มาอีกแว้ว ศัพท์เทคนิคว่าด้วย “ผังเมืองสีขาว”
ลองเดาดูชิ ผังเมืองสีขาวน่าจะหมายถึงอะไรดีน้อ เป็นผังเมืองสะอาดสะอ้าน อนุญาตให้เฉพาะคนดีมีศีลธรรมจริยธรรมสูงๆ เข้าไปสุมหัวกันอยู่ หรือจะเป็นผังเมืองที่ห้ามทิ้งขยะ ห้ามทำสิ่งสกปรกเลอะเทอะ เอ๊ะ หรือว่าเป็นผังเมืองของพวกชีปะขาว เพราะนุ่งขาวห่มขาว (ฮา)
ก่อนอื่น เรามารู้จักผังเมืองกันสักนิด คำว่าผังเมืองในที่นี้มีความศักดิ์สิทธิ์มาก เพราะเป็นกฎหมายที่รัฐบาลออกมาบังคับใช้สำหรับใครก็ตามที่ต้องการใช้ประโยชน์บนที่ดิน แม้จะเป็นที่ดินของตัวเอง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าอยากทำอะไรก็ได้ตามอำเภอใจ
เหตุผลเพราะเจ้าของที่ดินมีทั้งรายเล็กรายใหญ่ ถ้ารัฐบาลไม่ดูแลเลยก็คงมีเรื่องปวดหัวชวนทะเลาะกันได้ทุกวัน
เช่น รายใหญ่มักเป็นคนรวย ตามประสาคนรวยก็ต้องลงทุนเยอะๆ ทำอะไรเว่อร์ๆ ทำให้มีโอกาสไปรอนสิทธิหรือไปสร้างเหตุเดือดร้อนรำคาญให้กับเจ้าของที่ดินรายเล็ก อันนี้เป็นปัญหาความเหลื่อมล้ำเรื่องความรวยความจน
การใช้ประโยชน์ที่ดินยังมีปัญหาทางเศรษฐกิจและสังคมเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะสถานที่สำคัญกับแหล่งท่องเที่ยว เช่น วัด วัง ป่าเขาลำเนาไพรริมทะเล สามัญสำนึกบอกเราว่าของที่ธรรมชาติสร้างมาให้ก็ไม่ควรปล่อยให้มีสิ่งปลูกสร้างมาบังความสวย เราจึงได้เห็นผังเมืองห้ามสร้างเกิน 6 เมตรบ้าง 12 เมตรบ้าง โดยวัดระยะจากริมทะเลเข้าหาฝั่ง
นอกจากนี้ ประเทศไทยเป็นเมืองเกษตรกรรมชัดเจนมว้าก ก็เลยต้องมีผังเมืองสำหรับทำเกษตรโดยเฉพาะ เพราะถ้าไม่บล็อกหรือไม่บังคับไว้ พวกก็คงซื้อไปทำอย่างอื่นกันหมด
แม้แต่การทำห้างสรรพสินค้า โรงแรม ไม่ใช่ว่าจะสร้างส่งเดชได้นะจ๊ะ ต้องดูด้วยว่าซื้อที่ดินแล้วทำการค้าได้หรือเปล่า ไม่ใช่ทะเล่อทะล่าไปซื้อที่ดินในโซนที่เขาบังคับให้ทำเกษตรหรือสร้างโรงงานอุตสาหกรรม อย่างนี้เป็นต้น
โดยสรุป ผังเมืองเป็นกฎหมายที่ดูแลการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยใช้สีสัญลักษณ์ว่าทำอะไรได้-ไม่ได้ มี 10 สี 6-7 ประเภท ดังนี้
ประเภทที่อยู่อาศัย 1.สีเหลือง ทำที่อยู่อาศัยแต่หนาแน่นน้อย 2.สีเหลือง ที่ทำอยู่อาศัย หนาแน่นปานกลาง 3.สีน้ำตาล อันนี้ดีเวลอปเปอร์ชอบเพราะทำที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ประเภทการค้าหรือพาณิชยกรรม 4.สีแดงจำง่ายๆ ก็ได้ว่าสีเดียวกันคนเกิดวันอาทิตย์ อะไรที่ตีความเป็นการค้าทำได้หมด ห้างเซ็นทรัล เดอะมอลล์ โลตัส แม็คโคร โฮมโปร ไทวัสดุ ฯลฯ แม้แต่ดิสโก้เธคตื๊ดๆ ตอนกลางคืนก็เข้าข่าย
สีแดง
ประเภทอุตสหากรรม-คลังสินค้า 5.สีม่วง อันนี้สำหรับโรงงานผลิตตรงๆ กับ 6.สีเม็ดมะปราง ทั่นบอกว่าสำหรับใช้ที่ดินสร้างโกดัง คลังสินค้า
ประเภทห้ามเข้มข้น 7.สีเขียวทแยงขาว หรือขาวทแยงเขียว บางทีก็เรียกว่าสีเขียวคาดขาว ที่ดินสำหรับอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ถ้านึกไม่ออกให้นึกภาพเมืองตากอากาศอย่างเขาใหญ่ ง่ายที่สุดเลยค่ะ ทำอะไรก็ไม่ได้ สร้างคอนโดยังทำได้แค่ 4 ชั้น
