กฎหมายใหม่’นิติบุคคล’ ปราบลูกบ้านจอมเบี้ยว

กรี๊ดกร๊าดกันใหญ่ กฎหมายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร-อาคารชุด คลอดแล้ว

งานนี้เจ้าของบ้าน-เจ้าของคอนโดมิเนียมที่เป็นเด็กดี หมายถึงจ่ายสตังค์ค่าส่วนกลางครบ ตรงเป๊ะ ไม่บิดพลิ้ว ดูเหมือนไม่มีประเด็นอะไรในเรื่องนี้ แต่สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทหัวหมอ อาจมีอาการร้อนๆ หนาวๆ กันบ้างแหละ เพราะทางรัฐบาลโดยกรมที่ดินลุกขึ้นมาปรับปรุงกฎหมายจัดสรรใหม่ เพิ่มอำนาจบริหารจัดการจอมเบี้ยวมากขึ้น

เท้าความกันสักนิด เคยเห็นไหม คนที่ซื้อบ้านในหมู่บ้านเดียวกัน ต่างกันแค่หลังเล็ก-หลังใหญ่ไม่เท่ากัน ปัญหามาเกิดอีตอนที่คนมีกะตังค์ซื้อบ้านหลังใหญ่ 200 ตารางวา อยากจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนเทียบเท่ากับคนที่ซื้อบ้านหลังละ 50 ตารางวา เสนอไอเดียเป็นตุเป็นตะว่า บ้านทั้งโครงการมี 90 หลัง ค่าส่วนกลางไม่ต้องใช้สูตรตารางวา (ขนาดตัวบ้าน) คูณตัวเงินที่กำหนดหรอก

เช่น ตั้งค่าส่วนกลางไว้ตารางวาละ 30 บาท ถ้าบ้าน 150 ตารางวาก็มีหน้าที่ (ตามกฎหมาย) ต้องจ่ายเดือนละ 4,500 บาท ส่วนคนที่ซื้อบ้านไซซ์ 50 ตารางวาก็มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลาง

เดือนละ 1,500 บาท เป็นต้น

แต่สูตรที่คนมีกะตังค์เขาเสนอขึ้นมา บอกว่าให้จัดเก็บใหม่ เอาจำนวนหลังที่มีอยู่ 90 หลัง มาหารเงินก้อนใหญ่ที่จัดเก็บได้ทั้งหมู่บ้าน สมมุติว่าเดือนละ 3 แสนบาทก็แล้วกัน ถ้าหาร 90 จะเท่ากับเฉลี่ยเดือนละ 3,000 บาท

ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ว่าบ้านหลังเล็กจะยอมหรือไม่ แต่ปัญหาใหญ่กว่านั้นคือรัฐบาลจะยอมหรือเปล่า คำตอบคือไม่ยอมแน่นอน เพราะค่าส่วนกลางถูกบรรจุอยู่ในกฎหมายจัดสรรที่ดินอย่างชัดเจน กรณีโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) จัดเก็บเป็น “บาท/ตารางวา” ส่วนคอนโดฯ จัดเก็บเป็น “บาท/ตารางเมตร”

เปิดประเด็นด้วยปัญหา เพื่อปูทางให้เห็นว่าการจ่ายค่าส่วนกลางเต็มไปด้วยพวกหัวหมอ ทางกรมที่ดินต้องลุกขึ้นมาแก้ไขกฎหมายใหม่ ทำให้ต้องเปรียบเทียบ 2 ฉบับด้วยกัน

ฉบับแรก “พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543” ระบุสาระสำคัญ หากมีการจ่ายล่าช้ากำหนดให้ลงโทษด้วยการมีเบี้ยปรับ และหากค้างค่าส่วนกลางติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไปจะถูกระงับสิทธิในการใช้สาธารณูปโภคในโครงการ และหากค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะถูกระงับการทำนิติกรรมในบ้านและคอนโดฯ ที่จะต้องไปทำกับกรมที่ดิน

ฉบับแก้ไขใหม่ “พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558” ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 25 กันยายน 2558 และมีผลบังคับใช้หลังจากนั้น 60 วัน หรือเท่ากับมีผลบังคับใช้ตั้งแต่

26 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป เขาเขียนกฎหมายใหม่ รายละเอียดดังนี้

“ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างขำระจนกว่จะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

อ่านแล้วงงนิดๆ ชิมิคะ วันนี้ทำการบ้านโดยสอบถามไปยัง “พี่ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต” ผู้อำนวยการ กองส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน มือแก้กฎหมายนี้ ทั่นขยายความให้ฟังว่า เรื่องบทลงโทษไม่ใช่ประเด็นใหม่แต่เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อสร้างความชัดเจนมากขึ้น เอาแบบดิ้นไม่หลุดอะไรประมาณนั้น

