| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
|---|---|
| เผยแพร่ |
ปี 2562 มีคนบอกว่านิยาม “ลูกค้ามนุษย์ทองคำ” จะเปลี่ยน
อันนี้หมายถึงเฉพาะวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งหมายถึงบ้าน-คอนโดมิเนียม
ก็แหม๋ เนาะ ปี 2561 ช่วง 9 เดือนแรก
ดีเวลอปเปอร์พากันเพลิดเพลินกับยอดขายคอนโด ทุกระดับราคา ตั้งแต่ต่ำแสนไปจนถึง 2-3 แสน/ตารางเมตร
เปิดปุ๊บ-ปิดปั๊บ โฆษณาสร้างแบรนด์ล่วงหน้า จัดอีเวนต์เปิดพรีเซล เติมบิ๊กดาต้าให้ดูสมเหตุสมผล จนกระทั่งการสะกดจิตหมู่
เอ้ย ไม่ใช่ การตลาดสุกงอมก็เปิดให้จองซื้อ
ผลลัพธ์ขาย 1 ชั่วโมงเกลี้ยง, 3 ชั่วโมงเกลี้ยง, 1-3 วันเกลี้ยงโครงการ แปะป้าย sold out ครึกครื้นกันไปทั้งวงการ
แบงก์ชาติทนไม่ไหว ช่วงไตรมาส 4/61 ลุกขึ้นมาออกมาตรการสกัดฟองสบู่ ด้วย
การบังคับเพิ่มเงินดาวน์คอนโดจาก 10% เป็น 20-30% สำหรับการซื้อหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป
เพราะต้องการสกัดการซื้อเก็งกำไร กับการซื้อลงทุนเกินตัวหรือเกินจำเป็น
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่คอนโดอย่างเดียว มาตรการสกัดฟองสบู่แบงก์ชาติทั่นนำมาใช้กับการซื้อบ้านแนวราบด้วย ซึ่งโดนเหมารวมหมดตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์
หมายความว่า ตรูเคยซื้อบ้านแนวราบแบบกู้ 100% หรืออย่างเก่งก็ดาวน์แค่ 5%
ต่อไปนี้ การซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป โดนบังคับเพิ่มเงินดาวน์เป็น 20-30% เป็นอย่างต่ำ
หมายความว่าซื้อบ้านแนวราบเคยดาวน์ล้านละ 5 หมื่น ถูกบังคับเพิ่มเงินดาวน์เป็นล้านละ 2-3 แสนบาท
พฤติกรรมการซื้อจะทำเอ้อระเหยแบบเดิมคงทำไม่ได้อีกต่อไปแล้ว รู้ตัวกันหรือยังคะ ทั่นผู้ชม
นาทีนี้ สำหรับคนที่วางแผนซื้อบ้านมีช่วงฮันนี่มูนให้อยู่กับเงินดาวน์ถูกๆ ได้แค่วันนี้-31 มีนาคม 2562 เท่านั้น
เหตุผลเพราะตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป แบงก์ชาติบังคับเงินดาวน์อย่างต่ำ 20% ในการซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป
ลูกค้ามนุษย์ทองคำในความหมายของการซื้อคอนโด ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ปรับโหมดจากคนซื้อเพื่ออยู่อาศัย มาเป็นกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุน ปล่อยเช่า กับซื้อเก็งกำไร
ลูกค้ามนุษย์ทองคำอีกกลุ่มคือกำลังซื้อต่างชาติ เพราะมีโควต้าซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดได้ 49%
ต่อไปนี้ ลูกค้าซื้อลงทุน-เก็งกำไร-ต่างชาติ จะต้องถูกปรับโหมดมาเป็นลูกค้าซื้ออยู่อาศัยจริง ศัพท์วงการอสังหาฯเรียกว่าลูกค้าเรียลดีมานด์
