เคยได้ยินไหม “สินเชื่อสั่งตัด”
หัวข้อชวนคุยวันนี้ ทำการบ้านให้ตั้งแต่ต้นเดือนตุลาคม 2561 ทาง 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดินเขาจัดบิ๊ก
อีเวนต์ชื่องานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39
บังเอิญว่าไปตกปากรับคำ “น้องภา” กัลยาณมิตรสมัยดึกดำบรรพ์ น้องเขากำลังจะซื้อบ้านและมองหาสินเชื่อเจ๋งๆ คุยกับนางได้ 4-5 คำ ก็รู้แล้วว่าให้ดูเองคงไปไม่รอด เห็นว่ามีงานใหญ่พอดีก็เลยถือโอกาสไปเดินเล่นกับเดินสำรวจบูธธนาคารซะเลย
โจทย์ของน้องภาอยากได้บ้านแนวราบ มีบริเวณสำหรับเก็บของเล็กน้อยเพราะติดนิสัยบ้าสมบัติ อยากได้ดอกเบี้ย
ต่ำๆ ยิ่งไม่ต้องดาวน์ยิ่งดี สิ่งที่มองหาคือการกู้ซื้อบ้านแบบขอกู้ 100% ทำได้จิงป่ะ
จับพลัดจับผลูเดินแวะเข้าบูธของ 9 ธนาคาร มีบูธธนาคารยูโอบี, ซีไอเอ็มบี, กรุงเทพ, กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์, กรุงไทย, ทีเอ็มบี, กรุงศรีอยุธยา และธนาคารออมสิน
การขอกู้ 100% ทำได้จริงค่ะ (ถ้าไม่กลัวถูกแบงก์เหยียบอยากเล่าต่ออีกสักนิดว่าบางธนาคารให้กู้ได้ถึง 120% ดั๊วะ)
เรื่องเดียวกัน เดินเข้าออฟฟิศ มีละอ่อนน้อยสอบถามว่า พี่คะ หนูมีเรื่องจะปรึกษาค่ะ เพื่อนกำลังจะซื้อคอนโดมิเนียม ถามว่าดอกเบี้ย MRT คืออะไรคะ
ฟังปั๊บ ตระหนักรู้ปุ๊บ ละอ่อนน้อยมีความมั่วระดับ 10 เพราะ MRT คือรถไฟฟ้าใต้ดิน (ฮา) ถ้าเป็นสินเชื่อมีแต่ MRR-ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี กับ MLR-ดอกเบี้ยผู้กู้รายใหญ่ชั้นดี
พอมีคำอธิบายว่า “รายย่อย-รายใหญ่” ให้สันนิษฐานไว้ก่อนเลยว่าดอกเบี้ยรายย่อยจะแพงกว่ารายใหญ่เสมอ
และดอกเบี้ย MRR ของ 9 ธนาคาร ซึ่งขอย้ำว่าสำรวจเมื่อต้นเดือนตุลาคม 2561 มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ระหว่าง 6.75-7.31% อันนี้ขอเรียกว่าเป็นดอกเบี้ยมาตรฐานก็แล้วกัน
ปกติ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะยาวๆ 20-30 ปี ปัจจุบันเลยเถิดไปถึง 40 ปี หลักประกันดียึดมาก็ขายต่อได้คุ้มมูลหนี้ ทำให้แบงก์แข่งขันสูง
ผลของการแข่งขันสูง วงการแบงก์ก็เลยมีสนามแข่งในช่วง 3 ปีแรกเรียกว่าเป็นช่วง “ดอกเบี้ยโปรโมชั่น” ไม่ว่าจะเนรมิตให้ต่ำเตี้ยเรี่ยดินยังไง ปีที่ 4 เป็นต้นไปจนจบสัญญากู้จะติดสปริงกลับมาหาดอกเบี้ยมาตรฐานหรือดอกเบี้ย MRR เสมอ
