเด็นกลับมาเยอะแยะไปหมด
1.รัฐบาลตัดถนน สร้างทางด่วน ลงทุนรถไฟฟ้าทำไมล่ะ ไม่รู้หรืออย่างไรว่าอินฟราสตรัคเจอร์หรือโครงสร้างพื้นฐานทั้งหลาย เป็นการเปิดหน้าดินให้กับการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้เส้นทางสัญจรคมนาคม
มีถนน-ทางด่วน-รถไฟฟ้าเยอะขึ้น คนก็แห่ไปลงทุนทำโครงการเยอะขึ้น เป็นธรรมด๊า ธรรมดา
2.ปกติคนที่มีสตังค์เหลือมาลงทุน เขานิยมเอาเงินมาลง 3 ตัวด้วยกันคือ “ทองคำ หุ้น อสังหาฯ” มีบางดีเวลอปเปอร์พูดจนเป็นโลโก้ติดตัวไปแล้วว่าการลงทุนอสังหาฯ เพื่อต้องการเอาชนะเงินเฟ้อ
มีตัวอย่างผลตอบแทนจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นในทำเลไพรม์แอเรียสูงกว่าเงินเฟ้อ สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคาร เห็นๆ กันอยู่
3.บางดีเวลอปเปอร์บอกด้วยว่า อ้าว ไหนแบงก์ชาติเคยบอกว่าการซื้อที่อยู่อาศัย แม้เป็นการก่อหนี้ก้อนโตแต่ก็ถือเป็น “การออม” อย่างหนึ่ง เหมือนกับการฝากเงินไว้ในอสังหาฯ แทนที่จะฝากเงินไว้ในธนาคาร
สรุปว่า ถ้าคนจะซื้อคอนโดเพื่อลงทุน มันผิดตรงไหนเหรอฮะ เจ้าฮะ
ประเด็นสุดท้าย หวยล็อกมาโผล่ที่การควบคุมสินเชื่อเพื่อซื้อ “หลังที่ 2” โอ้โห๋ย ฝั่งดีเวลอปเปอร์ทำน้ำเสียงขัดใจกันเป็นแถว ทำไมนะ ทำไมแบงก์ชาติไม่รู้อะไรเอาซะเลย
พฤติกรรมผู้บริโภคยุค 4.0 ผลกระทบจากรถติด-ปัญหาจราจร โรงเรียนกับที่ทำงานดีๆ เกิดมายังไม่เคยเห็นออกไปอยู่ตามนอกเมืองซักที ไหนจะแหล่งแฮงก์เอาต์ไฮโซไฮซ้ออีกล่ะ
เพราะฉะนั้น การมีบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์อยู่นอกเมืองสำหรับพักอาศัยเป็นครอบครัวใหญ่ในวันเสาร์-อาทิตย์ แล้วซื้อห้องชุดไซซ์จิ๋วสำหรับพักอาศัยวันธรรมดา แต่ได้ทำเลในเมืองเพื่ออยู่ใกล้สถานศึกษา-แหล่งจ้างงานจึงกลายเป็นทั้งเรื่องจำเป็น+ไลฟ์สไตล์ไปแล้ว
ถ้าแบงก์ชาติต้องการสกัดปัญหาฟองสบู่จริงๆ อย่างน้อยขอให้เปลี่ยนการบังคับเงินดาวน์สำหรับการซื้อ “หลังที่ 3” แทน แบบนี้สิถึงจะยอมรับว่าซื้อเกินจำเป็น
ส่วนการซื้อหลังที่ 1-2 ขอดาวน์ 5-10% เท่าเดิม เพื่อให้คนไทยมีโอกาสเข้าถึง
สินเชื่อได้ แปลอีกทีก็คือมีโอกาสซื้อบ้าน-คอนโดได้นั่นเอง