ประเด็นชวนคุยวันนี้ทิ้งน้ำหนักไปที่การซื้อบ้านแนวราบ เพราะดีเวลอปเปอร์พูดแล้วพูดอีกว่าเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อ 100 หลัง โอน 100 หลัง และอยู่จริง 100 หลัง
นับจากนี้ไป ข้อกังวลของดีเวลอปเปอร์อยู่ที่จะล้วงกระเป๋าลูกค้าซื้อบ้านแนวราบได้ยังไงดีน้อ เพราะของเดิมคือ 1.ดาวน์ต่ำ 5% 2.กู้ 100% ก็มี
ทั้งสองอย่างนี้จะหายวับไปกับตาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป
นั่นหมายความว่า ตรูจะซื้อทาวน์เฮาส์ 2 ล้าน เคยกู้เต็มร้อย หรือดาวน์แค่ 1 แสน ต่อไปนี้จะต้องดาวน์ 4 แสนบาทเป็นอย่างต่ำ (ย้ำว่าถ้าซื้อเป็นหลังที่ 2 ค่ะ)
ในมุมผู้บริโภค เหมือนกับหมดยุคจับเสือมือเปล่า อะไรประมาณนี้
เรื่องของเรื่องที่เขากลัวกันนักหนาเพราะส่วนใหญ่คนไทยยุคปัจจุบัน ซื้อบ้านเป็นหลังที่ 2 กันทั้งนั้น มาจากหลายเหตุผล ซื้อบ้านให้พ่อแม่อยู่ ซื้อคอนโดใกล้โรงเรียนลูก ไปทำงานต่างจังหวัดไม่อยากเช่าก็ซื้อไว้อยู่เอง ฯลฯ
เพราะฉะนั้น พฤติกรรมการซื้อแบบเดิมๆ ที่เคยเดินมือเปล่าเข้าสำนักงานขาย เครดิตบูโรเช็กไม่เจอประวัติเสีย สามารถซื้อง่ายขายคล่อง
วิธีการก็เพียงแต่กู้เงินเต็มจำนวนหรือใกล้เคียงราคาซื้อขาย แล้วใช้เงินเดือนหรือรายได้ผ่อนกันไป 20-30 ปี
โลกใบเก่าที่ไม่เหมือนเดิม ประเทศไทยก็ยังมีพื้นที่เท่าเดิม แต่การซื้อที่อยู่อาศัยปีนี้ไม่เหมือนเดิม
ผู้บริโภคต้องมีการวางแผนซื้อบ้านซื้อคอนโดหลังที่ 2 มากขึ้น
จากเดิมไม่ต้องมีเงินออม ก็ต้องฝึกวินัยการออม
จากเดิมเข้าสำนักงานขาย ชี้นิ้วจิ้มแปลงทำได้ทันที อาจต้องใช้เวลาสะสมเงินดาวน์ 1-2 ปี
จากเดิมไม่รู้ว่าจะบริหารจัดการ (managment) ทรัพย์สินยังไง ก็อาจต้องสะสมความรอบรู้ อาจต้องเพิ่มเติมไอเดียจากผู้รู้ให้มากขึ้น
กลุ่มที่ดีเวลอปเปอร์ห่วงใยมากที่สุด เรียกว่าลูกค้าตลาดแมส ถ้าเป็นคอนโดก็ต้องหมายถึงราคาห้องชุด 1-3 ล้านบาท บวกลบ
เทรนด์ปีนี้น่าจะหมายถึงสินค้าที่มีราคาต่ำแสน/ตารางเมตร
ถ้าเป็นบ้านแนวราบก็ต้องหมายถึงราคา 4-6 ล้าน บวกลบ
เทรนด์ปีนี้ บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์มาแรง เพราะเป็นสินค้าซื้อทดแทนบ้านเดี่ยว
นิยามปีนี้ ลูกค้ามนุษย์ทองคำจะเปลี่ยนจากนักลงทุน-เก็งกำไร-ต่างชาติ มาเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์มากขึ้น
นิยามลูกค้าเรียลดีมานด์กลุ่มใหญ่สุดของตลาดคือลูกค้าฐานะปานกลาง
และลูกค้าฐานะปานกลางต้องปรับพฤติกรรมบริโภค โดยต้องวางแผนการซื้อบ้าน-คอนโดให้รัดกุม เพื่อจะได้อยู่ร่วมกับมาตรการสกัดฟองสบู่ของแบงก์ชาติได้อย่างมีความสุข
ปีหมูบิน 2562 ขอให้ลูกค้าฐานะปานกลางอยู่รอดปลอดภัย ซื้อและโอนได้สำเร็จทุกท่านค่ะ