สืบเนื่องจากกฎหมายเดิมบอกว่า ถ้าค้างค่าส่วนกลาง “ติดต่อกัน” 3-6 เดือนขึ้นไปจะถูกระงับโน่น-นี่ ในขณะที่กฎหมายใหม่เป็นเพียงการปรับปรุงถ้อยคำให้กระชับรัดกุมขึ้นเป็น “ตั้งแต่” 3-6 เดือน จะโดนอย่างนั้น-อย่างนี้

เหตุผลเพราะกฎหมายเดิมไปเขียนไว้ว่าถ้าค้างค่าส่วนกลางติดต่อกัน 3 เดือนจะถูกระงับสิทธิใช้สาธารณูปโภค ถ้าค้างติดต่อกัน 6 เดือนจะถูกระงับสิทธิเวลาโอนกรรมสิทธิ์

กลายเป็นช่องโหว่ให้พวกหัวหมอ สะตุ้งสะตังค์ก็มีแต่ไม่จ่ายดื้อๆ ใครจะทำไม ค้าง 2 เดือน เดินมาจ่าย 1 เดือน แล้วเริ่มต้นค้างใหม่ให้เป็น 2 เดือน พูดอีกทีคือบริหารจัดการยังไงไม่ให้ค้างเกิน

3 หรือ 6 เดือนนั่นเอง เพียงแต่เป็นการค้างค่าส่วนกลางโดยไม่ได้ค้างติดต่อกัน

เมื่อมีกฎหมายใหม่แก้ไขออกมาอย่างนี้ หมายความว่า ต่อไปคนที่ค้างเกิน 3 เดือน-6 เดือน อาจจะจ่ายเดือนเว้นเดือน หรือเลี้ยงไข้ค้างจ่าย 5 เดือน แล้วเดินมาจ่ายทีละเดือนโดยไม่ยอมกลับมาแก้ไขหนี้ค้างจ่าย ตัวอย่างแบบนี้ “ผอ.ชูศักดิ์” บอกว่า กฎหมายดัดหลังทำไม่ได้อีกแล้ว คนที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอสังหาฯ ที่จะทำนิติกรรมยกให้ลูก ขาย โอน หรือแม้แต่จดจำนองจะทำไม่ได้เลย ยกเว้นแต่จะต้องมี “ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง” ที่ออกให้โดยนิติบุคคลมาแสดง จึงจะสามารถทำนิติกรรมได้

สถิติตอนนี้ไม่ได้แจ้งว่าเยอะหรือน้อย รู้แต่ว่าทางนิติบุคคลบ้านและคอนโดฯ มีการทำหนังสือขออายัดการทำนิติกรรมลูกบ้านจำนวนมากทีเดียวเชียวแหละ ใครคิดจะเบี้ยวหนี้ค่าส่วนกลางทำให้ตลอดรอดฝั่งก็แล้วกัน และชาตินี้ก็ไม่ต้องโอนอสังหาฯ กันพอดี เพราะจะโอนหรือขายเมื่อไหร่ แจ๊กพ็อตเมื่อนั้น

แถมให้อีกนิด สำหรับคนที่เบี้ยวค่าส่วนกลาง 3 เดือน สิทธิการใช้พื้นที่ส่วนกลางอาจถูกระงับ แต่กฎหมายก็ให้อำนาจเพียงเท่าที่สมเหตุสมผล โดยสาระสำคัญจะไปละเมิดสิทธิบางประการไม่ได้ เช่น ทางเข้า-ออกหมู่บ้าน จะยกเลิกไม่ให้เข้าออกไม่ได้แต่อาจทำให้ยุ่งยากมากขึ้นได้ เช่น ถ้าเป็นระบบคีย์การ์ดก็อาจต้องให้แลกบัตรกระดาษ แล้วไปแสตมป์ตรายางทุกครั้ง

ส่วนกรณีที่สามารถระงับสิทธิการใช้สาธารณูปโภคในโครงการที่สามารถทำได้ (ลงโทษได้)

ยกตัวอย่าง การใช้ฟิตเนส สระว่ายน้ำ เคยฟรี (เพราะรวมในค่าส่วนกลาง) ก็อาจถูกจัดเก็บ (ทำเหมือนเป็นคนนอกนั่นเอง)

สรุปว่าซื้อโครงการจัดสรรทั้งที อยากอยู่แบบคนในหรือคนนอก เลือกได้ดั่งใจคุณค่ะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้วัดดังเพชรบูรณ์ลำบากหนัก ต้องจ้างขุดเจาะบ่อบาดาลเพิ่ม โอดร้านค้าเอาแต่หาประโยชน์-แย่งน้ำ
บทความถัดไปตามรอยพี่สาว ‘ณัชชา’ มาติดๆ ดูมาดสุดแซ่บของ ‘เภา ลูกชายพี่บ๊อบ’