ประเภทเกษตร 8.สีเขียว อันนี้ไม่ต้องเดา แต่ถ้าดีเวลอปเปอร์อยากซื้อไปสร้างหมู่บ้านขาย ต้องแย่งกันนิดนึงเพราะรัฐบาลอนุญาตให้ทำได้ แต่ต้องเป็นบ้านเดี่ยว 100 ตารางวาขึ้นไป แถมบังคับให้ทำได้แค่ 5%
เช่น ผังเมืองสีเขียวมีพื้นที่รวมกัน 1,000 ไร่ ทำบ้านจัดสรรขายได้แค่ 50 ไร่ ถ้ามีคนไปขอทำจัดสรรกั๊กไว้เต็มจำนวนทั้ง 50 ไร่ คนมาทีหลังก็ทำไม่ได้แล้ว เพราะโควต้าเต็ม เป็นต้น
ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย 9.สีน้ำตาลอ่อน ขอสารภาพว่าไม่สันทัดสักเท่าไหร่สำหรับผังเมืองสีนี้
ประเภทสุดท้าย ที่ดินสำหรับส่วนราชการและสาธารณูปโภคทั้งหลาย 10.สีน้ำเงิน ถ้าในกรุงเทพฯ ก็ต้องโซนถนนพระราม 6 ย่านกระทรวงอุตสาหกรรม กระทรวงต่างประเทศ โรงพยาบาลรามาธิบดี หรือให้ชัดๆ ก็โซนถนนราชดำเนินที่มีตั้งไม่รู้กี่กระทรวงตั้งเรียงกันเป็นแถว
แล้วไงต่อ… ผังเมืองสีขาวคืออะไร
ประเด็นนี้ทำการบ้านสอบถามกูรู “พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” เจ้าของกานดากรุ๊ป คนที่ทำทาวน์เฮ้าส์ 4 ห้องนอน ราคา 1.27 ล้านบาท สมัยหลังวิกฤตต้มยำกุ้งใหม่ๆ เมื่อ 20 ปีมาแล้ว ทุกวันนี้ทาวน์เฮ้าส์ของกานดาก็ยังคงเอกลักษณ์ 4 ห้องนอน ราคาสบายกระเป๋า
จะทำอย่างนี้ได้ต้องมีตาที่ 3 ในการเลือกซื้อที่ดิน โดยมีตัวอย่างมาจากการเลือกซื้อที่ดินในโซนผังเมืองสีขาวนี่เอง
สาระสำคัญผังเมืองสีขาว คือที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเขตประกาศกฎหมายผังเมือง อันนี้สรุปแบบกระชับกำปั้นทุบดิน ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าผังเมืองสีขาวก็คือผังเมืองว่างเปล่านั่นเอง
เหตุผลเพราะประเทศไทย 77 จังหวัด ทำผังเมืองกันได้มั่ง ไม่ได้มั่ง อยู่ที่ความพร้อมของคนกับงบประมาณ จึงไม่แปลกที่ 77 จังหวัดแต่มีผังเมืองเป็น 100 กว่าผัง
ในอดีต พื้นที่กรุงเทพฯทำเลชายขอบก็แล้วกัน ผังเมืองสีเขียวทำจัดสรรได้แค่ 5% แถมบังคับทำบ้านเดี่ยวหลังใหญ่ 100 ตารางวาอีกต่างหาก วิธีการก็แค่เดินอีก 1-2 ก้าวให้พ้นเขตกรุงเทพฯ แต่หลุดเข้าไปอยู่ในจังหวัดปริมณฑลซะ โหย หนังชีวิตคนละม้วน
ตัวอย่างของพี่อ๋อย ที่ดินเมื่อ 10-20 ปีที่แล้วในจังหวัดสมุทรสาคร บางพื้นที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ แปลว่าสบายโก๋ไปเลยสิเพราะเป็นผังเมืองสีขาว
ซึ่งผังเมืองสีขาวมีค่าเท่ากับอยากทำบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ทำได้หมด อยากทำโรงแรม ห้าง ออฟฟิศ โกดัง โรงงาน ก็ทำได้หมด
อ่านมาถึงบรรทัดนี้ หลายคนอาจกรี๊ดสลบอยากจะออกไปตามล่าหาพื้นที่ผังเมืองสีขาวแล้วซื้อที่ดินเก็บไว้ดูเล่น
แต่ I am sorry บอกได้เลยว่าอาจจะสายไปเสียแล้ว It’s too late เนื่องจากรัฐบาล คสช. โดยเฉพาะ “นายกฯลุงตู่” ให้ความสำคัญกับเรื่องผังเมืองมาก เกาะติดตลอด 5 ปีของอายุรัฐบาลจนทำให้ตอนนี้ต่างจังหวัดประกาศผังเมืองรวมออกมาใช้เต็มจังหวัดกันเกือบหมดแล้ว
ทุกวันนี้ผังเมืองสีขาวยังมีหลงเหลืออยู่บ้าง แต่ก็น้อยลงไปเยอะ จบแล้วค่ะ
