ทั้งรักทั้งชัง …นักท่องเที่ยวจีน
หลายปีก่อนหลังจากหนังเรื่อง lost in Thailand ที่ถ่ายทำในเชียงใหม่ จนนักท่องเที่ยวจีนเห่อแฟชั่นตามรอยหนัง เดินทางทะลักเข้าไทยมหาศาล
ตอนนั้นหลายคนบ่น ทำลายบรรยากาศ ทำให้สถานที่ท่องเที่ยวไทยโทรมเร็วขึ้น โน่น-นี่ว่าไปตามเรื่อง
ปีก่อน เรือล่ม 1 ลำที่ภูเก็ต ทำให้ไตรมาส 4/61 นักท่องเที่ยวจีนวูบหายไปช่วงหนึ่ง คราวนี้ก็บ่นคิดถึ๊ง คิดถึงนักท่องเที่ยวจีน เศรษฐกิจไทยกระเป๋าแฟ่บไปตามๆ กัน
ตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ว่ากันว่าโดนกระทบด้วยเต็มๆ จากที่เคยเดินคลาคล่ำตามไนท์บาซาร์ ถนนคนเดินกลายเป็นถนนคนล่องหน นักท่องเที่ยวจีนไม่มา คนไทยที่ทำมาหากินกับการท่องเที่ยวรายได้หด ไม่มีเงินผ่อนบ้าน ไม่กล้าซื้อบ้าน อะไรประมาณนี้
ต้นปี 2562 เริ่มใจชื้น ตัวเลขหลายสำนักจากภาครัฐบอกว่าคนจีนไม่ได้หายไปไหน เที่ยวทะลักเหมือนเดิม
แล้วมันเกี่ยวข้องกับการนำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวันยังไงมั่งล่ะ
เหตุผลที่นิยมนำคอนโดปล่อยเช่ารายวัน ไม่มีอะไรมากค่ะ กลุ่มค่าเช่าวันละ 1-3 พันบาท
มีดีมานด์สูงสุด เทียบกับเช่าโรงแรมถูกกว่า 20-30%
อย่าลืมว่านักท่องเที่ยวจีนมาทีละโขยง จอดรถทีละ 1-2 รถตู้ ค่าเช่าลดลง 20% เพิ่มวันเที่ยว-เพิ่มมื้ออาหาร-เพิ่มทุนช้อปปิ้งได้อีกโข
ก่อนอื่น ปูพื้นฐานอีกสักรอบ คอนโดมิเนียมหรือห้องชุด เป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่ง เมื่อซื้อขาย-สร้างเสร็จ-ส่งมอบ-โอนกรรมสิทธิ์ การใช้ประโยชน์เพื่อเป็น “ที่อยู่อาศัย” ไม่ใช่ทำการค้า
ต่อมา ทำเลดีจัดๆ อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า อยู่ใกล้โรงแรม 4-5 ดาว นำมาปล่อยเช่ารายวันแข่งซะเลย ถ้าทำแบบนี้เมื่อไหร่ผิดกฎหมายทีเดียวถึง 7 ฉบับ
เริ่มจากผิดกฎหมายโรงแรม ห้ามนำมาปล่อยเช่ารายวัน-รายสัปดาห์ ต้องปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไปเท่านั้น
ผิดกฎหมายตรวจคนเข้าเมือง เพราะต้องแจ้งในกรณีมีคนต่างชาติมาพักพิงชั่วคราว
ผิดกฎหมายอาคารชุด เพราะการใช้พื้นที่ส่วนกลางจะถูกรบกวน ดังนั้น ถ้าเจ้าของโครงการตั้งใจขายเพื่อให้นำมาปล่อยเช่า (รายเดือน) จำเป็นต้องออกแบบตั้งแต่แรกให้มีทางเข้า-ออกคนละทาง แยกต่างหากระหว่างผู้เช่า-เจ้าของห้องที่พักอาศัยเอง
ผิดกฎหมายสรรพากร การปล่อยเช่ามีรายได้ ต้องแจ้งเสียภาษี (ส่วนมากหรือร้อยทั้งร้อยเลี่ยงภาษี)
ผิดกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน …อันนี้กำลังจะ out เพราะรัฐบาลบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ property tax มีผล 1 มกราคม 2563 ไม่นานนะ อีกแป๊บเดียวเอง
ผิดกฎหมายควบคุมอาคาร เพราะมีการใช้อาคารผิดประเภท
ผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในกรณีเป็นการคุ้มครองทางสัญญา หมายความว่าเกิดข้อพิพาทระหว่าง “ผู้เช่า-ผู้ให้เช่า” ปัญหาอยู่ตรงที่คนร้องเรียนต้องเป็นผู้เช่าตามสัญญา (อืมม์… ถ้าตีความตรงตัวแบบนี้ ผู้เช่าหรือแมวที่ไหนจะมาร้องเรียนตัวเอง จริงไหม-ฮา)
ผลของยุคบูมที่นำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวันมากๆ ในปี 2560 ทำให้มีคดีฟ้องร้องเยอะแยะตาแป๊ะไก๋ ตัวอย่างคำตัดสินมีเยอะแยะมากมายในปี 2561 โทษหนักอีกต่างหาก ทั้งจำคุก ทั้งปรับแพงๆ ก้อนใหญ่ กับปรับแพงๆ รายวันอีกต่างหากจนกว่าจะหยุดทำผิดกฎหมาย
งานนี้มีกูรูนักกฎหมายบอกว่า ผู้จัดการนิติบุคคลคอนโด รวมทั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร (ถ้ามี) ก็โดนด้วยนะ ในกรณีรับเป็นตัวแทนฝากปล่อยเช่ารายวัน
เพราะประมวลกฎหมายอาญากำหนดไว้ว่าเจ้าของห้องชุด=ผู้ใช้, นิติบุคคล=ตัวการ ในการกระทำความผิดร่วมกัน
สเต็ปต่อมา การตีความกฎหมายนี้เพื่อจะบอกว่า “คณะกรรมการนิติ” หากทะเล่อทะล่าไปออกมติกรรมการคอนโดว่าให้ปล่อยเช่ารายวันได้ มีความผิดกฎหมายเต็มประตู กฎหมายถือว่ากระทำความผิดร่วมกัน
เพราะถ้านิติบุคคลหรือคณะกรรมการนิติไปออกระเบียบใดๆ ที่ไม่ชอบธรรม (ไม่ชอบด้วยกฎหมาย) นิติกรรมที่เกิดจากระเบียบไม่ชอบมีผลเป็นโมฆะ
เขียนเป็นคุ้งเป็นแคว เพราะเริ่มมีสัญญาณอ่อนๆ จากพฤติกรรมการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน
วันนี้พัฒนาไปไกลโข แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก 1.นักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าคนไทยนี่แหละ หัวหมอกันดีนัก ส่วนใหญ่เป็นคอนโดระดับไฮเอนด์ 2.ลูกค้าต่างชาติซื้อไว้ลงทุน
วิธีการคือมีการส่งตัวแทนเข้ามาเป็นกรรมการนิติฯ เพื่อพยายามใช้อิทธิพลออกระเบียบเอื้อให้กับการนำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน
กรณีชาวต่างชาติซึ่งกฎหมายไทยเปิดช่องให้ซื้อคอนโดฯได้ 49% ฉะนั้น ถ้าเขารวมตัวกันเหนียวแน่นก็สามารถโหวตเลือกคนของตัวมาเป็นกรรมการได้
โฟกัสโช๊ะ โช๊ะ ส่วนใหญ่ชี้เป้าไปที่เอเยนต์อสังหาริมทรัพย์จีน ไปชวนคนจีนด้วยกันมาลงทุนแล้วรับปล่อยเช่ารายวันให้ หลังจากขายและโอน มีการนำเงินส่วนหนึ่งไปตกแต่งแบบเช่ารายวัน มีจาน-ช้อน-ส้อม เครื่องเรือนอื่นๆ จิปาถะ คนซื้อลงทุนจ่ายแต่เงินจิงจิง
ฟันธงไว้ตรงนี้ว่านิติบุคคลถ้ารับปล่อยเช่ารายวัน ผิดกฎหมายชัวร์ ไม่มั่วนิ่ม
คำถามคือถ้าเจ้าของห้องปล่อยเช่าตรง ไม่ผ่านนิติบุคคลฯล่ะ
งานนี้ต้องพึ่งนายกสมาคมนิติบุคคล “สามภพ บุนนาค” ทั่นฝากมาบอกต่อว่าถ้าเพื่อนบ้านหรือสมาชิกในคอนโดเจอแบบนี้ ให้ร้องเรียนหรือแจ้งไปยังนิติบุคคลทันที ให้นิติฯเป็นคนมาจัดการโซ้ยปัญหาห้องปล่อยเช่ารายวันแทน
อย่าลืมว่าเราจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน จ้างเขามาเป็นรัฐบาลท้องถิ่นในคอนโดแล้ว ต้องใช้ให้คุ้มค่ะ ทั่นผู้ชม
