| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
|---|---|
| เผยแพร่ |
ศัพท์การเงินวันละคำ “สินเชื่อ top up”
หยิบเรื่องนี้มาชวนคุยเพราะแบงก์ชาติให้ยาแรงเพื่อสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ด้วยการกำหนดไม่ให้นับรวม “สินเชื่อ top up” บวกรวมอยู่ในการขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดมิเนียม
เรามาเรียนรู้ไปพร้อมๆ กันค่ะ
ลอกข้อมูลแบงก์ชาติมา สินเชื่อ top up หมายถึง สินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นภายใต้หลักประกันที่อยู่อาศัยเดียวกัน ซึ่งอาจให้เพิ่มพร้อมกับการให้สินเชื่อบ้าน (housing loan) หรือให้เพิ่มเติมระหว่างการผ่อนชำระ อาทิ สินเชื่อ home for cash
โดยแบงก์ชาติแฉ… เอ้ย ไม่ใช่ แบงก์ชาติแจกแจงด้วยว่าสินเชื่อท็อปอัพมีอย่างน้อย 4 รายการ คือ สินเชื่อเพื่อการบริโภคอื่นๆ, ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้, สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม และเงินกู้เพื่อการลงทุน
คำว่าไม่ให้นับรวม หมายถึง ความประพฤติเดิมของธนาคาร เวลาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หลักประกันก็ใช้บ้านหรือคอนโดนี่แหละ ประเด็นคือพอประเมินทุกสิ่งอย่างเสร็จแล้ว เช่น กฎเหล็กบอกว่าซื้อคอนโดให้ปล่อยกู้ได้แค่ 90% ที่เหลือให้ผู้บริโภคควักเงินดาวน์ 10%
แต่ถ้าผู้บริโภคมาอ้อนธนาคารบอกว่าไม่มีเงินดาวน์แต่มีเงินเดือน ธนาคารบางแห่ง (มั้ง) ก็จะหลับตาข้างนึงแล้วเติมสินเชื่อ top up ให้อีก 10% รวมเป็นสามารถกู้ได้ 100%
กรณีถ้าผู้กู้เนื้อหอมจัดๆ ทำงานบริษัทที่มีฐานะมั่นคง 200% บางธนาคาร (อันนี้เรื่องจริง) กลั้นใจปล่อยกู้ให้ถึง 120% ด้วยซ้ำ มันก็เลยกลายเป็นการกู้แบบมีเงินทอนหรือที่แบงก์ชาติเรียกว่า “สินเชื่อเงินทอน”
รอบนี้แบงก์ชาติคงต้องการคุมประพฤติธนาคาร ก็เลยบอกว่าต้นปี 2562 จะไม่ให้นับรวมกันแล้วนะจ๊ะ
กลับมาซาวเสียงในฝั่งดีเวลอปเปอร์กันบ้าง สินเชื่อมีเงินทอนมีคำอธิบาย 2 แบบ เริ่มจากแบบแรก กู้แล้วมีเงินทอนโดยสุจริต
อธิบายยากมว้าก …ยกตัวอย่างก็แล้วกันค่ะ เช่น คอนโดสร้างเสร็จ 1-2 ปีแต่ยังขายไม่หมด ของที่สร้างเสร็จแล้ว สมมุติตั้งราคาขาย 1.5 ล้านบาท ผ่านไป 1-2 ปีราคาประเมินและราคาตลาดเพิ่มเป็น 1.6-1.7 ล้าน
แต่เจ้าของโครงการอยากขายให้หมดเร็วๆ ก็เลยตัดใจไม่ขายราคาตลาดปัจจุบัน แต่ถอยหลังไปใช้ราคาตอนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ซึ่งก็คือขาย 1.5 ล้านเท่าเดิม
อย่างที่บอกว่าราคาประเมินใหม่เป็น 1.7 ล้าน ธนาคารก็ปล่อยกู้ 1.7 ล้านนี่แหละ แต่เจ้าของโครงการทำโปรโมชั่นยกประโยชน์ให้ลูกค้าโดยรับเงินแค่ 1.5 ล้าน
กลายเป็น “กู้มีเงินทอนโดยสุจริต” ไม่มีอะไรตุกติก ไม่ผิดกฎหมาย ไม่ผิดศีลธรรม
อีกแบบคือกู้มีเงินทอนโดยไม่สุจริต ซึ่งแบงก์ชาติก็แอบปรามมาบ้างแล้วว่า “สง.-สถาบันการเงิน” ควรปล่อยสินเชื่อให้เหมาะสม เช่น ไม่ให้วงเงินสินเชื่อด้วย valuation ที่เกินจริง หรือสินเชื่อเงินทอน
แต่ก็อย่างว่าแหละ คนตั้งใจฉ้อฉลย่อมต้องใช้สารพัดเทคนิคที่เห็นช่องทาง บังเอิญว่ากระบวนการปล่อยสินเชื่อยังมีช่องโหว่อยู่บ้าง ทำให้มีกู้แล้วมีเงินทอนเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลาย
หนึ่งในเทคนิคก็คือ คนที่ประวัติดีมากที่เรียกว่า clean loan เงินเดือนสัก 50,000 บาท กำลังแหล่มเลยล่ะ ไปยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดทีเดียว 5 ห้อง และต้องยื่นกับ 5 ธนาคารด้วยนะ
สบายโก๋เลย จะเช็กประวัติยังไงล่ะทีนี้ เพราะเครดิตบูโรจะมีประวัติการชำระหนี้และแจ้งเตือนต่อเมื่อเป็นหนี้เสียแล้วเท่านั้น แต่พวกเล่นยื่นกู้พร้อมกันแบบนี้ ต่างคน (ธนาคาร) ต่างแข่งขันให้กู้
เอ๊ะ แล้วมีเงินทอนตอนไหนล่ะ
คำอธิบายคือจะต้องมีตัวแทนนายหน้า หรือมีคนกลางมาชักชวนไปกู้ โดยสัญญิงสัญญาเสร็จสรรพว่ากู้แล้วมีเงินเหลือไปใช้อย่างอื่นด้วยนะ แค่เซ็นสัญญาขอสินเชื่อก็พอ
วิธีการคือคนกลางจะติดต่อขอซื้อคอนโดในโครงการที่มีสต๊อกตกค้างแล้วขอส่วนลดเยอะๆ เช่น ได้ส่วนลดมา 20-30% แต่ขอกู้เต็มราคาขาย จากนั้นก็เฉลี่ยส่วนต่างแบ่งกันระหว่างคนกู้กับคนกลาง
เช่น ราคา 2 ล้านลด 20% เหลือ 1.6 ล้าน แต่กู้ได้เต็ม 2 ล้าน มีส่วนต่าง 4 แสนบาท อาจจะแบ่งคนละ 2 แสน อะไรอย่างนี้เป็นต้น
จะเห็นว่าการกู้มีเงินทอนโดยไม่สุจริตส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากผู้กู้โดยตรง แต่มีอาชีพใหม่ที่ไปชักชวนผู้บริโภคมาซื้อเพื่อลงทุนซะเยอะ แถมผู้บริโภคก็ยอมให้เขาหลอกง้าย ง่าย (ดีเวลอปเปอร์อธิบายมาอีกทีค่ะ ไม่ได้พูดเอง)
สรุปว่ามาตรการเตะสกัดการกู้มีเงินทอน ทางดีเวลอปเปอร์เห็นแย้งว่าเกาไม่ถูกที่คันค่ะ