ตอนสำรวจดอกเบี้ยโปรโมชั่นต่ำสุด 2.90%-5.07% แพคเกจสินเชื่อแต่ละธนาคารก็เก๊งเก่ง ออกแบบอำพรางให้
ผู้บริโภคคิดไม่ทัน คนไหนทำบุญมาเยอะก็อาจไปเลือกได้ดอกเบี้ย 2.90% คนไหนอับโชคก็ไปเจอดอกเบี้ยแพง ไรงี้
เทคนิคเพื่อให้ผู้บริโภครู้สึกว่านายแบงก์รักเรา เขาก็จะมีติ่งๆ มาว่าตั้งแต่ปีที่ 4 จนตลอดอายุเงินกู้อาจมีออปชั่น MRR- (เอ็มอาร์อาร์ ลบ) เช่น -1 ถึง 2%
เพราะฉะนั้น ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปแทนที่จะถูกโขกดอกเบี้ย MRR เต็มจำนวนที่ 6.75-7.31% ก็อาจลดลงมาอยู่ที่ 5.10-6.62% เป็นต้น
ได้เวลาเข้าเรื่องสักที “สินเชื่อสั่งตัด” มีหน้าตาเป็นยังไงน้อ
ปกติ เวลาเราเดินไปขอสินเชื่อ ธนาคารจะกางแพคเกจให้ดูละลานตาไปหมด อันนี้ขอเรียกว่าสินเชื่อสำเร็จรูปก็แล้วกัน โดยแต่ละแบงก์มีเพดาน
สินเชื่อไม่เท่ากัน เช่น แบงก์สีฟ้าให้เพดานสินเชื่อบ้าน 80%
อยากได้ 100% ต้องกู้เพิ่ม 20% มีการจัดระเบียบเงินกู้ให้เรียบร้อยตั้งแต่ในมุ้ง ก้อนแรกกู้ตกแต่งต่อเติม 10% ก้อนที่สองทำประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน รวมกัน 95% ใช้ดอกเบี้ยเท่ากับผ่อนบ้าน แต่ยังมีก้อนที่สามอีก 5% ให้กู้เพิ่มก็ได้แต่ดอกเบี้ยต้อง MRR เต็มจำนวน 7% กว่าๆ
แบงก์สีเขียว ให้เพดานเงินกู้ 90% ได้ทั้งบ้านใหม่-บ้านมือสอง อยากได้ 100% ต้องแยกกู้ต่างหาก ดอกเบี้ย MRR-1.5%
แบงก์ดอกบัว ทำตามเกณฑ์แบงก์ชาติเป๊ะ ให้กู้ซื้อคอนโด-บ้าน 90-95% อยากได้ 100% ป๋าจัดให้ ส่วนต่าง 5-10% ไม่ต้องจ่ายแพง ให้คิดดอกเบี้ยก้อนเดียวกันไปเลย นอกจากนี้มีออปชั่น
ขอลดดอกเบี้ยได้ 1% ทุกสามปี เช่น ปีที่ 4, ปีที่ 7, ปีที่ 10, ปีที่ 13 ฯลฯ
ฝอยเพลินหมดเวลาอีกแล้ว ทีเด็ดอยู่ที่แบงก์สีเหลือง ถ้าผู้กู้คนไหนดูหน่วยก้านดี โปรโมชั่นปกติยังเกี่ยงงอนก็จะงัดไม้ตายเรียกว่า “step rate” หรือสินเชื่อสั่งตัดนี่แหละ
วิธีการคือถ้าคำนวณแล้วผ่อนงวดละ 2 หมื่นไม่ไหว ลดเหลือ 1.5 หมื่นบาทดีไหม หรือจะเป็นเรื่องเวลา ถ้า 20 ปีงวดผ่อนแน่นเกินยืดเป็น 25 ปีก็ยังได้นะ ยืดหยุ่นสูงมากให้ผู้กู้ออกแบบได้เอง
ล่าสุด แบงก์ชาติกำลังฮึ่ม ฮึ่มสกัดฟองสบู่อสังหาฯไม่รู้ว่าสินเชื่อสั่งตัดจะโดนหางเลขห้ามทำหรือเปล่านะคะ ทั่นผู้ช้ม
